2025 年中国楼市咋啦？以前抢着贷款买房，现在却急着贷款卖房？

近期中国楼市出现了两个罕见有趣的现象，一个是贷款卖房，一个是银行直供房。所谓贷款卖房，就是业主的卖房款无法覆盖房贷尾款，造成了卖不起房的局面。这种现象的专业名词叫做“房贷倒挂”，在如今国内的一二三四线城市极为普遍，其中一二线居多。

银行直供房，顾名思义就是银行出售的不良抵押房产。过去此类资产通常以法拍形式流向市场，如今摇身一变成了银行直售。

有人问银行直供房和房贷倒挂之间存在什么关联？还有人问中国楼市下行期还将持续多久，如今究竟是买还是卖？这些问题其实都可以从具体数据中分析出来，今天就来仔细剖析下。

房产两大新现象

首先分析下贷款卖房，这件事的逻辑并不复杂。举一个具体事例，某总价100万的房子，业主花30万首付购入，贷款70万元。结果短短两年内，该房产的市价跌幅超过30%，下探到了70万以下，业主卖房所得资金已经不能覆盖贷款余额。

这种情况下若想交易房产，业主就必须先筹集资金补足这部分差额。这就是房价下跌造成的房产负资产，在目前中国的大江南北已经成为普遍现象。

此类案例无论是在新闻媒体还是身边交际圈早已屡见不鲜，某广州黄埔网友，房产挂在贝壳二手房一年多，挂价253万，背后的贷款却高达278万，相当于网友卖完房子还欠银行25万。

某郑州网友在二七区名下有一套89平米的小三房，卖出成交价为79万，但同时背负的贷款还有83万，等同于即便卖掉还欠银行4万。

最惨的是某深圳业主，2020年以600多万资金高位买入学区房，五年来市价一路走低，现已暴跌至360万，但这位业主剩余的贷款本息还有650万元。想要卖掉这处房子，除非深圳业主自掏腰包补齐300万差价才能过户，实在是荒诞至极。

在惠州、燕郊等部分市区，房价的跌幅已经超过40%，直接催生出了业主贴钱送房的奇闻轶事。业主承诺，只要租房者愿意承担月供，就可以免费得到房子，甚至还有业主表示愿意倒贴装修费寻求转手。

这些现象令人想起了上世纪九十年代，日本楼市泡沫破灭后的景象，简直是如出一辙。那么问题来了，为啥偏偏是今年成为了房贷倒挂的爆发年呢？

这出自于两个因素，第一是2020~2023的低利率经营到大规模集中到期了。当时的许多购房者叠加贷款杠杆，真实首付不足20%。到了2025年这批贷款正值续贷期，银行要重新对抵押物价值进行缜密评估。房价下跌，房产估值下降，购房者就需要补齐抵押物价的差额，进而引发被迫卖房。

第二个原因就是房价大幅下跌。从2021年7月至今，全国多个城市房价跌幅徘徊在30%~50%之间，部分城市甚至达到60%以上。

房产下跌对于中国家庭的打击是致命的，有数据显示，中国人77%的财富都集中在房子身上，而美国只有34%。房价下跌造成最显著的影响，就是家庭资产大规模缩水，以及房屋市值低于贷款余额。

现如今的全国二手房，正陷入到“价格越跌、卖房越急”的死循环之中。今年第一季度北上一线城市的二手房挂牌量增加30%，但成交量却只有5.8%。广州二手房挂牌量突破历史新高，但成交率也仅有13%。

前几天，第一财经的记者针对房贷倒挂现象，对从事不同职业的广大业主们进行了全面采访，并根据他们的回答得出了两个结论：1.房贷倒挂并不影响业主们的还款意愿，多数人买房不是为了炒，而是为了住，即便是房产倒挂，只要月供有能力还得上，他们还愿意勤勤恳恳继续还贷；

2.影响还款意愿的最大因素是收入下降，只有收入无法平衡月供时，购房者们才会被迫断供。

值得注意的是，贷款卖房这件事明面上是被禁止的。无论是任何一家银行，所提供的消费贷都无法流入楼市。若是有业主贷款是为了卖房，那他一定会被银行审批给否决。

针对房贷倒挂业主的困境，银行们推出的纾困政策。可以根据个人实际情况，同银行展开协商，或延长还款期限，或调整贷款利率，或一段时间内不偿还利息，只偿还本金。

总而言之，任何因偿还能力问题引发的月供逾期，其实都可以和银行商讨出一套合理的解决方案，不一定都要剑走偏锋贷款卖房。如此荒唐的现象，任何人都不想任其泛滥。

银行直供房的冲击

在房贷倒挂的风波尚未平息时，银行直供房又亲手掀起了中国房地产的另一起波澜。四川农信在资产平台上挂售了2.4万套房产、广东农信挂售了1.2万套、就连吉林银行也挂了2000多套。

银行的角色定位从一个房贷的，摇身一变成为了卖房的。更令人震惊的是，一套市价200万的房产，银行的第三排拍卖价通常150万就能成交，属于是不折不扣的超强力度促销。

无论是兰州农村银行还是中国交通银行，统一委托拍卖公司进行了大规模抛售，部分银行甚至还大张旗鼓的喊出“低于市场均价25%”的口号，力求在二手房市场博得一席之地。

举例一套140平米的北京力鸿花园房产，银行直供房起拍价仅为743万，折合每平单价5.28万。而同一处小区的挂牌房产均价一般为每平6.5~7.2万，试问还有哪个二手房商能比专业对口的银行更狠？

国内二手房市场本就激烈内卷，房价处于持续下跌状态。一个买主想购置二手房，除了要参考地段、房型外，最优先考虑的肯定是周边成交价，尤其是最低成交价。现如今银行直供房直接入场砸穿了底价，对于法拍房和正常二手房来说，无疑是雪上加霜。

唯一值得注意的是，银行直供房标的资产是否干净。牵扯到每套房子的具体情况，是否合规办理房产，是否如数缴纳税费，是否拖欠巨额物业水电费，是否被原房主长期非法占用。这一系列问题都需要购房者仔细分析审核，否则很有可能捡漏不成吃了大亏。

最后至于中国房价的下行期终点，不妨借鉴下高盛前几天对于中国楼市的预测。自上世纪六十年代后，全球15个国家爆发了21次房地产危机。这些危机之间存在一个明显共性，那就是危机爆发后，GDP增速会下滑5%，通胀率下降2%，房价跌幅平均为30%，平均下跌周期为6年。

15个国家中只有一个例外，那就是跌幅周期长达15年的日本。但若是认真分析会发现，日本房价其实早在前五年就暴跌了90%，剩下的10年只是在不断的盘整。

高盛在对中国官方数据进行了全盘分析后，认为中国房价迄今为止已经下跌了20%，下跌周期持续了4年。按照国际经验，中国未来房价还会下跌10%左右，并有望于2027年触底，至于会不会反弹，目前尚无定论。

关于个人房产如今究竟该买还是该卖的问题，要根据个人经济状况和当地市场环境进行具体分析。全国房地产市场的大环境大概就是如此，下行期还尚未结束，继银行直供房之后，是否会诞生新的冲击也尚不确定，房地产市场的未来依然是波涛汹涌、险象环生。