房价吓人!市中老破小、知名小区合院高光成交!还有天麓、麓湖湾…

瓯江边的合院产品终于有买家了！

今天，鹿城桃花岛的新希望·天麓（玉麓东苑）3幢1102室，建面约165.16㎡，起拍价约278万元，起始单价约1.68万元/㎡，共吸引了7人报名，414人设置提醒，10870次围观，

最终经过61轮，成交总价约342万元，成交单价2.07万元/㎡，溢价率23%。

还有永嘉三江的锦玉潮明，上架了16套高层，建面约118-137㎡，起拍价约64-80万元，起拍单价约0.5-0.59万元/㎡，最终无人报名，全部流拍。

还有12套合院产品，建面约339-746㎡（含地下室），起拍价约254-518万元，起拍单价约0.6-0.92万元/㎡，最终成交4套，成交总价约292-518万元，成交单价0.69-0.93万元/㎡，溢价率0-1%。

另外，鹿城飞霞北路的208号老破小（住宅产权，沿街可做商铺），建面仅约33.92㎡，竟然吸引了35人报名，经过105竞价，最终成交价103.27万元，折合单价高达约3.04万元/㎡，溢价率为353.5%，热度高的超乎想象，难道老城区的拆迁又要启动了？

下面我们一起来看下，今天的拍卖市场情况。

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01、新希望·天麓（玉麓东苑）

位于鹿城区滨江街道瓯江路与蒲密路交汇处西侧。北面为瓯江峯汇、外滩首府，东侧为瓯江路，西面为玉麓西苑、空地及稍远些的温州市实验小学桃花岛校区，南面为蒲州水闸。

周边生活配套较弱，景观视野较为优秀。

小区共有16幢高层住宅、3幢叠墅，被道路分割为玉麓西苑和玉麓东苑，为两个各自独立的小区。

开盘于2017年11月-2019年8月，共1089套房源，当时因稀缺的江景资源、错跃产品、以及毛坯交付而备受购房者欢迎。

其中平层产品面积段约124-143㎡，毛坯折后均价约3万元/㎡；错跃产品面积段约155-400㎡，毛坯折后均价约3-3.8万元/㎡（受江景因素影响）；叠墅产品面积段约180-200㎡，毛坯折后均价约4.1-4.3万元/㎡。

该小区交付于2020-2021年，外立面采用局部石材+香槟色铝板干挂。同时该小区享受旧版计容政策，比当前市面上二手房得房率高出不少，但逊色于近年火爆的第四类住宅。

本次拍卖的房源位于玉麓东苑3幢1102室，位于东地块的西北侧，挨着道路交叉口，可能存在一定的灰尘及噪音等问题；东侧被隔壁楼幢遮挡，江景视野受影响不小，聊胜于无。同时南面为23-24层高的1、2幢，采光也受一定遮挡。

