房地产，已是老登？

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关于“老登”、“小登”的事情已经被讨论很久了，那房地产究竟算不算得上是老登？

过去房地产市场是怎么发展起来，以及房价是如何涨起来？我们去看当初驱动房地产市场走出大牛市的核心因素就知道了。

2019年前房地产之所以发展如此之快主要是由经济快速增长、人口红利、城镇化、货币与信贷扩张等因素共同驱动。毫无疑问，这些因素的共振作用是非常大的，房地产在那个阶段也迎来了史无前例的增长。

然而很多东西都会发生改变的，当年驱动房地产市场发展的因素在近些年发展也正发生了巨大的变化。

首先看人口红利。人口增长是驱动房地产发展的根本性因素，因为人口的增多才会带来住房需求的爆发式增长。然而人口红利也正随着时间的推移在逐渐减弱。

国内总人口从2022年起进入了负增长。 2022年总人口减少了85万，最后的2023年和2024年分别减少了208万和139万。而根据其他国家和地区的人口发展经验来看，人口一旦进入了负增长，在短时间是很难逆转的。

人口减少的背后是新生儿出生率的下滑以及人口老龄化的加剧。这些人口发展特征的巨大变化，使得人口红利在逐渐减弱，对房地产市场也会产生深远的影响。

第二点来看经济增长情况。过去有一段时间，国内GDP增速是8%以上，甚至10%以上，后来在2012年跌破8%，2015年跌破7%，2020年跌破6%，最近几年更是在5%左右徘徊。

经济正在逐渐进入了中低速稳定增长阶段，这意味着很多东西都会随着变化，尤其是居民收入也大概率会进入中低速增长。这就会影响大家的购买力，房价要想上涨也变得困难多了。

第三，城镇化进入进入一定阶段后也会慢慢减缓。城镇化率由2014年的55.75%增长至2024年的67%，年均增长约1.1个百分点。到了2024年，镇化率为67.00%，比2023年末提高0.84个百分点，呈现了明显放缓的迹象。

从国际经验和城市发展规律来看，城镇化率30%至70%一般被认为是城镇化快速发展区间。而目前城镇化率已经到达了67%，快过了快速城镇化的区间了，逐渐减缓也是正常的。

过去大量的农村人口通过城镇化进程不断流入到城市里，为城市带来了大量的住房需求，也促进了城市里的房地产市场发展。而如今，这一作用显然在减弱。

总之，驱动房地产发展的核心因素都在发生变化，房地产市场自然是今非昔比了，说它是老登似乎也没错。但老登也并不代表一定没有发展前景，未来房地产市场或许没有普涨行情，但是仍会有局部发展机会的，部分城市的房地产市场或将重新迎来发展。

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