南方基金：二手房占比近半，存量时代下的地产结构性机遇探析

昨日，在大盘指数整体表现偏弱的环境下，地产相关产业链板块的表现颇为亮眼，其中Wind中国行业指数显示建材板块领涨，家居用品、房地产等板块亦有不错表现。

图示：Wind中国行业指数涨跌幅前十行业板块

数据来源：Wind，截至2025.11.20，指数过往表现不代表未来，市场有风险，投资需谨慎

消息面上，今年1至10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比高达44.8%。这一数据的显著提升，印证了市场正经历一次深刻的结构性转变：即从传统的“增量开发”主导，迈向“存量流通”与“品质改善”为核心的新发展阶段。（数据来源：Wind，财联社，2025.11.20)

这一转变不仅关乎地产开发商，抑或是对整个产业链上下游（包括建材、服务等）的重构，有望催生出新的行业逻辑。

政策重塑

构建长效机制

长效机制的构建是重塑房地产行业生态、引导其平稳健康发展的基石。当前政策的核心，在于围绕“保障+改善”构建多层次住房供给体系，并以“因城施策”的原则修复市场扭曲。

多层次供给体系确立新方向

中金公司研报指出，在住房总量充裕的背景下，供给体系正从“住有所居”转向“住有优居”迈进。

在保障性住房方面，供给重点是优先覆盖一、二线城市住房支付能力较弱群体，其落地方式正在转型，即转向结构性货币政策工具支持收储存量住房，摒弃此前依赖土地出让金代偿的开发商配套新建模式。

在改善性住房方面，发展方向已突破单纯面积维度，更加注重在设计、材料、建造、运维等层面全面提升标准，以满足安全舒适绿色智慧的需求。市场数据已有所体现，2025年18个重点城市140平米以上大户型新房销售占比16%，印证了市场对高品质改善性需求的落实。（以上资料均来源：中金公司，2025.11.15）

因城施策修复市场扭曲

政策导向旨在避免市场扭曲，并根据周期适配调控。在下行周期中，除北京、上海、深圳等极核心城市外，多数城市已解除限购、限贷、限售、限价等限制性举措，辅以住房补贴，长期看或有利于市场扭曲的修复。

即使是极核心城市，也在进行边际放松：例如北京在2025年8月放开五环外购房套数限制，非京籍五环外社保/个税年限降至2年；深圳在2025年9月放宽部分区域购房资格，取消商品住房转让限制；上海在2025年8月允许沪籍及符合社保/个税年限的非沪籍家庭外环外不限购，利率定价不区分首二套。（以上资料均来源：中金公司，2025.11.15）

基础制度完善与销售模式优化

在商品房基础制度方面，政策对房企融资的支持力度仍在增强，支持股权融资、REITs盘活存量资产，增强房企跨周期经营能力。

同时，在销售与交付环节，规范预售资金监管，推行主办银行制；并适度引导现房销售，配套优化开发贷成本、土地款支付方式。市场结构的变化也在印证这一趋势：2025年商品房现房销售占比已升至31%，较2021年（13%）显著提升。（以上资料均来源：中金公司，2025.11.15）

动能切换

聚焦存量与品质

房地产新周期的核心驱动力在于存量更新和品质升级，这不仅为地产行业本身提供增长空间，更将需求有效传导至建材等下游产业链。

城市更新与高品质住房建设（地产主线）

中金公司指出，未来的核心方向是避免大拆大建，聚焦城中村改造、危旧房原拆原建、老旧小区改造。同时，房屋养老金制度已在首批22个城市试点，用于房屋体检、维修及更新。（资料来源：中金公司，2025.11.15）

开源证券的研报也强调，随着新国家标准《住宅项目规范》的强制执行，预计未来新建住宅品质将持续提升；同时，房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。这些均指向了住房消费的“品质升级”主线。（资料来源：开源证券，2025.11.20）

建材行业受益于结构优化与新需求外溢（产业链主线）

建材行业作为地产的先行指标和重要支持，正体现出较强的韧性。华龙证券研报指出，地产政策（限购松绑、公积金优化）持续发力，保障性住房与高品质住房建设推进，有望缓解消费建材行业的库存压力，带来估值修复。（观点来源：华龙证券，2025.11.19）

水泥与玻璃：水泥行业企业改善利润意愿强烈，将通过加强行业自律、错峰生产等措施推进价格上调，四季度有望提价。玻璃行业Q3单季营收同比+10.31%，单季改善相对明显。（数据来源：Wind，华龙证券，2025.11.19）

高端建材外溢：玻纤行业则体现出强劲的“第二增长曲线”。其前三季度营收净利双增，主要由风电（发电量同比+10.8%）、新能源汽车（9月销量同比+24.6%）等新领域需求旺盛带动玻纤价格回升，显现出建材行业在地产传统需求外的结构性增长潜力。（数据来源：Wind，华龙证券，2025.11.19）

业绩验证

边际改善显现

在宏观环境重塑与风险化解的背景下，产业链的业绩在深度调整中开始出现相对积极的边际改善。

房地产开发业绩出现修复

数据显示，房地产一级行业2025年第三季度归母净利润增速相较于上半年有55.63个百分点的改善，边际修复显现。同时，房地产服务等子板块的营收增速也较中报改善超5个百分点。（数据来源：Wind，中国银河证券，2025.11.06）

建材行业显现盈利能力改善

建材行业的盈利具有改善迹象。建材行业虽然前三季度营收小幅下滑，但盈利能力整体改善。其中，重点水泥公司前三季度归母净利同比增长134.64%，毛利率、净利率均有明显提升。玻璃行业Q3单季归母净利同比+50.06%；而玻纤行业前三季度归母净利更是同比增长81.25%，印证了其高端需求的驱动。（数据来源：Wind，华龙证券，2025.11.19）

普通人如何捕捉机遇？

房地产行业或处于总量扩张向结构优化的换挡期，政策端的长效机制、存量更新和品质升级构成了行业较为清晰的演进路径。

从投资视角来看，尽管行业短期仍面临压力，但从券商研报中的行业数据来看，地产开发、水泥、玻璃、玻纤等子板块或已出现业绩边际改善的信号。中期而言，行业的核心投资逻辑或主要在存量更新（城中村、老旧房改造）、新房品质升级，以及融资机制的有力支持。（以上观点均来源：中国银河证券，华龙证券，中金公司，2025.11.19）

在行业转型期，单一企业的经营分化与转型风险较高从而影响到公司业绩表现，投资者或可借助指数产品作为分散投资于房地产及相关优质企业的工具，例如中证全指房地产指数，该指数网罗两市地产龙头，有望助力投资者捕捉受益于政策宽松和业绩边际改善期的整体性行业机会。