国家队入场新中心，成都金融城三期为什么值钱？

金融城三期的实践正在回答一个关键问题：在中国经济转型升级的背景下，城市如何通过精准定位、科学规划和持续运营，实现高质量发展。

作者|Winston 题图|网络

2025年11月20日，成都金融城三期三宗合计81亩商服用地成功出让，竞得者均为中国雅江集团有限公司成都分公司。

这家负责总投资1.2万亿元雅鲁藏布江下游水电工程的中央企业，选择将其区域总部落地于此，是对金融城三期美好前景最笃定的选择。

仅仅8个月前，另一家国企建发房产以41200元/㎡的楼面价竞得金融城三期一宗49亩宅地，溢价率高达106%，成为成都首个“4万+”地块。

从去年贝好家27300元/㎡的拿地价格到建发的41200元/㎡，金融城三期在一年内地价涨幅超过50%，增长轨迹凸显了市场对该区域价值锚定。

前瞻规划：重构城市发展范式

成都金融城三期的规划理念，代表着成都城市规划的一次深刻转型，其创新性不仅体现在本土实践层面，更在于对全球顶级商务区发展经验的系统性超越。

与纽约哈德逊城市广场、伦敦金丝雀码头等国际知名CBD的"产-城-人"传统路径不同，金融城三期采用了更具前瞻性的"人-城-产"发展逻辑。

这种逻辑的转变，源于对全球第三代CBD建设经验的深刻总结：新加坡滨海湾通过提前布局 Gardens by the Bay 等生态地标，证明了以人的生活品质吸引高端产业的有效性。

在金融城三期，这一理念得到了充分践行：在引入任何产业之前，区域已率先完成包括七中育才学校（金融城校区）在内的优质教育配套，其路网密度达到8.5公里/平方公里，不仅远超成都市6.0的平均水平，更超过了伦敦金丝雀码头7.2的密度标准。

同时，投入巨资打造的锦江绿道系统，使区域绿化覆盖率突破45%，这一数据已接近新加坡滨海湾45%的生态标准，远超纽约曼哈顿中城27%的绿化水平。

在开发模式层面，区域创新性地采用了"POD+TOD"的双引擎驱动策略，既充分借鉴了哥本哈根指状城市发展的生态导向理念，将锦江生态资源作为城市结构的核心组成部分；又吸收了东京丸之内区域站城一体化的成功经验，确保与城市交通枢纽的高效连接。这种双重模式的融合，在全球CBD建设中具有领先意义。

在功能布局方面，金融城三期突破了传统CBD功能分区的局限，通过精密的城市设计，实现了金融产业区、商业商务区和高端住宅区的有机融合。

这种混合使用模式，有效避免了如巴黎拉 Defense 区域早期因功能单一而出现的"夜间空城"现象，而是借鉴了纽约哈德逊城市广场的成功经验，创造了24小时持续活力的城市空间。

数据显示，规划中的职住平衡比例达到1.2:1，这一指标优于伦敦金丝雀码头的1.5:1，更接近理想的城市社区标准。

最值得关注的是，规划为未来发展预留了充分的弹性空间。容积率控制在4.0-4.5之间，建筑限高80-110米，这种参数设置既保证了足够的开发强度，又维持了适宜的城市尺度。

与迪拜商业湾平均8.0的容积率相比，金融城三期选择了一条更可持续的发展路径，这既是对纽约中城早期过度高密度开发教训的反思，也体现了对苏黎世欧洲大道区域宜人尺度建设经验的借鉴。

