租金回报率持续回升“买房收租”是否划算？

来源：证券时报网

在存贷利率“双降”的背景下，租金回报率一直是市场热议的话题。

近日，记者走访发现，除了传统的商务公寓，一些普通住宅的租金回报率也持续上升，甚至直逼房贷利率。越来越多手里有房的业主和购房者都在思考：继续当房东收租金还是将房子降价出手？“买房收租”是否划算？

租金回报率不断回升

近日，国家统计局发布的《2025年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，四大一线城市的新房市场只有上海保持同比增长，涨幅为0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%。二手房市场方面，全国70个大中城市无一城环比、同比出现价格上涨。

与房价的表现不同，麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年上半年重点50城租金回报率已经达到2.08%。中指研究院提供的数据显示，截至今年10月北上广深四个一线城市的租金回报率分别为1.52%、1.73%、1.68%、1.52%。而在今年4月，上述数据分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。

由此可见，目前一线城市和其他重点城市的租金回报率已经超过大型银行1年期甚至3年期的定期存款利率。此外，记者在深圳市场走访时发现，不仅是传统的商务公寓，越来越多普通住宅的租金回报率也远远超过大型银行定期存款利率，甚至直逼房贷利率。

“如果下个月这房子再卖不出去，我就会‘售改租’，现在的情况跟过去不同，收租金可能比存银行理财合适。”家住深圳市福田八卦岭片区的张女士有一套两居室正在出售，为了方便客户看房，他特意将房子空置了两个月。她告诉记者，当前该小区同户型的房价已经从最高峰的500万元左右跌至210万元左右，目前月租还能达到4600元左右，租金回报率达到2.6%左右。“210万元还不是短时间内能成交的价格，目前深圳首套房贷利率为3.05%。如果房价继续小幅下跌，租金回报率就直逼房贷利率了。”张女士表示，“在不着急用钱的前提下，身边越来越多的业主朋友都宁愿继续当‘房东’。”

也有房产中介经理对记者表示，在最近处理的二手房交易过程中，购房者与业主进行价格谈判时的报价较低，业主直接以“宁愿继续收租”为由中止了谈判。

新的信号

记者走访发现，一些总价较低的二手住宅一直维持着热度。深圳乐有家研究中心数据显示，自7月以来300万元以下房源成交占比持续位于高位，连续4个月超过25%。记者也采访了几位刚刚购买低总价户型的购房者，他们认为相对较高的租金回报是吸引他们买房的重要原因，一些小户型房源的租金回报率甚至达到3%。

（深圳一小区的租赁中心 吴家明/摄）

“一些城市的租金回报率超越存款利率甚至直逼房贷利率，这是一个新的信号。”有业内人士表示，从全国层面看，一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟。

克而瑞集团董事长丁祖昱表示：“虽然部分热点城市的二手房房价仍在补跌，但还是需要客观去分析不同城市不同种类的二手房，从投资回报的角度来看，包括上海‘老破小’在内的部分房源价格已经到底部区间。”

买房收租是否划算？

那么，买房收租是否真的划算？这或许存在不同的答案。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场还没有完全企稳，购房者可以多关注市场售价和租金的变化。租售比不仅与租金有关，也与房价有关。房租主要对应当下市场收入水平，特别是年轻人的收入；房价则代表了投资预期。总体来看，租金和房价的变化都与市场上人口和收入水平的变化有关，但二者变动的幅度可能不一样，也会有地区差异。所以一个城市、一个小区的租售比到底会如何变动，还要具体情况具体分析。他认为，随着市场调整，如果租售比超过三年期定存利率，卖房的人就会减少，愿意买房收租的人也会多起来。他同时建议，大家以后应该将房子更多看成消费品，而淡化其投资属性。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对“买房收租”提出一些建议。他认为，租赁市场进入存量时代，存在供应量大、租客主导市场等特性。目前，市场上确实有一些房产由于前期价格超跌，租金回报率还不错，但购买这类房产，最好是一次性付款，而且必须是中短期内不用且没有稳定投资渠道的资金。在区位选择上，重点关注中心城区、地铁站一公里范围内以及就业集中的区域；物业选择上，最好是小面积的次新房，或者楼龄虽长、卖相虽差，但可以通过“少投入”的装修来提高溢价率。此外，出租房产也要考虑可能存在的空置、租客到期要求降租金等情况，算收益率时也要把税费、中介费等各种成本都加进来，做出理性的判断。