股权内斗、人事洗牌之后 瑞森生活服务规模大幅收缩

观点网 11月23日-24日连续两天，停牌近15个月的瑞森生活服务一口气公布了三份拖欠的业绩公告，向着复牌目标进行着最后阶段的冲刺。

2024中期及年度，该公司营业收入分别为9.58亿元及19.56亿元，全年来看同比下降约0.9%。净利润录得由盈转亏，中期及年度亏损分别为1590万元及2060万元，全年来看同比下降约121.2%。因收益略有下降及销售成本上升综合影响，毛利率以年度计算同比下降1.9个百分点至13.9%，盈利能力进一步减弱。

不过，瑞森生活服务2025年中期扭亏为盈，拥有人应占溢利约5280万元，主要是由于金融资产减值亏损同比大幅减少约98.3%所致。同时，随着有效控制成本及增加效益，毛利率回升到15.1%，但较2023年中期16.6%相比仍有削弱。

尽管如此，过往员工薪酬支付违规、关联方占用资金等造成的重大财务风险，以及当前股权内斗所造成的高管震荡与内部失控问题，均已造成瑞森生活服务品牌形象受损，对市场化拓展能力构成了重大挑战。

增长压力

实际上，瑞森生活服务对地产方依赖度不深，过去给予自身的定位是“二手盘运营专家”，在早期便把存量市场作为重点拓展的领域，以市场主导模式，培养较强的外拓能力。

截至2024年末，瑞森生活服务物业管理业务覆盖中国25个城市，其中20个位于长三角地区；共管理1051项物业，包括618项住宅物业及433项非住宅物业，服务超过61万户家庭，涵盖超过193万名人口。

从项目来源看，该公司超过95.6%的项目从市场上获得，均来自业委会或独立第三方物业开发商，仅有46个项目来自银城集团，占比仅4.4%。

南京是瑞森生活服务业务布局的核心区域，一直希望蜕变为南京及江苏省首屈一指的物业管理服务供应商之一，近年来已积极将业务扩展至南京以外的城市，以避免区域集中度高的风险。

随着品牌形象受损及行业存量竞争加剧，瑞森生活服务规模增长已经面临挑战，核心业态及市场正在出现收缩。

根据公告，2025年中期该公司规模降幅进一步扩大，南京在管项目同比下降36.5%至507个；南京以外地区在管项目仅同比增长5.3%至300个，总体上在管物业项目由上年同期的1084个下降至2025年中期的807个，降幅达到25.6%。

其中，住宅项目同比下降44.4%至360个，来自独立第三方的项目则由上年同期的1040个同比减少26.9%至760个，期间退出了200个左右城镇老旧小区。

虽然如此，瑞森生活服务2025上半年营收依然同比增长4.1%至9.97亿元。其中作为压舱石的物业管理服务板块得益于2025上半年取得的新项目开始带来收益贡献，录得收入7.9亿元，同比增长约14.8%。增值服务受住宅项目数量减少，开展相关服务场景压缩影响，同比下降约24.4%至2.03亿元。投资物业的总租金收入同比增长145.6%至4730万元。

物聊社认为，规模收缩已实质性造成业绩增长困境，未来若再失盘且无高单价项目补充，大概率将出现收入拐点。

较好的一面是，瑞森生活服务已稳住了盈利水平，2025年中期扭亏为盈，录的拥有人应占溢利5280万元，对比2023年中期都有近20%的提升。毛利率由去年同期约14.6%提升至了15.1%。

相比之下，2024年度录的亏损及盈利水平下滑既有行业面临的普遍困顿，亦有瑞森生活服务特殊遭遇的影响。

具体来看，因收益下降以及销售成本上升的综合影响，2024年该公司毛利同比下降约12.6%至2.72亿元；毛利率由上年度的约15.8%减少至约13.9%。其中，2024年初起江苏最低工资水平及社会保险基数分别上调约9.2%及8.5%，导致应付工资及社会保险费用大幅增加，从而令员工成本大幅增加。

