10月北京房产市场报告：市场整体平稳，新市民、改善需求入市增加

2025年10月，北京市二手住宅网签量显著下降，主要受“高基数效应”影响。新市民、品质改善需求入市增加。

北京市新房市场呈现哑铃型需求结构，市场从“政策驱动”向“内生驱动”转变，市场周期趋稳，结构性分化加剧。

北京市租赁市场进入淡季阶段，租赁量价回调，区域走势分化。

二手市场部分

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网签量显著下降

根据北京市住建委官网数据，2025年10月北京市二手住宅网签量为12087套，同比下降30.4%，环比下降23.7%。

网签量下降主要受“高基数效应”影响。同比来看，去年10月受“930”政策影响网签量整体较高；环比来看，9月份受多方因素影响网签量也高于一般月份。此外，10月工作日数量较少，网签减少属正常现象。

从链家签约数据看，10月成交量略低于9月份，走势总体平稳。成交量下降原因主要是国庆假期居民出行较多。

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刚需、品质改善需求提升

从总价分布上看，10月总价低于200万元和高于1000万元的房屋成交占比均有提升，均价低于4万元/㎡和处于10-12万元/㎡区间的房屋占比亦有不同程度提升，反映出新市民、品质改善及教育相关需求入市增加。

新房市场部分

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结构性调整下市场维稳

2025年10月，新建商品住宅成交3211套，同比、环比分别下降24.3%、2.4%，去年同期受政策影响，成交基数较高，同比出现较大波动，当前市场处于中位成交水平。

成交均价58800元/平方米，同比上涨3.8%、环比下降2.2%。可售存量71430套，同比、环比分别下降5.1%、3.2%。

长周期下新房维持去库存态势，短期看，库存量变化与供应量变化同步，刚需仍在胶着博弈。这种波动标志着新房市场正经历从“政策驱动型周期”向“市场内生型周期”的持续转变。

板块方面，热点板块成交出现分散，延庆城区、大兴观音寺、朝阳朝青、通州运河商务区、顺义城区、石景山苹果园、昌平生命谷、西城板块成交超百套。

从细分项目来看，销售量排名前三的项目是中建臻源府、首创禧悦兴城、中建运河玖院。

从成交结构来看，刚需市场支撑较强，改善需求分化较大，高端市场价值凸显，这种“哑铃型”需求结构预示着新房市场正在从单一房产向综合价值体系演进。

租赁市场部分

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单量环比季节性回调

2025年10月经北京链家成交的住房租赁单量环比下降5.7%，同比增长19.7%。

本月进入租赁市场传统淡季，成交节奏变缓，租赁需求有所减少，本月新增租赁房源供应也有所放缓。不过，优质房源依然受到租客关注，核心区域租赁需求支撑力较强，部分外围区域受季节性影响更为明显。

除丰台和石景山外，其它城区租赁规模均不同程度下降，其中门头沟区、东城区、房山区的降幅靠前，通州区、海淀区、昌平区的降幅较低。丰台区和石景山区因局部区域成交增加，致使其变化幅度与整体市场走势不一致。

预计11月租赁市场将延续淡季特征，整体成交量或继续小幅回落。

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租金稳中趋降，议价空间增大

从租金水平来看，2025年10月北京整体租金价格季节性下降，单位租金为78元/㎡，环比下降2.5%。

除门头沟区、大兴区、亦庄区外，其它城区租金价格均呈不同程度下降，由局部区域成交结构变化使租金价格变化存在差异。

中心城区因需求阶段性减弱，租金调整幅度略大，顺义、昌平部分地铁沿线社区因租客对通勤便利性需求稳定，租金降幅相对较弱。

整体来看，租赁市场虽处淡季，但部分地段的抗周期能力仍凸显，租金结构性分化。

预计11月议价空间将继续增加，业主让价意愿或逐步增强，租金水平或维持稳中趋降态势。