一个失败的公寓投资人，给所有考虑在苏州投资公寓的朋友的提醒

——来自大顺的一线真实故事：那个为了省服务费的客户，最终付出了什么代价？
文 / 跟大顺买公寓躺赢

上周发生的那件事，到现在我都还记得特别清楚。

不是因为这单业务有多难，也不是因为我赚不到钱。而是因为我亲眼看到，一个成年男人，仅仅因为一次自以为“聪明”的选择，就在今年初冬的冷空气里，被困在了进退两难的绝境。

那是一种我很少在投资客户身上看到的绝望感。

他去年就认识我，微信里也沉睡着我的头像。但他直到“急到绝望”的那一刻，才重新来找我。

但遗憾的是，这一次他不是来买的，而是来求助的。

听完他的遭遇后，我拿着手机看了很久，却迟迟按不下那个“可以帮你出售”的按钮。

这是一个关于傲慢与偏见的故事，也是一个关于“免费的最贵”的真相。

如果你正在考虑买公寓，或者你已经手里有一套准备未来出售的公寓，请你一定用十分钟读完这个真实的故事——它可能会为你未来的决策省下几十万，甚至拯救你的现金流。

一、时光倒流：2024年8月，他走了一条自己以为“聪明”的捷径

把时间拨回到去年8月。

那时候的市场虽不热闹，但公寓投资依然有它稳定的逻辑和节奏。

故事的主角——我们就叫他 L先生。

他其实早在更早之前就认识我，也在朋友圈关注我很久。苏州公寓投资圈子不大，想买高收益的优质资产，其实绕不开我。

那段时间，他看上了姑苏区平江新城的一套公寓。

懂行的人都知道，这是姑苏区里属于“稳中带韧性”的区域，租客质量稳定，出租周期不错，现金流表现也属于同板块的前列。

他当时有一套明确的诉求——
“我想买来稳定收租，给家里建立一个不会掉链子的现金流口。”

他眼光其实是对的。

我们当时也短暂沟通过，他也知道我做的是公寓单边代理，每年经手数量在整个苏州的公寓市场都可以排到前面。

但当他真正要下决定的时候，一件事挡住了他——
代理费。

我完全可以复刻当时他的心理活动，因为这不是他一个人的想法，而是成千上万普通投资人的真实思维：

——“房子就在市场上摆着，不会长腿跑。”
——“小中介也能带我看，合同谁都会签。”
——“为什么要多花几万块找大顺？我自己能省钱干嘛要多给？”
——“多的是便宜的中介，不收费甚至还能返点佣金。”

于是，他在一次自以为聪明的对比之后，得出了一个结论：

“服务费能省就省。”

就这样，他果断跳过了我，找了一家普通小中介，快速看房、快速签约、快速过户，把这笔买卖办得干脆利落。

那几天，他大概率是开心的。

因为表面上，他“省下”了一笔费用。
甚至可能还不理解，为什么有人会愿意给我付费买房——“你们是不是傻？”

只是他不知道的是，
命运所有的馈赠，都在暗中标好了价格。

只是账单尚未送达。

二、当生活按下暂停键：两个月的绝望等待

商业世界最残酷的规则是：

风平浪静的时候，看不出谁在裸泳；只有在风暴来临时，才知道谁手里真正有船。

来到今年10月。

L先生的家庭突然遇到一件极其现实、也极其紧迫的事情。

家里经营着一个蔬菜摊位，12月份租约即将到期。而这个市场规定很特别：

续租必须一次性缴 3 年租金。

这笔钱，加起来对一个普通家庭来说，是非常重的负担。

但这是生计，是生活，是饭碗，是断不得的。

于是，他必须赶在这年底之前，把那套公寓卖掉，把钱拿出来救急。

于是，他自然找到了当初帮他买的那家小中介。

“哥们帮帮忙，家里急用钱，房子你帮我卖一下。”

那位中介拍着胸脯说：“没问题，我给你把价格压一压，肯定卖得掉。”

然后，现实狠狠扇了他一巴掌。

两个月过去了，发生了什么？

——不是卖不掉
——不是卖得慢
而是——
一个有效带看都没有。

嗯，

你没看错。

60天，零看房。

那位中介唯一能做的，就是每隔几天发一句：

“哥，要不你再降3-5万？再便宜一点？”

除此以外：

⚠️没客户
⚠️没带看
⚠️没反馈
⚠️没动作
⚠️没责任
⚠️没专业度
⚠️没渠道

整套房子就跟死了一样躺在平台上。

但更可怕的是：

房源挂久了，就不是房子的问题了，而是价格体系被破坏了。

投资人看到：

“挂这么久没卖掉？是不是有坑？是不是租不出去？是不是房东急得要命？是不是还能再砍5-10万？”

公寓市场不像住宅，有自然流量。
公寓市场靠的是——圈子、资源、积累、渠道。

而小中介，没有这些。

L先生眼看时间一天天逼近，焦虑到每天睡不着。

万一租金交不上，这不仅是摊位问题，是一家人的饭碗。

那段时间，他每天都在想一个问题：

“我当初为了省那几千元的代理费，到底省到了什么？又付出了什么代价？”