而行政开支增长、金融资产减值亏损增加、停车位按金减值则造成2024年度录得亏损2060万元，净亏损率约为1.1%。

其中，停车位按金减值亏损约5370万元。由于处理董事会接获的指控而产生专业费用，导致行政开支增加7.7%至1.06亿元。此外，贸易应收账款及应收关联公司款项减值增加，致使金融资产减值亏损增加31.4%至1.05亿元。

内斗与洗牌

相比规模增长的困境，深藏在内部的控制权斗争及公司治理缺陷才是瑞森生活服务达成复牌，实现稳定经营的最大拦路虎。

几周之前，该公司宣布创始人黄清平与主席谢晨光纷纷以“专注于个人事务”为由，辞去了非执行董事、执行董事及董事会主席等所有职务，退出了瑞森生活服务的舞台中央。接替担任执行董事的，同样是有银城系背景的老将朱力；以及黄清平的两名得力干将34岁的温浩和54岁的马文红。

有消息人士透露，“专注于个人事务”仅是书面表述。背后更像是内斗暂时告一段落，各方势力相互妥协的结果。

物聊社认为，目前已距离港交所退市红线所剩时间仅3个月左右，复牌或是双方一致的目标。但这场由地产危机触发、资本方推动、治理缺陷引爆的核心控制权争夺只怕还未结束。

而内斗的伏笔，则在三年多以前便埋下。2022年端午节前后，谢晨光、马保华、戴成书、朱力四人向瑞华投资转让了5343万股，后者一跃成为瑞森生活服务第二大股东，持股比例为20%。

一年后，瑞华投资进一步增持瑞森生活服务，从黄清平、谢晨光等股东手上再次收购了2131.87万股，持股比例增至27.98%。此时，黄清平虽然仍为瑞森生活服务大股东，但持股比例已降至31.29%，与二股东瑞华投资之间相差不到5%。

大权在握的瑞华投资便开始向瑞森生活服务安插人手，现如今的执行董事潘晓虎及非执行董事姚宁便是第一批。朱力、马保华两名银城系老将在当时提交辞呈，为潘、姚二人让位。

2024年6月，这场内斗迎来了高潮。瑞森生活服务公告罢免执行董事兼总裁李春玲，理由涉及收取额外薪酬、成立持股平台与集团进行交易，以及1.2亿上市款被关联方挪用等问题。

随后，该公司两名独立非执行董事收到对创始人黄清平的举报函，称其唆使公司执行董事兼财务总监黄雪梅挪用公司运营资金、关联交易、报销个人支出等问题。并且指控电邮收件人列表当中就有李春玲，也就是说李春玲被罢免后，反手便举报了实控人。

彼时，董事会的态度也值得玩味，对李春玲当即罢免并成立调查委员会；但对黄清平则大事化小，称指控“无实质证据、对公司运营无重大影响”，未采取实质性措施。

最终，瑞森生活服务于2014年11月26日及2025年8月18日披露的独立法证会计师报告第一阶段及第二阶段的主要调查结果中，实锤了前总裁李春玲的上述问题，并采取了一系列补救措施。

过程中，瑞华投资趁机为自己争取权利。2024年7月10日起，原先的银城生活服务正式成为过去式，新名称瑞森生活服务既是去地产化的标志，又被外界视作控制权之争的显性化，而资本方的意志明显占据了主导地位。

如今，随着创始人黄清平与其黄金搭档谢晨光的退出，董事会9人中，除3位外部董事，“瑞华系”还有3人，执行董事潘晓虎，非执行董事张明明、姚宁，整体上与银城系保持着1：1平衡状态。

目前为止，港交所下发的七条复牌指引中，瑞森生活服务已刊发所有欠缺的财务业绩，但独立法证调查尚待最终结果、内部控制审查依旧在推进中，均仍待最终报告与监管认可，复牌时钟继续倒计时。

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