东京新房价格冲上1.53亿！为什么涨得这么狠？真相比你想象的更复杂！

最近，日本房地产市场价格再次刷屏。最新数据显示：10月份东京23区的新建公寓平均价格突破1.53亿日元，同比上涨18.3%，创下历史第二高。一句话总结就是，东京房价不是在涨，而是在飞。

但更令人捉摸不透的不是价格，而是到底是谁把房价推到这个高度？东京房价未来的走势还会继续涨吗？如今在东京到底是买房还是租房更实际？

今天，我们就一次性讲透日本楼市的核心问题。

根据日本不动产经济研究所发布的数据，10月份东京23区的房价为1.5313亿日元（同比+18.3%）首都圈整体房价为9895万日元（同比+7.1%）。

推动这一轮房价上涨的主要力量，是“超高价物件的强势热销”。土地持续涨价、核心区域豪宅需求旺盛，让整个首都圈被带着往上走。

不过东京的这波房价上涨并不是全域现象，而是高度集中在东京核心区，越靠中心，涨得越猛；越往外走，越见分化。

与此同时，首都圈整体的新房供应量却暴跌了，东京的新房发布量只有1316户，同比–28.2%。供应减少，需求依旧强烈，价格自然继续上推。

之前很多人都说，都是因为外国资本的大量介入，所以才导致房价上涨。“外国买家把价格炒上去了。”但这一次，日本国土交通省首次做了详细调查。

东京核心六区海外住所购买者占7.5%，如果视野扩大到整个东京圈（含神奈川、埼玉、千叶）。海外购买者仅占 1.9%。这说明外国人确实在买，但规模非常有限。

面对这样的数据现实，日本专家给出了更直接的判断，外国人只占10%左右，对价格影响非常有限。真正推高价格的是日本人自己。

日本房价真正的推手不是外国人，而是“日本人的新型贷款能力”。

根据专家塩泽崇的分析，过去日本人的购房逻辑是，单人收入，贷款35 年，可贷金额有限，但现在的社会完全不一样。

如今的日本70%家庭是双职工，“双人贷款”也迅速普及，50年超长期贷款出现，直接可以贷到过去的2倍乃至3倍。这就导致买得起房的人变多，开发商也放心涨价，最后房价被推高。工资上涨，也进一步增加了可贷款额度，使价格继续上涨。

专家甚至放言说，“只要工资涨、贷款宽松，东京房价还会继续涨。”也即是说，只要日本人能借更多钱，房价还能卖得更贵。

除此之外，东京房价还有一个被忽视的推手，那就是投资者买来不住，只为了转卖。千代田区调查发现，70%的购房者实际住在别处，这意味着大量房产被当作投资产品，而非用于居住。

“买来就卖”更是屡见不鲜。为了遏制这种投机行为，160家开发商组成的“不动产协会”出台新规，禁止交房前转卖。这是日本第一次明确针对投机行为出手。

之所以要如此大张旗鼓的禁止是因为大量转卖，会让价格脱离真实价值。于是，越卖越贵，越贵越卖，形成恶性涨价循环。

对于未来东京的房价，日本专家表示还会涨，而且可能持续涨。只要工资继续涨，只要贷款还宽松，只要双职工继续成为买房主流，那么日本楼市必将继续上涨。

因为房价和工资成正比。工资涨10%，贷款能多贷几十万甚至上百万。开发商自然敢继续提高价格。而再开发区域的出现，会进一步刺激价格上涨。一旦区域被认定为国家重点开发，房价会在几年内提前上涨。

至于到底是买房还是租房，日本专家也给出了50年长周期测算，买房的话，贷款加固定资产税，总成本大约在8310万日元。租房的话租金加更新费，总成本大约在8235万日元。两者最终所花费用几乎相同。

但差别在于，买房有资产留在手里，未来可出售或继承，是“强制储蓄”“强制投资”。而租房钱全部花掉，老后租房可能被拒，无法对冲通胀。对此专家的建议是从长期看，能买就买。

如果一定要买房，专家认为需要重点关注国家级重点再开发区域。因为这些区域政府投入巨大，企业跟进密集，配套提升明显，未来人口与需求都会进入，一旦开发确定，房价会提前启动上涨。

所以，从头到尾梳理下来，日本楼市目前真实的状况总结说，那就是核心区房价继续飙升，高端物件热销、供应不足、贷款宽松共同推动。日本人是房价主要推动力，投机行为正在被限制但仍未消失。

对于普通人来说，如果预算够可以尽早上车，东京核心区未来依旧强势。如果预算有限，研究再开发区域，提前布局，才有上涨空间。如果收入不稳则租房更合适。

日本房地产进入了一个新阶段。房地产的信息战，比你想象中更关键。关键在于，你能否在波动中找到自己的位置。

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