第一服务签了四份“吃亏”的协议

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在这四份协议中，第一服务无论是作为服务方，还是作为采购方，在未来交易金额上限的确定上，与历史交易金额相比，都是比较吃亏的一方。

与关联方签订服务协议，有的物企持续得到关联方支持，譬如今年5月，招商积余与招商局财务公司续签了三年的《金融服务协议》，招商积余得以在存款、信贷以及其他金融服务方面享受到足够的“亲情优惠”。

有的物企却因“血缘关系”而不断提高对关联方提供服务的支出上限，前不久，宋都服务重续了为期三年的持续关联交易，其中包括一项与宋都股份的《重续新主租赁协议》。

宋都服务发布的相关公告提到，2023年、2024年以及2025年前9月，该协议的年度上限分别为470万元、490万元及510万元，实际支付的费用总额分别为378万元、455万元及347万元。

但当谈及到宋都服务未来三年的建议年度上限时，各项指标都翻了几番：2026年、2027年及2028年的建议年度上限均为1200万元。粗略计算，未来两年上限服务费用的涨幅分别为155%及145%。

然而，宋都服务并不是行业个例，与其境遇相似的还有第一服务。

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“吃亏”的续签

11月20日，第一服务公布一则持续关联交易。

第一服务表示，公司各项现有总协议将于今年年底到期，基于此，公司分别与中绿起源、极地控股、第一人居以及福建永丰续签了相关服务框架协议，服务期均为3年，自2026年1月1日至2028年12月31日。

根据协议，第一服务集团成员公司将向中绿起源集团成员公司提供物业管理服务、能源运维服务及增值服务，包括公共区域租赁服务；向极地控股集团成员公司提供物业管理服务及增值服务，包括停车位管理服务及协销服务；

向第一人居集团成员公司购买能源运维服务，第一人居集团运营能源站以提供中央供暖及中央制冷；以及向福建永丰集团成员公司采购维保服务，包括升降机系统维保服务。

值得注意的是，与第一服务续签协议的四家公司均是第一服务的关联公司。

公开资料显示，中绿起源成立于2021年，全称为“中绿起源（北京）管理咨询有限公司”，主要从事企业管理、企业管理咨询、技术咨询等服务。

股权结构上，中绿起源由张瑶女士间接持有60.3%的权益，由龙晗先生间接持有17.52%的权益，由刘培庆先生间接持有6.9%的权益。其中，张瑶女士为张鹏先生的胞妹，而张鹏先生、刘培庆先生及龙晗先生均为本公司的董事。

此外，极地控股主要从事透过其控股公司进行物业开发、物业投资及酒店经营；第一人居主要于中国从事提供节能相关服务；福建永丰则主要从事提供升降机安装、改造及维修服务。

其中，极地控股由一个以张雷先生、其家族成员及若干其他个人为受益人的全权家族信托最终全资拥有，而张雷先生为第一服务的控股股东；第一人居为第一服务的非全资附属公司；福建永丰则由第一服务主要股东黄涛先生及其兄弟黄世荧先生合计拥有63.38%股份。

也正是因为订约对象都在股权结构上有着千丝万缕的联系，第一服务被“拿捏”住了。

物聊社注意到，在这四份协议中，第一服务无论是作为服务方，还是作为采购方，在未来交易金额上限的确定上，与历史交易金额相比，都是比较吃亏的一方。

具体来看，在与中绿起源、极地控股签订的协议中，第一服务作为提供服务一方，未来三年应收取的年均费用分别为270万元和220万元，与2023年和2024年实际收取的费用相比，都呈现了一定程度的缩水。

在与第一人居、福建永丰的的协议中，第一服务作为采购方，未来三年应支付的年均费用均为2300万元，与过去两年实际支付的费用相比，则显现出更大的差值。

如此看来，第一服务面临着自身服务贬值与采购成本提升的困境。但翻开历史的账本，可以发现这并不是第一服务遇到这种被“杀熟”的情况。

02

为了“活下去”

要追溯第一服务的发展历史，就不能不谈到第一物业和第一人居。

1999年12月，当代置业董事局主席张雷成立了第一物业的前身——北京当代。

十年后，北京当代与第一物业合并成为第一物业服务（北京）有限公司，并于2016登陆新三板。而第一人居成立于2014年，主要从事提供绿色人居解决方案，并于2018年新三板挂牌。

2019年年末，第一物业、第一人居先后在新三板终止挂牌，并转制为有限责任公司。退市后，张雷经过一系列股权转让动作，让第一人居成为第一物业子公司，同时第一物业成为了第一服务控股（香港）的全资子公司。

再后来，第一物业和第一人居合并为第一服务，并成功在2020年登陆资本市场。

在上市媒体发布会上，第一服务曾表示，尽管当代置业的发展速度仍然非常迅猛，但在未来几年，第一服务的目标是做到当代置业提供的面积占总体管理面积的1/3以下。

不只是说说而已，第一服务也确实做到了。

2020年财报数据显示，第一服务在管总建筑面积为1907.8万平方米，其中来自当代置业集团及控股股东的其他联系人的比例为62.2%，来自第三方开发商的比例为37.8%。

到了2024年，第一服务的在管总建筑面积达到7413.6万平方米，来自当代置业集团及控股股东的其他联系人的比例减少至28.1%，来自第三方开发商的比例则提升至71.9%。

业务独立性不断得到增强，主要还是第一服务自身做出了巨大努力，但回顾第一服务的过去，它身不由己的时刻并不少。

2021年10月8日，第一服务进入了短暂停牌。后来在11月的第一天，随着一则内幕消息的披露，融创服务收购当代置业旗下物企——第一服务的交易传闻得到了证实。

彼时，融创服务对外宣布，将以6.93亿元对价收购第一服务控股3.22亿股股份，占后者总股本32.22%。若交易成功，陷入债务风波的当代置业将会得到一笔数额不小的纾缓资金。

后来，由于买卖双方没有谈拢定价，这场收购最终以告吹收尾，第一服务保住了。但由于当代置业长期未能走出财务困境，与大多数物企一样，为了活下去，第一服务也走上了以资抵债之路。

在2023年12月，第一服务控股附属公司第一摩码工程与安徽当代置业订立了一份抵销协议，后者通过向前者转让合肥凤曦府两个住宅公寓抵销了346.68万元未偿应收款项。

再一次是在2024年12月，第一服务控股旗下五家间接全资附属公司与当代置业旗下九家附属公司之间分别签订了五份抵销协议，用于抵销债款的物业合计241个停车位，债项规模为905.66万元。

从险些被“卖身”，到以资抵债，再到在业务往来上“占便宜”，第一服务看来受了不少委屈。只是，当初第一服务从当代置业中来，凭借当代置业吃到了不少甜头，未来也还是要回到当代置业中去。

因此，物企与地产关联方完全斩断联系或许不是最优解，双方要继续努力做到的，还是让负面影响缩减再缩减，回归到良性的业务合作上。