从全球视野来看，金融城三期的规划创新在于其系统性地整合了全球顶级商务区的发展智慧，并在生态优先、职住平衡、弹性发展等维度实现了新的突破。

这种规划范式不仅为成都建设公园城市示范区提供了实践样本，更为全球新兴城市CBD的可持续发展提供了可资借鉴的新模式。

市场重构：顶级资源的稀缺性

金融城三期的产业定位正在经历一场深刻的质变，这一转变在2025年11月中国雅江集团拿下区域81亩商服用地时达到了标志性节点。

这家肩负着1.2万亿元国家级水电开发使命的央企，其区域总部落户的意义远超常规的企业迁移。

从全球视野来看，这类似于日内瓦吸引世界贸易组织总部、新加坡吸引亚太总部经济的战略选择，但金融城三期的独特之处在于，它成功吸引的是关乎国家能源安全的核心战略平台。

与伦敦金融城主要服务于跨国金融机构、香港中环聚焦国际资本运作不同，金融城三期正在开创一个全新的发展范式：将国家战略性产业的指挥中枢与区域经济发展深度融合。

雅江集团的入驻将直接创造数量众多的高端就业岗位，这些岗位中有大量高级工程技术、投资管理和战略决策类职位，这将显著提升区域人才结构的高度和专业度。

从全球人才流动规律来看，此类高质量岗位的集聚效应，将如同硅谷吸引科技精英、华尔街汇聚金融人才一样，为成都带来持续的高端人才流入。

围绕雅江集团这一核心企业，预计将吸引一定数量的上下游配套服务企业在此布局，形成完整的产业生态系统。这一过程让人联想到东京丸之内区域的企业生态形成轨迹，但金融城三期的特色在于其服务对象的特殊性。

这些配套企业不仅包括常规的工程设计、法律咨询和金融服务机构，更将集聚一批在水电工程、清洁能源、跨境投资等专业领域具有独特优势的服务商。

这种高度专业化的产业生态，与迪拜国际金融中心主要服务能源贸易、卢森堡专注基金管理的特色化发展路径有异曲同工之妙，但服务范围更为聚焦于国家战略项目。

雅江集团区域总部将带动其1.2万亿元总投资中一定比例的资金结算业务落地，形成巨大的资金管理规模。这将为成都带来巨大的红利。

与法兰克福吸引欧洲央行、上海陆家嘴吸引国家级的原油期货交易所相比，金融城三期通过引入国家级战略工程的运营总部，找到了一条独具特色的发展路径。

这种模式既避免了与现有国际金融中心的同质化竞争，又充分发挥了成都作为“一带一路”重要节点的区位优势。

价值闭环：自我强化的生态系统

金融城三期最引人注目的特质，在于其正在形成一个具有自我强化能力的价值闭环系统。

这个系统的运作逻辑展现出一个完美的循环链条：国家战略导入顶级产业→顶级产业带来高收入人群→高收入人群支撑高端住宅市场→高端住宅的稀缺性吸引财富阶层→财富集聚进一步强化区域价值→提升的区域价值反哺产业发展。

这个闭环不仅体现了市场机制的自发秩序，更彰显了城市规划者的远见卓识。

雅江集团作为国家级战略企业，其入驻不仅带来了稳定的税收基础和产业生态，更重要的是为区域注入了最关键的初始动能。

这种动能类似于硅谷在20世纪70年代吸引到斯坦福研究院和仙童半导体公司，为后续的良性循环奠定了坚实基础。每一个环节都在为其他环节提供价值支撑，形成了一种类似于生物生态系统的共生关系，其中任何一个要素的强化都会带动整个系统的升级。

从全球视野来看，这种价值闭环的成功案例并不少见。伦敦金丝雀码头从废弃码头转型为全球金融中心的历程，就展现了类似的发展轨迹：首先吸引汇丰银行、花旗集团等核心金融机构入驻，继而带动专业服务机构聚集，再通过优质的办公和居住环境吸引高端人才，最终形成自我强化的金融生态圈。

金融城三期的独特之处在于，其初始动力并非来自市场自发的商业机构聚集，而是源于国家战略的顶层设计，这使得其发展轨迹更具确定性和可持续性。

建发以41200元/㎡的地价拿下地块，这个数字本身就是市场对这个价值闭环已经形成的确认信号。这个价格不仅反映了当前的土地价值，更包含了市场对未来价值增长的强烈预期。

正如曼哈顿中城在20世纪80年代的地价飙升预示着其全球商业中心地位的确立，金融城三期创纪录的地价也标志着其作为西部金融核心区的地位获得市场认可。这种价格信号将进一步强化价值闭环的运转，吸引更多优质资源和要素向该区域聚集。

这种自我强化的机制，使区域价值进入持续上升的通道。随着系统内各个环节的不断优化和强化，金融城三期正在形成一个具有强大韧性的价值创造体系。

这个体系不仅能够抵御外部经济波动的冲击，更能在全球人才、资本和产业的竞争中保持持续吸引力。

从长远来看，这种价值闭环的成功运转，不仅将重塑成都的城市空间格局，更将为全球城市发展提供一个可资借鉴的新范式，展示出在国家战略引领下，市场力量与城市规划如何协同作用，创造出具有持续生命力的城市空间。

