年底前想卖房，看这篇就够了

过去几个月，我一直在16号内参中分享各种房子交易的案例。

市场情况大家应该很清楚，在金九银十没有出现的情况下，十一月迎来了一次全国范围的成交量反弹，但这是建立在房价继续下探的背景下。

市场逻辑变了？我觉得，根本还是买卖双方心态的变化，就我接触的客户看，已经呈现两边倒，一边卖房越拉越急，一边准备下架收租。

为什么这篇文章的标题强调“年底前”，现在卖房策略变化太快。

01

前几天石榴叔放秋假，去塔川拍照片。

期间有个客户一直和我沟通，说挂牌半年的房子，终于有人来看了，非常激动的告诉我，是真客户。

他挂牌340万，对方开价290万，小区最近一套相似户型成交320万，是4月份成交的，问我怎么办？

这套房子简单介绍一下，主城区，位置好，配套全，靠着湖，房龄20年，但小区保养不错，有电梯，最大卖点是装修还可以，不太讲究的话，是可以拎包入住了。

为什么难卖？看得上的觉得贵，有钱的觉得旧，客群比较窄，没有稀缺性，关键是周边靠着湖的便宜房子很多。

客户为了靠孩子近，已经定居上海，以后不回南京，所以才决定出售这套房子。

我给她的建议是珍惜每个真客户，这类没有稀缺性的房子，最怕的就是不断有挂牌，但带看少，成交更少，出现一个真客户大家都会抢。

表面看租金不低，但破坏了装修，没有卖相，关键是这里的房价还会继续跌。

从今天我得到的反馈，对方加价到302万，如果再加一点，就可以推动成交了。

02

当下卖房子最难的是什么？心理预期和买家报价，背离越来越大。

为什么会出现这种情况？买家也怕到手就跌，会在小区最近成交价的基础上，狠狠再砍一刀，心里才会舒服一点，推动成交。

从我最近接触的客户看，这波行情占绝对主导的还是刚需，所以无论是平均成交价，还是成交总价中位数，都在不断往下滑。

很难想象，南京的二手房成交总价，中位数不到125万，成都只有113万，杭州188万，上海也不过234万，唯一反弹的是成交周期中位数。

这波行情还有一个共同特点，高频成交小区，几乎都出现了超跌。

这种超跌往往是因为恐慌踩踏造成的，一套更比一套低。还会反弹回来吗？不会，跌到一定程度，急着卖的都卖掉了，价格就会停在那边不动，等着其他房子跌下来。

说到超跌，还出现了一批超跌城市，集中在新一线和二线。有人说看不懂，简单点说，都是以价换量，下周内参写一篇。

03

过去，说到卖房子，只要把价格降到和最近一套成交价格接近，就可以静等买家上门。

这个方法过去几个月没那么灵光了，原因是主动降价的房子太多了，不少卖家被中介PUA过之后，也面对现实，突然松口，而买家选择的空间越来越大。

我最近遇到两个买家，太专业了，对整个片区房子的了解甚至超过中介，半年前就看中几套，不急着出手，换着人接触过房主几次，底摸得很透，而且有成交心理价位。我相信，这不是个例。

所以，现在卖房子不要存在侥幸心理，根据最新成交价，把价格降到位。

但不要高频调整挂牌价，这是最忌讳的，因为很容易被发现急着卖房，心态不好，你可以告诉中介能接受的底价，他们会备注。

不少中介为了完成KPI ，会不停的喊业主改报价，非常烦。

有特点的房子，尤其装修还可以，能拎包入住的，我建议花点小钱去抖音、视频号、小红书上找人拍拍视频，广而告之。

有人问过我，没有特点的房子呢？是不是要装修一下？我觉得现在已经没有必要了，把房子清空了，墙面刷一下，空间感提升，然后直接降价，效果最好。

现在最难对付的其实是中介，说的话可信度越来越低，因为完全站在买家这一边。

月初的时候，朋友卖房，中介把他忽悠到签约中心，分两个房间两边跑，让上家降价，让下家抬预算，这么反反复复一万一万谈，从下午1点开始，谈到7点，这就是在熬鹰，朋友最后想走，中介不给走，闹得很不愉快，心态也搞坏了。

就只有降价这一条路？低总价的房子，还是可以周旋一下，但高总价真的没有其他办法，需求在萎缩。

还是那句话，珍惜每一个真心诚意想买房的人，不要和中介交心，他们个个都是心理大师，多听少说。

明年春天会有新的政策刺激楼市吗？我觉得，眼下能刺激的依然只是量。