华东区新开盘谍报：房企推盘热度有所回落，“冰火两重天”持续深化

区域市场综述：

根据，2025年10-11月华东大区重点城市上海、杭州、苏州3个重点城市累计开盘71个，推出房源5825套，环比下降24.55%。其中，改善型项目占比76%，占据市场主流。整体去化效果向好。其中，上海的汤臣君品等8个项目，杭州的招商天青岳等20个项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销，去化效果非常好。

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▍上海：房企推货放缓，开盘项目数量环比减少

本月监测共有27个项目开盘，共推出4661套房源，刚需、刚改产品占比较上个监测期有所减少，中心城区和郊区均有分布，纯新盘推出5个，老盘新开项目22个。

• 刚需、刚改项目合计占比近六成。

• 十万以上改善项目占比有所增加，其中一个为二十万以上的终极改善项目。

• 仅一成楼盘开盘当日售罄，另有一成楼盘当日去化超80%。

主要开盘项目

热点项目：

金茂棠前(2025年10月30日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：金茂棠前已于10月30日开盘，本次共计推出164套房源，主力户型为97-117㎡三房、137-152㎡四房，均价53279元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间预约认购100组，认购率约62%，未触发积分。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 教育配套齐全直线3km范围内有22个幼儿园;8个小学，如宝山区乐业小学、上海宝山区民办杨东小学、宝山区实验小学西部-团结路小学、上海市宝山区实验小学、宝山区实验小学西部等;10个中学，如上海大学附属宝山外国语学校、上海市宝山实验学校、上海建峰职业技术学院附属高级中学、上海市月浦中学、上海市淞谊中学等。

• 生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有7个一级及以上医院。其中上海交通大学医学院附属第三人民医院距离楼盘2.2km，上海交通大学医学院附属第九人民医院北部院区距离楼盘2.3km，上海市宝山区中西医结合医院(西院区)距离楼盘2.8km，上海中冶医院(总院)距离楼盘2.4km，宝山医院距离楼盘2.9km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有17个商场，包括黄金广场(牡丹江路)、宝杨宝龙广场、宝乐汇印象城等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有16个公园，距离最近的仅506m，非常方便日常休闲使用。

• 交通极为便利周边直线3km范围内有4个地铁站（铁力路、江杨北路、友谊路、宝杨路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是铁力路。周边直线1km内有11个公交站，距离最近的铁力路湄浦路站仅有468m，周边公共交通极为便捷。

上海：江湾金茂府（2025年10月30日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：江湾金茂府已于10月30日开盘，共推出102套房源，主力户型为126/144㎡三房、四房，均价72800元/㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间认购100组，认购率约98%，未触发积分。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 教育配套齐全直线3km范围内有39个幼儿园;13个小学，如长江路小学、上海市宝山区高境科创实验小学、江湾中心小学、通河新村第二小学、上海市宝山区通河新村小学等;14个中学，如上海市长江第二中学、上海交通大学附属中学本部、上海市求真中学、上海市虎林中学、上海市高境镇第三中学等。

• 生活配套便捷楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有6个一级及以上医院。其中上海市第二康复医院距离楼盘844m，上海摩尔星华口腔医院距离楼盘2.3km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有12个商场，包括尚优里·乐坊生活广场、悠方购物中心等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有36个公园，距离最近的仅183m，非常方便日常休闲使用。

• 交通极为便利周边直线3km范围内有6个地铁站（长江南路、淞发路、殷高西路、殷高路、新江湾城、张华浜），轨道交通发达，距离最近的地铁站是长江南路。周边直线1km内有21个公交站，距离最近的淞发路长江南路站仅有110m，周边公共交通极为便捷。

杭州：“冰火两重天”持续深化，楼市热度聚焦核心改善盘

本月杭州楼市推盘保持活跃，但市场热度较前期有所回落，结构性分化特征更为突出。

• 期内全市共开盘43次，推出新房源2790套。市场中签率呈现极端分化：核心地段稀缺项目如三塘板块的招商天青岳中签率仅7.35%，云谷、萧山开发区等热门板块的绿城悦海棠（18.87%）和晓澜玉华（23.94%）中签率也维持在40%以下，显示购买力高度聚集。与此同时，本期流摇项目达28个，流摇率高达65.1%，大量非核心区项目缺乏有效市场关注。

• 从价格结构看，中签率与价格段呈现明显相关性。30000-60000元/㎡的改善型项目成为市场活跃的主力，而单价20000元/㎡以下的刚需盘普遍遇冷，反映出当前市场需求重心已显著向改善产品倾斜。