房源已腾空，内部为毛坯状态，需从头开始装修，装修成本不菲。

2018年5月，3幢1102室开盘备案价约为511万元，开盘折扣以92折计算，实际毛坯总价约470万元，毛坯单价约2.85万元/㎡。

今天的成交价相当于当年的开盘价的73折，保值表现偏差。

据温都信息平台，今年7月玉麓东苑成交1套建面约165㎡房源，成交总价约460万元，成交单价约2.79万元/㎡；

2024年8月成交1套建面约165㎡房源，成交总价约429万元，成交单价约2.6万元/㎡；

目前，玉麓东苑165㎡二线、能看到江、毛坯房源挂牌报价约2.4-2.6万元/㎡，部分楼层更高、精装房源的价格会高一些。

这套房源所在的楼幢一般，对应的楼层中等，江景加分不多，房源内部为毛坯状态，导致该房源最终价格不太乐观，但依旧比市场最低价便宜不少。

02、锦玉潮明（潮鸣里）

位于永嘉县三江街道梅园村。现需往西走瓯越大桥或往东走北汊桥到达鹿城区，存在明显的距离感。

西侧约1.3公里处为在建的府东路过江隧道，若该隧道建成，可直达上陡门浦公园，东面就是温州的滨江CBD，空间距离感就拉近不少。

锦玉潮明容积率≤2.2，由小高层和中式合院组成，共有住户约1217户，其中约30.65%户数为安置房（高层），首层层高约3.5米，标准层层高约3.1米。

开盘于2021年，高层面积段约95-136㎡，开盘均价约1.9-2万元/㎡，合院面积段约200㎡－365㎡，开盘毛坯均价约3.13万元/㎡。

该项目截止2025年10月9日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月统计的结果一致，没有发生变化，即项目处于停滞状态。好在该小区已经在2023年年底交付，属于现房项目，所见即所得。

本次拍卖的房源为16套高层+12套合院产品。

其中高层房源位于3、5、8幢，中低楼层居多，个别高楼层，房源内部均为毛坯状态，已腾空，起拍总价约64-80万元，起拍单价约0.51-0.59万元/㎡。

2021年1月开盘时，这16套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后单价约1.97-2.44万元/㎡。

今天这16套高层房源的价格相当于当初开盘售价的25折左右，却依旧无人问津。

2025年6-7月，锦玉潮明拍卖了22套房源，其中流拍了6套，成交了16套房源，成交单价约0.5-0.7万元/㎡。

目前锦玉潮明小区高层二手报价约0.8-0.9万元/㎡，具体受楼层、装修、是否看庙等因素会影响价格。同时西边的、稍远些、配套相对更成熟的立体城不看江房源报价在1-1.2万元/㎡。

本次拍卖的12套合院产品，位于23、24、25、27、28、29、30幢，有单独的小区入户，小区有不错的中式绿化景观，但规模偏小。

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。

其中24幢101室为样板房，带有豪华装修，基本实现拎包入住。

其余合院房源内部为毛坯状态。

今天拍卖的12套合院房源，建面约339-746㎡（含地下室），起拍单价约0.69-0.92万元/㎡，相当于2021年开盘价的21-27折，最终成交4套合院房源，成交总价约292-518万元，成交单价约0.6-0.92万元/㎡。仅24幢101室因为附带了早期房开样板房的豪华装修，价格略有上涨。

锦玉潮明的合院产品已经流拍多次了，今年7月，13套合院的起拍价仅为0.7-0.8万元/㎡，最终还是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交价相当于当年开盘价的2折多，与本次成交价相差不大。

目前，鹿城七都、瓯海中心区、龙湾、洞头瓯江口等区域的在售合院产品，价格在2.8—5万元/㎡之间。

对比而言，今天永嘉三江锦玉潮明的这批合院，乍一看价格已经够便宜，但该建筑面积是包含地下室的面积，地下室的面积占比约50%左右，因此这批合院的起拍单价要翻个倍，差不多在1.5-2万元/㎡。

如果再算上150万一个的车位，实际成交价格怕是更高。不过呢，房开有张良计，客户自然也有过墙梯。车位可以租，也可以等拍卖，毕竟房开连价值更高的房源都被拍卖了，车位上架拍卖平台怕也是迟早的事了。

只不过周期会比较长，但相对比高昂的价格，还是值得等待的。

03、其余房源拍卖成交情况

至于今天其他房源的拍卖情况，可以见下图：

从上图可以看出，

其中位于鹿城七都的鹿城大院1幢1102室房源，建面约153.78㎡，起拍总价为199万，起拍单价为1.3万元/㎡，最终成交总价约199万元，成交单价为1.3万元/㎡，溢价率0%；

位于瓯海梧田的麓湖湾4幢101室房源，建面约109.41㎡，起拍总价为105万，起拍单价为0.96万元/㎡，最终无人报名、流拍；

欢迎关注，带你一起长知识！