1427亿背后 ：上海土拍“吸金”逻辑

时近年末，随着第九轮土拍收官，今年上海土地公开市场出让情况已基本清晰了。

据申度君统计，2025年上海通过公开市场出让涉宅用地48宗，总出让金1427.2亿元，同比略增1.9%。楼面均价升至39669元/㎡，创下历史新高。这两个数字巩固了上海在全国土地市场中“吸金能手”的地位。

市场呈现明显的前热后冷趋势。上半年，核心区域地块引发激烈争夺，而到第九批次土拍，7宗地块以底价成交，整体溢价率仅2.5%。

央企“四大金刚”——中海、招商、华润、保利在前十月拿地金额已近千亿元，占据绝对主导地位。

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杨浦夺冠，全市楼面价创新高

2025年上海土地市场落下帷幕，总成交金额1427.2亿元，同比增长1.9%。这一数字背后，是上海土地市场在调控深化背景下的韧性表现。

从区域分布看，杨浦区成为今年土拍最大赢家，出让金达195.7亿元，占比13.7%。虹口区和宝山区紧随其后，分别为175.9亿元和171.4亿元。这一区域分布反映了上海城市更新重点向中心城区转移的趋势。

表1:2025年上海各区域土地出让情况

注：数字根据公开信息整理

楼面价攀升是今年市场的另一大特征。全年平均楼面价达39669元/㎡，同比上涨9.96%。这一数据创下历史新高，反映上海土地价值持续坚挺。

第八批次土拍中，徐汇区WS5单元地块成交楼板价约14.85万元/㎡，刷新徐汇滨江板块地价纪录。该地块紧邻地铁11号线云锦路站，周边有豪宅云锦东方等项目，稀缺区位是其高单价的重要支撑。

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四大央企掷金近千亿 中海领衔

央企成为2025年上海土地市场绝对主力。据中指院统计，今年前十月，中海、招商、华润、保利四大央企在沪拿地金额已近千亿元。其中，中海地产366亿元，位居榜首。招商蛇口、华润置地、保利发展分别以258亿元、229亿元和139亿元紧随其后。（以上拿地数据包含公开市场及不公开市场可统计口径，仅供参考）

中海地产的积极补仓有其背景。2025年上半年，中海在上海的全口径销售额为137.78亿元，较上年同期几近腰斩，排名从榜首滑落至第七。目前其在上海仅有一个在售楼盘，待售项目也只有一个，面临着“余粮告急”的困境。

招商蛇口则采取联合开发策略。2025年，其与港中旅等企业合作，参与多项重大城市更新项目。这种合作模式既分散了风险，又能够获取优质地块资源。

华润置地通过大手笔收购实现战略布局。新杨思地块成为年初当仁不让的网红，虹口和后滩项目也持续发力推出市场。

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民企：机会性布局

与央企主导格局形成对比的是，民企在2025年呈现机会性布局特点。全年民企权益摘牌金额143.4亿元，占比10%。其中，第九批次土拍出让的9宗地块中，2宗溢价成交地块的得主均为民营房企。佳运置业以24.75亿元竞得浦东川沙地块，溢价率15.76%；宝业集团以17.3亿元摘得青浦徐泾地块，溢价率5.17%。

更有戏剧性的是，今年第六批次土拍中，位于徐汇衡复风貌区的一处地块，是该区域10年首宗新增住宅，由民企上海祺祥旺宇置业有限公司以总价12.25亿元竞得，成交楼面价20.03万元/平方米，溢价率22.38%，刷新了全国单价地王纪录。

表2:2025年上海楼板价前三地块

注：数字根据公开信息整理

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改善型需求主导 城市更新成主线

2025年，执行近二十年的“7090”完全退出市场（2024年8月开始正式取消）。2025年9月，上海“好房子”新规出台。这意味着，从产品定位，上海核心区域新房向高端改善型产品集中。

展望2026年，上海土地市场预计将延续理性分化态势。核心区域优质地块仍将引发争抢，而外围区域底价成交或成为常态。城市更新将成为重要主线。

另外，2025年，非公开市场协议转让也有很多亮点。徐汇东安项目、耀华路项目和余庆里项目等，均标志着上海土地供应从增量开发向存量更新转变。

2025年第十批次拟出让的浦东森兰、闵行兰香湖两宗地块预计2026年1月交易。若延续“少量优质”供应逻辑，可能重新点燃头部房企竞争。但随着“好房子”理念深入人心，房企需更加注重产品力提升，而非单纯规模扩张。

上海土地市场正从“高热均质”步入“冷静分化”的新阶段！