西安新房十四连跌，为什么买房还要摇号？

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上周日，团结村的保亿润园开盘，地方选在了浐灞的喜来登，11月的深秋，户外已入冬，室内却热闹异常，430人，盯着100来套房子，激烈摇号。

一边是新房连跌14个月的处境，一边是火热摇号的现场，买房的人乐在其中，不买的人问号不断，这冲突吗？不冲突。

（保亿润园摇号现场）

我瞅了眼现场摇号的身份证开头，411、412、610、612、620、622都有，对应的城市有河南许昌、驻马店、西安、甘肃天水、平凉，谁在西安买房，一目了然。

保亿润园之前，隔壁的绿汀芳菲，高铁新城的翰林府，白桦林晓，书香也相继摇号，沉寂了这么多年，城北当真是出息了！

寒意渐浓

保亿摇号的两天前，国家统计局例行公布今年1-10月房地产情况，不出所料，开发投资，施工面积，新开工面积，竣工面积，销售面积，开发商到位资金等指标，还在清一色下降。

（来源：国家统计局）

全国楼市的萧条，如同这个早到的冬天一样，仍是阵阵寒意。

具体到西安，新房价格已连续14个月下降， 环比降0.8%，同比降5.2%，是2014年以后的新低。

大家体感上的房价，也呈现出全城一盘棋，一起抢刚需的场景，15000+的房价，高新，曲江，航天，未央，碑林，雁塔，长安，港务都有新房在卖。

久违的特价房，工抵房，实景现房又重出江湖，开发商更是抓住“四代住宅”这个翻盘夏险招疯狂内卷，将赠送面积拉爆。

再看二手房，数据更难看一些，环比下跌1.2%，同比下跌7.4%，西安已连续下跌23个月。

挂牌量上，仅贝壳对外展示的房源，最新数据已超过17万套，贝壳并非市场全部，算上其他中介品牌，独立门店的房源，西安整体二手房挂牌量来到了新高度。

（来源：贝壳二手房）

新房的产品分流，二手的数量挤压，让一众房东再也坐不住了，已经不是要不要卖房的问题，而是下决心卖，卖不掉的难题。

由此诞生了当下流行于网络的最低价成交模式，房东苦不堪言，但也无可奈何。

航天的纯改善大户型，曲江的刚需二手房，港务的非奥体区域，以及外围的沣东，沣西，秦汉，空港等区域，二手房成交价不断走低。

虽然所有人都在关心，什么时候是底，但现状却是加速筑底，即还没到底，无论是真实需求，还是购买预期，如今的房子和五年前的房子，已经不是一个东西。

此种处境，不止西安，自楼市步入深度调整期后，全国诸多城市都在相同的处境，西安得益于老秦人爱吃面，普遍反映慢的缘故，直到2025年11月的今天，寒流才到了这里。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

下行遇冷，已是不争的事实，但楼市分化，新房和二手的实际处境，却并不相同。

新房似火

这种寒潮之下，要么抱团取暖，要么火苗独秀，对于西安这个1300多万的人的大城市而言，底子摆在这里，虽然楼市已不是吃大锅饭的时代，但如今两极分化，新房的日子还是好过一些。

从年初的招商西安玺开始，再到金茂璞逸高新、邦泰曲江观宸、翰林府、白桦林晓，白桦林书香，绿城润百合，绿汀芳菲、保亿润园，金茂贝好家幸福晓棠等，逆市之下，还是有红盘的。

（10月西安商品房成交统计）

有的卖位置，有的卖价格，有的卖赠送，有的卖故事，在各自的曲江，经开，未央片区撑起一片天。

招商西安玺四开四罄的故事，甚至都走出了西安，传到了全国，引来全国同行参观。

从上述的案例里，也不难看出开发商逆市卖新房的几个套路：

首当其中的就是升标，大门，会所，外面三件套从2024年的差异化优势，已变成今年的卖房标配，即便会所维护难，即便立面有降标风险，但作为姣好的营销道具，三件套依然让不少人上头。

三件套之外，百米大门，名贵苗木，奢石点缀，飞瀑水景这些豪宅标配的场景，也被搬到了百平刚需小区里，让原本就冲动买房的刚需，更加上头。

面子多件套给到位以后，户型更是卷到没变，很多人可能对四代住宅不感冒，但还是会对赠送面积动心，原以为的得房率100%已经无敌，没想到 120%，甚至 140%也接踵而至。

