王磊：直面变局，稳中求新｜2025观点商业年会

本文据王磊先生在2025商业年会发表的演讲梳理。

王磊（华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理）：感谢观点的邀请，很开心有很多新老朋友齐聚在这里，一起探讨如何让商业地产行业更加健康、良性地发展。

关于宏观的问题，我觉得有两个报告对未来商业地产影响特别大，一是七月份的中央城市工作会议，二是刚刚召开的二十届四中全会以及对“十五五”的规划。我们要深入研究这些报告，在其中看到国家发展的节奏和脉搏，找到属于我们自己的路。所以，我选择“直面变局，稳中求新”作为今天的主题。

从宏观来看，整体经济全年增长5%应该是能够实现的。前三季度经济实现增长5.2%，而消费板块前三季度也实现了4.5%的增长。三季度的增速有所下降，这与国补在第三季度释放有限带来的退坡影响有关，预计国补在四季度会缓和地释放。

上半年，华润万象生活商业规模增长加上单店增长达到20%以上，单店达到9.7%增速，三季度与上半年整体的趋势是一致的。

那么，未来发展的趋势是什么样？目前，城镇化已从快速增长转向稳定发展，城市由大规模的扩张转向存量提质增效。

下一个阶段会带来怎样的改变？四个观点与大家分享：第一是内涵式的发展，第二是资本循环模式的改变，第三是分化，第四是技术突破。

首先是内涵式的发展。国家对于城市及城镇化定义的内涵已经发生了本质的变化，15年是火车头，25年是有机生命体。整个空间布局，15年是优化城市布局，25年是优化城市体系。因此，我们所处的阶段已经发生了变化。“十四五”依然是以增量为主，城镇化的进程在放缓，进入到“十五五”，一定是增量和存量并存的阶段。进入“十六五”，大概率会进入到存量时代。

从城镇化进程的速度来看，2020年之前发展非常快，近五年来实际上在放缓。未来，按照75%左右的预期，到2035年左右就会慢慢接近尾声，这是我们所处的阶段以及挑战。那么，机遇在哪里？一是结构性的机会，中国的整体发展水平是这样，结构性机会依然还在。其次是存量盘活的能力。进入到存量时代，如果我们没有办法建立存量市场的竞争壁垒，未来的挑战可能会更大。

二是随着首批消费基础设施公募REITs上市，虽然还有很多挑战和问题，比如制度、法律问题等，但意义重大，商业资产的流动性变好，商业地产的地产发展逻辑慢慢发生变化。C-REITs现在已经到了2000亿规模的重要节点，整个投资市场要理顺的问题在慢慢理清，相信未来五年还会继续加速，下一个关键的节点是5000亿。此外，公募市场的繁荣一定会带来私募的繁荣，定价的锚点现在也越来越清晰，以前大宗交易，特别是商业地产的交易，实际上是没有价值锚点的，所以它的交易很不活跃的。未来一定是运营为王，资产的价值跟成本基本上没有任何关系，你能够创造多少现金流，资产的价值就是多少，运营能力变得特别重要。

第三是多重分化。首先是渠道分化，线上、线下在分化，线上的传统渠道与新兴渠道在分化，特别是即时零售、直播这类在快速增长，反倒传统的线上增速在放缓，甚至有的出现了下降。线下的分化更加清晰，比如一些能够提供极致服务、商品或体验的，也能带来比较好的结果。但如果还是按照传统路径，会遇到较大挑战。其次是区域分化，从今年来看，中西部地区总体更好，华北压力会更大一些。再次是品类分化，大家都比较关心奢侈品的表现，进入到三季度，感觉到奢侈品有一些在企稳，有一些在收窄，但还是能看到在慢慢企稳的迹象。最后一个分化是消费者分化，这个是必然的，因为代际在更迭，消费者变得越来越快。

第四是技术突破，我们虽然是做线下生意，也需要考虑流量入口的重构。其中，像小红书、抖音等线上的流量入口，我们要重视它，另一方面，怎么建立自己的流量入口。别人的入口我们不排斥，但是自己的流量入口会非常重要。这也是后面会讲到的私域流量，未来做C端商业，没有私域流量可能会很难生存。然后是全渠道利益再分配，未来品牌的线上线下全渠道布局将成为标配，但需要做好平衡。相应带来的利益分配机制如何变化，可能是未来5到10年的新课题。最后是空间价值重构。我们经营的购物中心是物理空间，现在物理空间里传统的租赁空间边界在慢慢被打破。除了物理空间之外，虚拟空间毫无疑问也在融合。

基于这些变化，我们该做什么？这里来讲一讲华润万象生活的“稳”与“新”。“稳”是基于企业的性质和特点，我们20年来的发展是战略优先的原则。我们坚持高质量的规模化发展，进行多赛道布局。对于未来5到10年的发展，也是这样的战略选择。

截止今年上半年，我们在营购物中心是125个，到现在为止应该是130个左右。整体零售额规模化增长加上单店的增长是21%，整体客流的推动、在当地的领先程度总体均好。

多赛道的布局也是每次交流都会提到的点，每个企业战略选择不一样，我们每一个购物中心都是不一样的，但是我们也会有分类：非凡重奢、城市旗舰、品质生活和前沿创新。

这里分享两点。第一，多赛道布局主要是为了穿越经济周期，我们认为未来会有波动，所以要多赛道布局。第二，城市旗舰赛道，以深圳万象天地、成都万象天地为代表，在当前经济环境下有比较惊喜的表现。因此，我们还会继续坚持多赛道布局。

提到创新，我觉得整个商业地产的地产属性在慢慢淡化，行业也会回归到理性的状态，回归到重视客户、重视消费者的状态。

下一个阶段，行业应该会慢慢进入整合的阶段。任何行业都会经历产能的整合和出清，这跟整个大时代节奏也是一致的，相应的，最后还是要回归业务的本身。所以无论是商业地产还是商业零售，我们要回归初心，更加注重产品和产品力，这是更加有意义的事，大概率也是必由之路。

产品方面，要讲求硬件打造、软件构建和运营能力。购物中心的选址、建筑设计等方面，是硬件的打造。软实力则包括定位、业态和品牌组合等的考量，再到基本功——运营能力。每个企业状态不一样，真正能把产品的硬件、软件、运营能力一体化打造好的企业、团队或者项目并不多，往往是被割裂的，无法打造出极致的产品。

我们认为未来购物中心一定会变成生活中心，人们的生活需要什么，我们就应该做什么。

这里有三个关键词与大家分享：场景、数据、流量。首先，以前的租赁模式一定要转换为场景、场域、空间的运营，深圳万象天地、深圳湾万象城也在尝试。第二个是数据，数据未来会形成资产，我们不只是交易数据，我们管理的每一个环节都会形成数据，它的重要性越来越明显，也会产生更大的价值。最后说一说流量，特别是私域流量，我们现在是以会员作为私域流量的载体，未来10到20年，私域流量将是非常牢固的护城河。

产品力方面，客户的体验才是最终目的，包括了消费者为什么来、品牌为什么来，以及现在的一个新变化，除与品牌招商合作外，我们还邀请许多其它生态合作伙伴加入进来、一起构建好平台。而做好这件事的根本逻辑是极致的客户导向。

最后要与大家分享一点，我们认为过往40年一直向上发展是常态，但在历史长河里，向上发展不是一个常态，未来有波动才是经济发展的常态。

因此，在这样一个高度不确定的状态下，特别是我们还没有适应波动的状态下，我们要做好基本盘，做好我们最擅长的事情，做好创新，做好产品，提升产品力，穿越周期，各自找到符合自身的发展路径。

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