金茂“类REITs”出表丽思卡尔顿的逻辑

作者 | 虞滟萍 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨

摘要：

希尔顿“易主”，丽思卡尔顿出表等待REITs

睿和智库 一年之内，同一片海湾，两座毗邻而居的星级酒店，被同一个主人——中国金茂，先后做了迥然不同的资产处置。

2025年11月27日，中国金茂（HK.00817）在联交所发布公告称，基于资产证券化的目的，拟在北京股权交易所挂牌出售金茂（三亚）旅业有限公司100％股权，挂牌价22.65亿元。三亚丽思卡尔顿酒店是金茂（三亚）旅业的主要资产。

图片来源：北交所

这是距离2024年12月不足一年的时间里，金茂第二次挂牌出售海南三亚的高端酒店。那么，此次“出售”丽思卡尔顿与去年出售希尔顿相比，有何不同呢？

三亚希尔顿酒店和三亚丽思卡尔顿酒店均隶属于希尔顿集团同一品牌旗下，地理位置紧邻，且在出售希尔顿酒店之前由同一业主持有，极易引发混淆。为此，睿和智库精心制作了一张简明的股权结构图，以便大家能够清晰区分两者。

图片来源：睿和智库

睿和智库分析，这两笔看似相似的交易，本质却截然不同。前者是一次简洁高效的“资产处置”，而后者则是一场优化资产负债表的出表动作。

出售希尔顿

中国金茂（HK.00817）在香港联交所发布的公告显示，中国金茂已于2024年12月16日与海南骊驰签署股权交易合同，以18.49亿元的价格出售其持有的中国金茂（三亚）度假酒店有限公司100%股权。

该标的公司旗下的金茂三亚希尔顿酒店估值约为16.06亿元。出售理由为该酒店自2006年投入运营以来，至今已近20年时间。在酒店运营坪效状态最好，且需要新一轮装修改造之前，金茂选择出售资产，不失为明智之举。

金茂（三亚）度假酒店有限公司（三亚希尔顿）成立于2003年，注册资本为人民币3亿元，主要资产为三亚希尔顿酒店。根据工商信息，金茂三亚已于2025年1月21日更名为骊驰（三亚）度假酒店有限公司。通过层层股权穿透分析可发现，海南骊驰背后隐现的是神秘的山西金主。

图片来源：联交所

通过爱企查的股权出质消息和装修招标信息可看到，2025年3月，海南骊驰已将骊驰（三亚）度假酒店有限公司100%股权质押给招商银行太原分行，融得3亿元（与注册资金数额一致）用于酒店翻新等项目。

图片来源：爱企查网站

“证券化”丽思卡尔顿

本次挂牌丽思卡尔顿的目的不是简单的资产处置。公告显示，本次的目的是“资产证券化”。

简单来说，金茂此次的目的不是“卖掉”酒店，而是通过类Reits结构出表，从而募集大笔资金、优化财务指标，同时大概率保留对资产的长期控制权。

图片来源：联交所

睿和智库通过查询金茂阳光采招平台，发现金茂早在7月21日发布一则采购“类REITs计划管理人”的结果公告。公告明确该计划的底层资产为三亚丽思卡尔顿酒店，目的是出表型资产证券化，中标单位为中信证券。

图片来源：中国金茂阳光招采平台网站

紧接着11月11日上交所公告显示，中信证券－金茂三亚酒店资产支持计划状态更新为“通过”。

这单品种为ABS的资产支持计划于8月21日受理，拟募集金额为22.69亿，这个数字与后来在北交所的三亚丽思卡尔顿22.65亿元的挂牌价（加上约400万元的券商费用）严丝合缝。该ABS计划管理人正是中信证券。

图片来源：上交所信息公开平台

我们先来探讨如何将成熟的物业资产进行证券化。

地产类资产证券化通常有两条主要路径（如下图所示）：一是发行REITs（房地产投资信托基金），二是发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等地产类ABS（资产支持证券）。

图片来源：睿和智库

金茂此次为“出表”丽思卡尔顿而发行的“中信证券－金茂三亚酒店资产支持计划”，是一种兼具REITs内核和ABS形式的资产持有型ABS。

这种“ABS形式，类REITs内核”的混合体，在业内通常被称为“持有型不动产ABS”或直接归类为“类REITs”。与传统ABS产品主要基于债权资产（如车贷、信用卡应收账款）不同，它的核心在于其权益性，目标是盘活庞大的存量不动产。

一个金融产品为何能同时拥有两种身份？这并非概念混淆，而是中国不动产证券化市场在实践中形成的独特路径。

从法律形式看，它在交易所挂牌的正式身份是“资产支持专项计划”（ABS）。这是其合法发行的载体。

从本质特征看，它又符合类REITs的核心定义。这类产品通常通过持有项目公司股权，来间接持有底层的不动产（本例中的酒店），其收益也最终来源于酒店的运营收入。

制表：睿和智库

至此，我们可以基本确定：这并非一场公开叫卖，而是一次精准的“定向锁定”交易。由中信证券搭建的专项资金池（资产支持计划），将通过其关联SVP公司嘉兴峦茂企业管理合伙企业持股的三亚峦茂酒店管理有限公司走至前台，摘走丽思卡尔顿的股权。金茂则通过这一类REITs计划，将丽思卡尔顿从金茂财报中剥离。

图片来源：爱企查网站

出表原因

由此可见，出售希尔顿资产，是金茂聚焦核心的“战略收缩”，即通过现金回笼，优化财务结构，为企业稳健运营筑牢根基。而丽思卡尔顿的证券化运作，则是其金融赋能优质资产，激活资本流动，为长远发展积蓄动能。

考虑到金茂已经有了REITs主体，未来还将扩募，而坊间传闻REITs市场即将向酒店开放，金茂此番将丽思卡尔顿酒店先行做类REITs的腾挪，预计为后续扩募提前做好准备。

另外，从优化集团资产结构而言，实际上，从中国金茂公布的2025年中报中也可以看出，金茂在持续出售手中成熟的物业以达到整体降负债的目的。

图片来源：中国金茂2025年中报

对当下的房企而言，“出表”已从战略可选项升级为高质量发展的关键抓手。一方面，它是优化盈利结构的“强心剂”。在行业调整期，通过资产出表实现优质资产的价值兑现，既能有效改善财务报表表现，更能为企业守住经营底线、积蓄发展能量，为后续业务布局预留充足空间。

另一方面，它是精细化负债管理的“优化方案”。在合规监管框架下，房企通过出表运作剥离部分重资产，既能科学降低资产负债率、夯实财务安全垫，更能向市场传递稳健经营的决心，为企业赢得更广阔的发展空间与合作信任。

睿和总结

金茂的两笔交易，是中国房地产行业深刻转型的微观缩影。它宣告了那个“买地、开发、卖掉”的简单循环已然终结，一个更复杂、更精细，也更考验金融智慧的“资产管理时代”已经到来。

未来衡量一家房地产企业实力的标准，已不再仅仅局限于其建造了多少栋楼，更在于其如何有效盘活手中的存量资产，以及如何与资本市场实现深度融合。金茂通过积极探索和应用多种形式的资产证券化途径，为其他地产企业提供了宝贵的转型与发展思路。

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