河南
当年金玉良言无人听，如今市场现实摆眼前
2016、2017年左右，曹德旺就在各种场合直言不讳，说房子说白了就是一堆钢筋混凝土堆起来的东西，没法像工厂那样源源不断产生价值，还劝大家别把太多钱砸进去，多余的房产早点出手，别等到卖不动了后悔。
他做实业出身，看问题总带着务实劲，当时楼市正火得不行，一线城市单价噌噌往上窜，新盘开售那天售楼处门口车都停不下，摇号中签跟中彩票似的，大家蜂拥而上，谁听他那套“冷静话”啊？
网上好多人直接喷，说他是外行人懂啥，制造业老板嫉妒房地产赚钱快，还有人贴出自家电价单，证明又赚了多少。结果呢，转眼到2020年后，风向就变了，二手房挂牌量一年比一年多，特别是那些二三十层的电梯楼，业主想卖都卖不出去，价格一降再降，还得继续挂着。
曹德旺的话其实没啥玄乎，就是基于常识：土地是有限的，但房子可以无限往天上盖，盖得越高公摊越大，维护成本越高，早晚得露馅。2018年他又说了一遍，建议普通家庭只留一套自住就行。那会儿土地拍卖还在创纪录，开发商举牌举得手软，现场鼓掌声一片，谁在意一个玻璃厂老板的提醒？
到2022、2023年，市场开始凉了，成交量往下掉，高层住宅流动性差的问题一下子冒出来。北京、上海、广州这些地方，二手平台上高层房源占了大头，成交周期拉长，好几个月都不带一个看房的。曹德旺后来接受采访回顾，说形势发展跟他预料的差不多，大家这才开始服气。
高层公摊高持有贵，老化维修难协调难
高层住宅这些年问题越积越多，先说公摊这事，二三十层的楼，公摊率动不动25%-30%，买100平实际到手70多平，钱却一分没少花，这部分直接成了沉没成本。
物业费按建筑面积收，电梯、水泵这些设备维护占了大头，一年下来好几千上万的，设备一老化，费用还往上涨。全国有不少电梯用超15年，故障率明显高，北京有些小区高峰期电梯排队，维修一拖几个月，业主只能爬楼梯。
再一个持有成本真不是小数，物业费里电梯保养占比两三成，每年涨幅不低，水泵、消防这些也得钱。青岛有个小区换一部电梯上百万，分摊下来低层不愿意出，高层出不起，最后拖了好久才搞定。
社区治理也成难题，上千户挤一栋楼，业主委员会开会意见分歧大，缴费率一低物业就撤，垃圾没人清，秩序乱套。早年买高层图视野好、现代感，现在呢，日照不足的楼层常年不见太阳，冬天取暖费还高，健康成本也算进去了。
二手市场最能说明问题，2025年挂牌量里高层占六七成，成交周期比多层长一半多，价差越拉越大。北京朝阳一些老小区，挂牌价一降再降，看房人还是挑剔电梯年限、物业水平。
拆迁更别提了，一栋楼上千户，补偿金额天文数字，没开发商敢接这活，大多只能小修小补凑合过。曹德旺说的高残值几乎为零，现在看真不是吓唬人，这些楼老了，价值就剩土地那点，但拆不动，基本就定在那儿了。
安全隐患也不能忽略，消防云梯够不着高层的，烟囱效应一上来逃生时间短，演练时都捏把汗。社区从早年同质性强，到现在流动大、老人多，维护意愿低，形成恶性循环。说白了，高层当初卖的是效率和现代生活，现在效率成了负担，现代感也褪色了。
政策出手更新改造，市场理性回归居住本
好在国家没坐视不管，2024年超长期特别国债支持老旧电梯更新，北京一年就换了911部，2025年申请通道又开了，最高补贴15万一部，青岛也计划几百部，这些钱实打实减轻业主负担。
老旧小区改造全国铺开，2024年开工5.6万个，管道、外墙、绿化全弄，住着舒服多了。城市更新提上日程，住房城乡建设部明确2025年要全面完成2000年底前老旧小区改造，资金、机制都在跟上。
市场也在变，购房人现在精明多了，看房先问得房率、电梯品牌、物业水平，低公摊、易维护的更吃香。二手成交虽高层占比高，但整体在政策托底下稳住了，租赁市场吸纳一部分，租金根据状况调整。价差是拉大了，但也逼着大家理性，房子投资属性弱化，居住功能回位。曹德旺一直强调实业兴国，房子别当摇钱树，这话在当前环境下越发有分量重。
未来这些二三十层电梯楼，大概率通过持续改造延续寿命，转成普通住宅或租赁用房，不会出现大面积废弃。国家层面的城市更新、设备补贴，让问题可控可解，大家住着也安心。
说到底，曹德旺的提醒让大家早醒过神来，房子还是那个房子，关键看怎么用、怎么管。市场这几年阵痛过后，正往健康方向走，高层住宅的结局，不会是死路一条，而是浴火重生，回归老百姓实实在在的家。
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