最典型的区域，团结片区，绿汀芳菲，保亿润园数次开盘摇号的背后，高赠送是重要吸引力。

且一个趋势是，同片区后面世的，户型和赠送还要更卷，以下是同在团结片区的 招商 林屿缦岛。

建面约139㎡，甚至做到了五室两厅三卫，最大使用面积约209㎡，走进房子，东西南北都是赠送面积。

即便不算露台的赠送面积，室内全景舱客厅，多套房朝南，独立玄关，全明五室的格局，也让人恍惚。

同样预算，这种户型一旦面世，很多人就看不进去二手房了。

最关键的是，这种面子升级和户型赠送，还都在主城区内，过去外围产品新，主城地段好，大家还有差异。

如今主城区团结片区，幸福林带，西电片区，西部大道也在扎堆供地，也是低容积率，也是小高层，配套齐全，地价，房价还更低。

以团结片区为例，绿城，招商，保亿，龙翔这样卖，让周边万科，中南，恒大，华远的二手房承受巨大压力。

至于名校+，更是成为新房标配，铁一系，高新系，师大系，爱知系四处赋能，助力新房销售，虽然含金量有限，但作为锦上添花绰绰有余。

预算少想买大房子，预算少想买有面子的房子，预算少想在主城区买房子，预算少想买带名校的房子。

这几个刚需的几个痛点，被开发商拿捏的死死的！

这一套组合拳下来，但凡有买房意向，且预算充足的，基本都流向了新房。

不出意外，接下来的西部大道，西电片区，幸福林带，也会复制相同路径，这种超出常规，过度的产品升级，成为逆市里，西安新房的余温保证。

二手遇冰

相比较新房多方位的保温续命，二手房的处境则要困难很多，有拯救机会，但无人来救，应了那句从来只有新人笑，有谁听到旧人哭。

首当其中，就是不断增长的二手房挂牌量，自2022年开始，贝壳二手挂牌量超过10万套，至2024年10月，达到14万套，一年后的现在，又达到17万套。

三年时间，尤其是限售放开后，西安超七万套的新增挂牌量，给了房东巨大的心理压力，尤其是当年投资买，交付后空置不住的，留也不是，卖也不是，左右为难。

尤其家门口的新房，价格相当的情况下，赠送面积更大，房子更新，花样更多的时候，原本二手房还能靠学区，地段，现房优势差异化竞争。

但如今地段，学区优势已经没有，产品又明显落后，唯一能做的只有降价，降的比新房还低，依靠仅存的性价比。

高赠送本身，对新房是卖点，但对周边二手是绝对的冲击，尤其是2025年后，阳台，飘窗等室内空间的大面积赠送后。

同样的143㎡，新房实得面积超200㎡，二手刨去公摊也仅有110㎡，送9㎡可能无感，但超数倍的面积，很难不让普通人心动。

这也是为什么团结村诸如保亿润园，招商林屿缦岛上市后，背刺万科幸福里，中南君启，华远枫悦，幸福林带诸如幸福晓棠上市后，背刺龙湖天曜，融创东方宸院。

有一点新能源与传统油车的意思，前者不是所有人都接受，比亚迪，蔚来，理想，小鹏的占有率足够高以后，大众，本田，甚至宝马，奔驰都得降价。

激增挂牌与新房冲击后，二手房东要想快速离场，目前有且唯一的办法，就只剩小区最低价成交了，更低的单价形成性价比的护城河。

二手从来都是大难临头各自飞，所谓业主保价，不卖本身，没有成功案例，只有首套最高价，越卖越便宜的现状，至少在当下这个漫长的经济下行期，就是这样。

对房东而言，脱离中介，也少有独立卖房的能力，更不像开发商是一个有组织的团体，很多人习惯了上行时候别人排队来看房的处境，如今房子挂半年，没人问，也没了办法。

一旦长时间没人问，就只剩价格比拼了，上一套180万，这一套就是170万，恶性循环，直到周边170万新房上市，冲击后继续降价。

当然有人会说，可以不卖，就不存在亏损，这个角度也是成立的，自住都是体验，不住都是成本，房子迭代是市场产物，但什么样的房子自己满意，也是个人选择。

高赠送的四代住宅会在短期和业主情绪上有巨大冲击，但西安的存量仍是普通低赠送，高公摊的高层。

是房子就有需求，高层面世后，多层依旧存在，大家在各自的圈子和购买群体里也是相安无事。

房子毕竟是资产，西安毕竟是大城市，有1300多万人口，是有价值的，如今盲目卖房，跟风降价，并不可取。

加速筑底

所以，房价连跌和摇号本身并不冲突，楼市的二八效应已经非常明显，新房连跌14个月，但新房里还有摇号的红盘，二手连跌23个月，但降价依旧不愁房子卖不出去。

唯一的砝码，就是价格，也应了那句没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。

地产有时候就像一桌四人麻将，谁坐在牌桌上并不重要，桌子一直有人打牌很重要，毕竟，庄家通吃。

而现在，是选手的换座时间，正是煎熬的时候，拼定力，更拼智慧！

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作者：晴明

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