居住格局：顶豪产品的价值逻辑

建发金融城三期项目，看似激进，实则是对金融城三期独特价值逻辑的精准把握。这一价格背后，是建发对区域产业能级、资源稀缺性和财富集聚效应的深度研判，体现了头部房企对城市核心资产价值的重新定义。

建发敢于如此高价拿地的底气，首先来源于金融城三期坚实的产业基础。就在地块成交8个月后，中国雅江集团拿地入驻。

这种国家级战略企业的入驻，为区域注入了最稳定的价值支撑，构建了"国家战略导入顶级产业→顶级产业带来高收入人群"的价值链条，这正是建发决策的重要依据。

从房地产市场角度看，建发地块的出现彻底重构了金融城三期的价格体系。此前，贝好家以27300元/㎡拿地的项目金融城·贝宸S1，取证单价已突破6万元/㎡，套均总价超2000万元。

按照建发41200元/㎡的土地成本测算，未来新房售价必须突破8万元/㎡才能实现盈利。这种价格跃升并非偶然，而是区域土地资源极度稀缺的必然结果：在总规划2.3平方公里的区域内，可供开发的住宅用地已所剩无几。

建发项目的意义不仅在于价格标杆的树立，更在于其将推动区域产品形态的全面升级。为支撑8万元/㎡以上的售价，项目必将以顶级的产品力重新定义成都豪宅标准。

从单纯追求面积尺度转向对建筑品质、社区服务与圈层价值的全方位提升，这种产品演进将进一步强化金融城三期在成都高端住宅市场的标杆地位，同时也对开发商的综合运营能力提出更高要求。

建发的行为看似豪赌，本质上是在为进入这个价值系统支付入场券，其成败不仅关乎企业自身，更将验证成都城市核心资产的价值天花板，为其他开发商的战略布局提供重要参考。

未来挑战与转型意义：可持续发展之路

在宏观经济面临结构调整、房地产市场深度转型的当下，如此高的土地成本是否能够被市场长期消化，成为悬在各方参与者头顶的问号。

特别是在当前全球经济不确定性加剧、国内经济增长放缓的背景下，高端住宅市场的需求能否持续保持强劲，将直接决定这个价值闭环的稳固程度。

从历史经验看，迪拜 Marina District、上海陆家嘴等顶级商务区都曾经历过周期性的调整，金融城三期同样难以完全规避宏观经济波动的影响。

金融城三期面临的核心挑战在于如何避免"价值孤岛"效应的产生。随着地价和房价与周边区域形成巨大落差，可能引发社会层面的空间分异，这既不符合共同富裕的政策导向，也不利于构建和谐的城市生态。

参考伦敦金丝雀码头的发展经验，其在初期就因与周边社区的割裂而饱受诟病，后期不得不投入大量资源进行社区融合。

金融城三期需要在规划层面提前考量，通过功能混合、设施共享等机制，实现与周边区域的协同发展，否则可能陷入"高处不胜寒"的孤立境地。

从产业发展角度看，高端产业的持续导入能力是支撑区域价值的根本。虽然雅江集团的入驻奠定了坚实基础，但单一企业支撑的产业生态仍显脆弱。

纵观全球成功的CBD发展历程，无论是纽约曼哈顿还是新加坡滨海湾，都形成了多元化的产业体系。金融城三期需要在现有基础上，进一步拓展产业维度，培育更多的增长极，才能确保在经济周期波动中保持足够的韧性。

在配套服务方面，金融城三期面临着从"高端"到"高品质"的转型挑战。目前区域在教育、生态等硬件配套上已达到较高标准，但在软性服务、文化设施、社区治理等方面仍有提升空间。

对比东京六本木新城通过艺术场馆、商业设施与办公空间的完美融合，打造24小时活力区的成功案例，金融城三期需要在城市精细化治理上下更大功夫，构建真正宜居宜业的城市环境，而非单纯的商务办公区。

从更宏大的视角审视，金融城三期的发展实践代表着中国城市发展模式的深刻转型。当建发以创纪录价格拿下地块时，这笔交易的本质已经超越了传统的地产开发逻辑，进入了城市价值运营的新阶段。这个项目成败的意义，不仅关乎企业自身的投资收益，更将为中国城市从规模扩张转向质量提升的改革探索提供重要范本。

金融城三期的实践正在回答一个关键问题：在中国经济转型升级的背景下，城市如何通过精准定位、科学规划和持续运营，实现高质量发展。

这个答案，将对未来中国城市化道路的选择产生深远影响。

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