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只要选对，好房不贵丨凤凰路央企大平层 年终盛惠限时享

200万-300万热点楼盘，济南东部中电建国誉凤启全维分析

胶济铁路横贯济南东西，是老济南人心中的“繁华”分界线。

在他们看来，胶济铁路以南，不管多远都是核心；胶济铁路以北，不管多近都是偏远。

球墨片区就在胶济铁路以北，毫不夸张的说：这是很多老济南人都不愿意多看一眼的地方。

近年来，随着万虹广场的成功运营，海信翰墨府、龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品等楼盘的成功开发，球墨片区逐渐成为了东部刚需、刚改群体的重要置业区域。

中电建国誉凤启启项目在2024年10月首开，一炮而红。

接下来我们从拿地情况、项目地段、项目配套、开发商品牌、项目规划、产品户型、销售价格、项目短板等维度进行综合分析，看看值不值得购买。

01

拿地情况

2023年10月30日，球墨片区2宗居住用地成交，中海、保利、华润、海信、中电建、建发、瑞马等7家房企经过24轮厮杀，最终中电建以69486万元的总价获取，楼面价分别为9296元/㎡、6246元/㎡（服务设施用地），住宅综合楼面价约9822元/㎡。

02

项目地段

1、项目区位

项目位于济南东部球墨片区，凤凰路以西，商贸城路（铁厂北路）以南。

北侧距龙湖天街500米，西侧距万虹广场900米，距高新万达3.2公里，距奥体中心6.3公里，距济南东站4公里，距轨道交通2号线凤凰路站约800米，距3号线王舍人站约700米。

从区位上来讲，要比新东站等片区更具优势。

2、周边环境

项目东侧是凤凰路高架（修建中），最东侧楼栋可能会有一定视觉及噪音影响。

南侧500米为胶济铁路，南侧有碧桂园凤凰壹品遮挡，规避了胶济铁路的影响。

北侧400米为工业北路高架，有建发雍泉府遮挡，影响较小。

03

项目配套

1、教育配套：里仁学校；

2、商业配套：万虹广场、龙湖天街；

3、医疗配套：济南市第三人民医院、济南市历下区第三人民医院、齐鲁医院东院区。

片区发展已经相对成熟，生活配套齐全。

04

开发商品牌

山东中电建核电地产投资有限公司，在济南开发了中电建·国誉茂山，中电建国誉府，交付口碑尚可。

中电建国誉府的大平层+大宽厅+落地窗设计理念，将原属于高端改善的产品力复刻到刚改项目，引领了一波中低端的产品迭代。

中电建国誉凤启交付还原度如何，能否延续前几个项目的口碑，有待验证。

05

项目规划

1、整体规划

项目规划8栋楼，均为16-18F小高层，共444套，其中1栋18F，6栋17F，1栋16+17F。1#、3#、5#、8#为毛坯交付，7#、9#、10#、11#为精装交付。

2、产品规划细节

1）项目整体抬高5.5米左右；

2）层高3.1m

3）规划巨幕大门宽38.8米、高9米，规划酒店式大堂，规划业主会所，规划下沉式庭院；

4）楼间距44-51米；

5）外立面为铝板线条+落地窗；

6）配套商业5642㎡，分布在1#、2#、3#、4#、6#、9#；

7）9#北侧设置8个访客车位；

8）社区综合服务设施不小于1000㎡；

9）室内副食品市场不小于600㎡；

10）托儿所不小于260㎡；

11）车位数量为725个；

12）单元门全部为北入户，南向空间得以最大程度保留；

13）交付时间预计为2026年10月，以实际交付时间为准。

3、项目户型

项目起步面积为132㎡，最大为196㎡，户均面积约150㎡，主力户型为142㎡，占比45%，142㎡以上户型占比76%，具体户型配比大致如下：

分类

户型（㎡）

套数

占比

小高层

132

106

24%

142

202

45%

170

102

23%

196

34

8%

合计

444

100%

132㎡户型，中规中矩，三叶草，符合大多数人的需求

142㎡户型，开间17米，南向6.9米双阳台，餐厅独立+通透

170㎡户型，开间19.1米，大宽厅，三卫

196㎡户型，开间20米，L形边厅，主卫朝阳，在浴缸里晒太阳

06

销售情况

项目24年10月开盘，目前已经网签接近200套，整体去化即将过半。

1#已售罄；

3#142㎡售罄，170㎡在售，均价17600左右，总价305万左右；

5#132㎡，仅剩西单元好楼层，毛坯16500左右，总价240万左右；

7#170㎡，未加推；

8#196㎡，毛坯，目前蓄客中，预计19500-20000，总价400万左右；

9#142㎡，精装，已去化一半，19000左右，总价270万左右；

10#170㎡，毛坯，新加推，均价19300-19600左右，总价330万左右；

11#142㎡，未加推。

07

项目短板

1、容积率高达2.8

2.8的容积率一般排布产品是高层+小高层，不过中电建国誉凤启项目没有高层，全是小高层，且只有3套居住公寓，高容积率的影响可以忽略不计。

2、东侧凤凰路高架

项目东侧为正在建设中的凤凰路高架，最东侧的楼栋未来存在一定的视觉和噪音影响。

3、项目南侧胶济铁路

项目南侧紧邻碧桂园凤凰壹品，胶济铁路的视觉和噪音影响被达达削弱，可以忽略不计。

整体来看，项目虽然在胶济铁路以北，但片区配套日趋完善，与新东站、张马屯等片区相比，距离汉峪金谷、奥体更近，区位优势明显。

项目全部为16-18层小高层，户均面积150平，整体定位刚改，大宽厅、落地窗、部分精装交付，产品力符合目前市场主流水平。

售价16500-19500，142/170/190㎡，主力总价220-330万，你心动了吗？

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