直到上周的某一天，他刷到我朋友圈：

——我每周依然稳定保持单边代理收费的方案出售公寓
——而如今的行情中，依然保持一个月 5–10 套成交
——依然在以专业节奏把公寓当成资产来做

他终于意识到：

“我当初拒绝的不是服务费，而是整个退出通道。”

于是，他鼓起勇气，再次点开了我的头像。

三、他为什么最后又找到我？

那天，他给我发来长长的一段话。

等他把情况讲完，我没急着说能不能接，而是问了一个最关键的问题：

“为什么现在才来找我？”

他的回答，带着一股成人世界的无奈：

“大顺，我是真没办法了。
市场太冷了。
降价都没人看。
我知道我买的房子其实还可以，但公寓没人维护，根本卖不掉。
我最近一直看你朋友圈，才明白什么叫专业的力量。
我真的太后悔了。”

他说得没错。

这就是买公寓和买住宅最大的不同：

公寓买家群体少，而懂公寓的专业经纪人更少。

住宅挂各种平台有自然流量，公寓没有。

住宅谁都能卖，公寓不是谁都卖得掉。

住宅靠“房源”，公寓靠“买家”。

而买家在哪里？

不在贝壳
不在安居客
不在中介门店
更不在随机经过的小客户里

他们在我长期15年的微信池里。

这就是为什么我能做到：

每周成交一套，甚至更多。

而他的小中介两个月连带看都没有。

房地产的真相是：

“买的时候，你看到的是价格；
卖的时候，你看到的是积累和能力。”

四、他终于明白：我收的不是“服务费”，是“流动性”

很多人只看到我收取单边代理费，却没有看到背后的价值系统。

我把它展开讲：

1. 你买到的是 15 年的数据能力

我掌握苏州315个公寓小区的真实租售比、出租周期、空置风险、未来利好兑现速度。

买入要看对市场、看对板块、看对楼栋、看对户型。

不是随便买。

2. 你买到的是随时能帮你卖的“退场能力”

我手里有大量投资人，
有的随时在买，
有的是老客户回头买二套、三套。

他们信任我的资产筛选能力。

他们会等我发公寓房源。

这就是为什么我的客户卖房，“永远比市场快 5-10 倍。”

3. 你买到的是“专业包装能力”

同样一套房子，小中介是房源，我是产品。

我们写投资模型、算回报率、算租金、算持有成本，用金融视角卖房。

自然有人愿意买。

4. 你买到的是“安全感”

你以为买的是房子，其实你买的是：

✔ 未来的现金流
✔ 未来的客户
✔ 未来的退出通道
✔ 未来的确定性

这叫流动性。

而流动性，是最贵的。

L先生现在才懂：

“原来最贵的不是代理费，
最贵的是没有专业帮我卖房的那一天。”

五、为什么我现在也不敢立刻答应接手？

这句话，我必须坦诚讲。

我没有立刻答应，是因为：

这已经不是一个简单的“帮忙卖房”问题了。

而是一个被小中介操作过、被错误定价过、被错误曝光过的烂摊子。

为什么难？

原因一：价格体系被严重破坏

挂了两个月没卖掉
——在投资人眼里，那就有问题
——就现在的情况再卖，就要打骨折价

这不怪房子，只怪当初没有用正确的方式上线。

原因二：平台下架后，需要至少两个月“静置期”

专业操作流程是：

• 全平台下架
• 清洗所有之前的小中介错误定价
• 重新拍摄、重写文案、重塑市场形象
• 重新投入我的私域流量池

这整个过程，至少需要6~8周（这个是平台的规定，跟我无关）。

但他等不起。

原因三：卖不掉，风险在我

他12月必须交出三年租金。
如果我接手之后短期内卖不掉，他可能会怪我耽误了时间。

这是一场没有双赢的博弈。

说句残忍的真话：

买入时不选专业，卖出时就只能靠运气。

六、写给后来者：唯有专业，才能让资产如闪电般流通

为什么找我买的客户能做到：

✔ 入手即出租
✔ 月月稳定收租
✔ 想卖 7–20 天成交，甚至当天秒成交？
✔ 持有周期省心无忧

因为我不是在卖房子，我在经营一整套体系：

一个属于苏州公寓投资人的生态系统。

在这个生态系统里：

• 买家有我的筛选
• 卖家有我的服务
• 资产有我的维护
• 客户有我的复利节奏
• 资金有我的路径规划

他们不是在市场里投资，
他们是在我的系统里投资。

这也是为什么我常说：

公寓不是靠运气赚钱的，是靠系统赚钱的。

七、写给每一个还在犹豫的人

如果一个人买公寓时随便选中介，
卖的时候一定会哭。

因为那不是中介的问题，是“专业缺失”的问题。

房地产投资里最残酷的一句话是：

便宜的，永远最贵。

因为你省下来的每一块钱，最后都会用时间、焦虑、现金流、损失来还。

最后，我想用一句我最常对客户说的话：

“在苏州买公寓，买到便宜不是本事，买到能随时卖出去的，才是本事。”

如果你不想成为 L 先生故事里的主角，
下一次做公寓投资时，请你一定早点找我。

不要等到急用钱的那一天，
才想起专业的价值。

我是大顺，专注苏州公寓15年。

我做的是资产，不是运气。

期待为您的资产保驾护航！