科技大厂相继下场，“非典型玩家”搅动租赁市场

来源：第一财经

租赁市场也正步入以“产品力+运营力”为核心的新阶段。

大厂也下场做配套公寓了。近日，美团官方宣布，将在全国各地建设“骑手公寓”，有住房需求的骑手可申请入住相关公寓。

早在这之前，各个科技大厂就已经纷纷出手构建自己的员工住房保障体系。今年以来，小米、华为、京东、小鹏等公司在员工公寓方面有新动作，或推进建设，或正式交付。

尽管这些大厂并非传统意义上的租赁住房运营方，跨界布局的过程中实际上也给周边租赁市场带来了一定压力，但克而瑞长租认为，这一新形势对专业长租公寓运营商而言，也创造了重要战略机遇，进一步倒逼企业加速产品升级。与此同时，长租行业本身也在不断变化，向着改善型租赁需求持续升级。

大厂筹建长租公寓

美团提供的公寓不限骑手跑单类型，所有类型骑手均可申请，将重点覆盖有过渡住房需求的骑手。据透露，在北京、深圳和重庆等地，首批将陆续有600名骑手入住。

在租金方面，美团方面也表示将提供租房补贴，确保实际月租金低于市场水平。以北京天坛附近的骑手公寓为例，美团骑手可以700元的月租价入住单间公寓，而同区域房型月租金约为1500元以上。

这不是首个提供此类住宿保障的大厂。今年以来，已有包括华为、小米、京东等在内的多家公司的员工公寓到位。

今年上半年，作为华为练秋湖研发中心的重要配套，华为上海朱家角南侧人才公寓项目陆续投入使用，项目建有79栋楼、89个单元、5584套住房，总建筑面积达85万平方米，是一个超大型高端人才社区。

此前，华为上海西岑单身公寓项目就已投入使用，共包含35栋单体建筑和1栋短租式公寓，提供单身公寓6189套，其中长租公寓5862户（35栋），短租公寓327户（1栋）。今年2月份时，该项目已入住超4000人。据披露，华为在上海的人才公寓未来将满足1.7万多名人才的住宿需求。

差不多同时，小米相继交付了位于北京、南京的青年公寓，面向内部员工，房租均价为1999元/月。其中，北京的青年公寓位于昌平区，共有7栋建筑，包括公寓楼、商业配套等，共2658间房，主力户型为29平方米的开间。租房平台显示，该项目所在位置周边相似的单间租金普遍在2500-3000元/月左右。

今年9月份，京东北京总部的实习生公寓也正式投入使用，分批次开放实习生免费入住。该项目建筑面积约2.7万平方米，共3栋公寓楼，单套面积介于25.8至49.7平方米之间，家电家居一应俱全，京东的实习生可免费申请、“拎包入住”。

值得一提的是，京东在2023年时还曾在北京亦庄斥资31亿元拿地，启动“京东青年城”项目，建设员工公寓，加上各类配套后，该项目总建筑面积30多万平方米。其中，两栋高层公寓共提供近4000套员工公寓，可拎包入住。2024年8月，该项目完成了一期项目封顶。

此外，7月初，小鹏汽车集团与广州安居集团签署战略合作框架协议，将加快推进小鹏汽车新总部员工定制公寓项目落地，助力解决产业人才居住难题；腾讯、OPPO斥资打造的员工公寓也陆续开放入住。

亿翰智库指出，在一线城市，房租高、通勤长是年轻人入职时的主要顾虑。如今各个大厂斥资解决员工居住问题，实则是在人才竞争白热化的背景下，打出的一张战略牌，让企业在人才竞争中占据更有利的位置。

运营服务成“胜负手”

越来越多大厂筹建员工公寓，对市场需求形成分流，市场难免对这类新兴供应可能带来的冲击产生担忧。

以华为所在的上海青浦为例，当地的租金就受到了不小的影响。据同策研究院调研，2024年，华为刚落地青浦区时，当地的挂牌租金明显上涨至2.24元/平/天，但是到今年10月份，青浦区的供求比已经达到1.46，挂牌租金下滑至2.13元/平/天，再加上华为超5000套人才公寓的开业入市，或加剧青浦区租金进一步下跌。

明源地产研究院认为，虽然这些大厂提供的房源规模有限，但其体量巨大的员工原本是地区市场的潜在租客，在自建公寓投入使用后，大批量租客的需求可能瞬间就被消化，这一趋势会给现有的租赁品牌带来压力。

“好在这类企业公寓终究是体量有限，而且不少企业的低价公寓出租周期也有限，许多员工租期满后还是会流入市场的。”明源地产研究院认为，市场化的租赁企业应着力提升自身的产品和服务，以做好应对的准备。

上述机构认为，这些大厂拥有成熟的运营平台和数据分析体系，可以实时掌握租客的需求和喜好，做到服务的实时响应和信息的精准推送，并通过有针对性的运营动作，组织更符合租户喜好的运营活动，长期维持租户群体的高黏性。在当前竞争激烈的租住市场中，这些“附加服务”和运营能力正在逐渐成为决定项目成败的重要因素，也是传统租赁企业需要学习和加强的。

经过大量客户研究和调研，瓴寓国际CEO张爱华也有相同的感受。“过去年轻人是买不起房才租，所以只要价格便宜就能有市场，”张爱华表示，但现在年轻人已经不一样了，他们不再简单满足于有自己的小空间，需求更复杂，向着情绪价值转变，而且中高端客户“不希望被打扰，但喜欢被看见”“有要求最好秒回”等。以客研系统为根基，进行客户需求分析，通过智能化、智慧化、人性化社区体现服务，不让年轻人感受到“被管理”。

事实上，也有越来越多专业的长租运营商在服务和运营等方面作出各种尝试和努力。

例如万科泊寓与腾讯合作，连续五年开展全国王者荣耀青年赛，通过“社群+电竞”的方式让青年快速融入城市；北京回龙观相寓PARK则配备了共享厨房、观影室，打造出20分钟职住圈内的青年社交据点，满足年轻人结交朋友的需求；南京青晏阁也创新性地以“使用频率”为标尺，将生活空间解构为三个空间，满足年轻人不被打扰又可供社交的多重需求……

明源地产研究院认为，当前大厂提供的租房规模较为有限，对多数地区的租住市场来说，只会带来局部性的冲击，但这些跨界者的运营方式则值得传统运营商学习，租住业务如何在管理上更高效、运营商更丰富、服务商更贴心，都将成为未来竞争中的重要胜负手。

克而瑞长租也认为，“好房子”已成为当前市场关键词，对于租赁市场来说，同样也正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段。