金光华溪山禾玺御府楼盘评测 ,详细数据,及小区优缺点,想买必看!

龙华观澜【金光华溪山禾玺御府】官方售楼处24小时电话：400 855 2986（官方直销）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨

项目是整个观澜第一个打造的新规楼盘，也是目前观澜新房当中唯一在售的新规楼盘，其得房率最高去到了104%！更是一个集高端住宅、学校、公园、文体、写字楼、商业、历史文化于一体的综合百万大盘。

金光华溪山禾玺御府，于2025年5月21日取证入市，本次首推1/3/4栋，共708套房源，面积有75-80-83-85㎡的3房2厅2卫，105㎡的4房2厅2卫户型，备案均价4.62万/㎡，备案单价4.24-5.09万/㎡，总价319-535万/套，计划在2027年9月份带精装交房。（深圳龙华金光华溪山禾玺御府售楼处官方电话：400-855-2986）

项目2025年5月25日（周日）开盘，本次开盘也给出了验资98*登记98*认购95*准签98折的优惠，综合下来约8.94折的折扣优惠，折后均价4.13万/㎡，折后单价3.79-4.54万/㎡，总价在286-478万/套。
75㎡的3房2厅2卫，折后总价286-320万/套，单价3.79-4.25万/㎡。
80㎡的3房2厅2卫，折后总价323-345万/套，单价4.04-4.32万/㎡。
83㎡的3房2厅2卫，折后总价329-367万/套，单价3.94-4.41万/㎡。
85㎡的3房2厅2卫，折后总价329-365万/套，单价3.89-4.31万/㎡。
105㎡的4房2厅2卫，折后总价447-478万/套，单价4.25-4.54万/㎡。

项目作为深圳首批建筑新规落地的标杆项目，一，二期的户型更是在一期高实用率基础上，进行了优化升级，采用了精装交付，通过三大设计革新实现空间利用率质的飞跃：
阳台进深放宽至2.4米：部分面积仅计一半，可改造为书房或儿童活动区，如85㎡三房阳台改造后使用面积增加约3㎡。
飘窗进深增至0.8米：全赠送设计且可拆除，例如75㎡三房主卧飘窗改造后可拓展约1.6㎡储物空间。
公摊面积减少：避难层、机房等不计容，得房率普遍达95%-104%，远超传统户型的 75%-85%。

金光华溪山禾玺，项目由金光华集团精心打造，规划分为6个地块进行开发。全部建成后，将涵盖29栋豪华住宅、2栋现代化写字楼、2所高品质幼儿园、1所九年一贯制学校以及观澜体育馆，周边更有7所公园环绕。这一综合性百万大城将高端住宅、优质教育资源、丰富绿地、文化设施和商业配套完美融合，为居民提供一个集居住、教育、休闲、娱乐于一体的理想生活圈。

2024年9月一期溪山禾玺首府开盘：推售房源454 套精装住宅，面积 73-82-95㎡，备案均价 4.44 万 /㎡，85折后均价3.7万 /㎡。截至2025年5月2日，房管局显示已备案327套，去化72%。剩余24%期房待售。

现推售二期溪山禾玺御府总占地面积约1.77万㎡，总建筑面积17.31万㎡，计容建筑面积12.41万㎡，容积率7，绿化率40.01%，共由5栋总高42-45层的住宅组成，其中1栋住宅45F，2栋1单元住宅44F，2栋2单元住宅42F，3/4栋住宅43F。

总规划有1170户，地下室有3层，规划停车位1437个，其中充电车位443个，有100%预留充电充电桩安装条件，车位比超1：1.22。

75㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.1米开间，，3个卧室分别做到了主卧9.52㎡/次卧9.47㎡/次卧8.82㎡（包含墙体飘窗），公卫带2㎡的设备平台，得房率约：95%（包含赠送），西南或东北朝向。

80㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.2米开间，全屋9个飘窗面，3个卧室分别做到了主卧18.38㎡/次卧7.32㎡/次卧7.16㎡（包含墙体飘窗），得房率约：104%（包含赠送），阳台主朝西北或东北向。

83㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.2米开间，，四开间朝南，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了主卧11.97㎡/次卧8.75㎡/次卧8.22㎡（包含墙体飘窗），公卫带1个4.68㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），西南朝向。

85㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.41㎡/次卧7.71㎡/次卧7.4㎡（包含墙体飘窗），公卫带2㎡的设备平台，得房率约：97%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。

105㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.6米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.59㎡/次卧9.5㎡/次卧8.93㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），公卫带1个3.12㎡的设备平台，得房率约：100%（包含赠送），东南朝向看观澜河景观。

二期社区位于“城央”东侧，三面环景，坐拥更好的生态资源和景观视距条件，滨水+公园住区的特色在溪山禾玺御府上体现得淋漓尽致。

其余朝向直面观澜河、观澜河碧道公园（建设中）和大布巷历史文化广场（建设中），首排多个朝向可实现无遮挡的超宽视野。

超配园林·生态绿洲以自然生态作为园林景观的底色，将园林景致融入生活点滴，打造艺术品级社区园林。

社区设施主要涵盖约300㎡子母无界泳池；约1500㎡24小时运动聚落，设置羽毛球、乒乓球、儿童游乐园、成人健身器材等；2大有氧跑道，园林中约180米元气跑道和运动场艺术跑道。

项目规模较大，整体东南向沿观澜河布局，与观澜古墟历史文化街区一河之隔；西南向毗邻梅观大道及深圳民法公园；北向背靠山体公园，与银星科技园、迈瑞医疗龙华基地（建设中）等重磅产业园相近。

周边业态也丰富，龙华区中心医院、观澜体育中心（建设中）、约40万㎡壹方天地旗舰商业（建设中）等优质配套设施环伺。

项目毗邻地铁4号线观澜站（步行约10分钟），未来可换乘在建的22号线，形成双轨出行网络。通过4号线10站可达深圳北站，16站直达福田CBD。周边路网发达，紧邻梅观高速、龙华大道等主干道，快速联通深圳全域。但当前公共交通依赖地铁及公交接驳，部分公交线路覆盖不足，且地铁站距离约1公里，对无车族稍显不便。规划中的慢行系统将串联观澜河沿线公园，提升步行便利性。

项目楼下规划有一所规模宏大的九年一贯制学校，共计63个班级，为孩子们的成长提供了一站式的教育解决方案。根据2024年龙华区教育局最新发布的学区划分方案，这所学校的小学和初中均被划入观澜中心学校和观澜二中的学区范围内。此外，龙华高级中学教育集团观澜校区也将面向整个龙华区招生，提供了更多优质教育资源的选择。

项目规划自建约2万㎡社区商业（鑫鲜街市等），并依托百万方大城生活圈整合多元业态。3公里范围内覆盖百佳华领域广场、观澜湖新城MH Mall等超50万㎡成熟商圈，满足日常购物需求。

未来鸿荣源旧改项目将新增约40万㎡商业综合体，进一步补足高端消费场景。但当前项目商业配套仍处于规划阶段，短期内需依赖周边现有设施，大型购物需驾车前往较远商圈。

项目紧邻的观澜体育中心（建设中）建面约7.2万㎡，是一座集运动休闲、公共服务为一体的综合性体育中心。

包括3000人综合运动馆，含8片场地的室内外篮球馆、3片泳池（含标准50米游泳馆）、18片场地的室内羽毛球馆、6间模块化的各类小球馆、1片7人制室外足球场、3片室外网球场等。

项目以“高得房率+低总价+政策红利”为核心卖点，适合注重实用性与长期增值的购房者。尽管当前周边环境与配套成熟度存在短板，但凭借区域发展规划与开发商的品牌实力，未来有望成为龙华观澜的价值标杆。建议购房者结合自身需求，优先选择东南朝向、中高楼层房源，并密切关注配套落地进展。

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