热点项目：

杭州：拱宸金茂府（2025.10.24）

• 开盘详情：2025年10月24日，拱宸金茂府加推10幢高层，共计30套房源，户型在185-216㎡之间。

• 价格优惠：均价58604元/㎡。

• 认购去化：项目吸引了92组家庭登记，中签率低至32.6%，选房当天共认购30套房源，去化率100%。

• 客户定位：全城高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 拱宸桥芯地段价值项目坐拥运河拱宸桥段世界文化遗产资源，经上塘高架、莫干山路“三纵两横”路网15分钟直达武林商圈，毗邻运河大剧院、桥西历史街区，形成文化底蕴与城市核心配套的双重加持。

• 科技住宅产品标杆以1.8容积率打造185-216㎡纯粹改善社区，创新设计13.8米南向三开间面宽与60㎡阔厅，配备十二大绿金科技系统（恒温恒湿恒氧），重塑主城科技住宅标准。

• 金茂品牌与圈层赋能作为杭州第五座金茂府，延续 16 年科技住宅开发经验，配备约 1600 ㎡高端会所，首开均价 52000 元 / ㎡较周边二手房价（如九龙仓碧玺挂牌 63000 元 / ㎡ + ）存在明确价值空间。

杭州：绿城晓澜玉华（2025.10.30）

• 开盘详情：2025年10月30日，绿城晓澜玉华首开推出2、10幢，共计113套高层房源，户型面积186-241㎡。

• 价格优惠：精装均价53489元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有472组家庭报名登记，中签率23.9%，开盘当日房源售罄。

• 客户定位：地缘性高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 奥体南核区位价值项目位于萧山开发区市北板块，距钱江世纪城仅约3公里，经市心北路、建设三路5分钟直达奥体核心。周边2公里范围内汇聚万象汇、萧山宝龙广场、信息港小学等优质配套，坐享奥体板块成熟红利。

• 绿城精工大平层产品力项目打造纯大平层住区，首推186-241㎡一梯一户户型，层高3.1米，采用5000元/㎡装标（配备日立中央空调、柏丽厨具、杜拉维特卫浴），以绿城二代高层精工体系重塑区域品质标杆。

• 价格倒挂驱动热销项目均价53500元/㎡，较周边次新房（如桂语江南挂牌62000元/㎡+）存在明显价差，首开去化率达92%，创板块年内新高，印证高性价比项目的市场号召力。

杭州：绿城蕙澜月华（2025.11.16）

• 开盘详情：2025年11月16日，绿城蕙澜月华首开推出高层4、5、6幢，合计78套房源，户型面积188-280㎡。

• 价格优惠：精装均价70088元/㎡。

• 认购去化：项目本次开盘共计有202组家庭报名登记，中签率38.6%，开盘当日认筹70套房源，去化率90%。

• 客户定位：滨江、萧山等区域中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 钱二核心绝版地段项目位于钱江新城二期核心区，容积率约2.4，紧邻连堡丰城TOD综合体，坐享板块发展红利与城市级配套，属区域内稀缺新增供应。

• 绿城蕙系精工品质作为绿城“蕙”系高端产品，项目采用玻璃幕墙与铝板立面，搭配精装大堂与园林景观，以品牌精工标准树立主城改善标杆。

• 纯粹大户锁定高端本次推售户型为180㎡以上纯大户型，一梯一户设计，客群定位纯粹，在钱二板块新房中具有高度稀缺性，精准承接高端改善需求。

▍苏州：房企推盘放缓，纯新盘居多

监测1个项目开盘，共推出38套房源，位于工业园区。

• 价格方面，开盘项目定价整体较为稳健。

• 新开盘项目积极推出优惠促销措施，但整体去化表现一般。

• 新开盘项目多为高端改善盘，客户群年龄集中于40岁以上。

热点项目：

苏州：玫瑰园Ⅱ期（2025年11月8日）

• 价格优惠：约9-92折，送2-3个车位。

• 认购去化：2025年11月8日本项目推出3F合院4、5、12、15-17、20-22、31#，共计38套，开盘认购23套，去化率61%。

• 客户定位：园区本土升级客群为核心，苏州大市的顶尖财富阶层，价值投资与资产配置型客户次之。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 区位优越，生活配套较完善；

• 环境优美，居住舒适度较高；

• 品牌房企，品质与服务并存。

项目缺点

• 总价偏高，受众有限。

本月开盘

表：开盘项目信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：部分典型项目开盘信息

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