当“好资产荒”遇上“流动性堰塞湖”不良资产如何实现价值破局？

经济上行时趋于平静，经济承压时孕育机会：长期以来，“逆周期”都是不良资产板块的鲜明特征。近年来，随着国内部分行业和企业步入调整期，不良资产也出现了新的机会。在此背景下，仲量联行发布《从当前不良资产市场环境再论不良债权的专业评估》报告，旨在为市场参与各方更加科学、专业地评估不良债权的真实价值提供参考。

报告认为，当前不良资产市场正处于“认知重构”的关键阶段。市场情绪分化显著，“寒冬论”与“回暖说”并存，反映出市场或已接近底部，亟待回升。虽然政策端鼓励盘活存量，不良资产市场流动性有所改善，但买方出于投资风险考虑，倾向于“捡便宜”，卖方急于出清却不愿折价，分歧越大，定价偏差越显著，这为专业的价值投资者带来绝佳的入场机会。

与此同时，当前市场参与方面临“钱多、好项目少”的局面：资本端资金充裕却缺乏优质标的，在资产端，大量债权存在产权瑕疵、司法障碍或去化困难的问题，导致“好债权荒”与“流动性堰塞湖”同时存在。归根结底，这一局面正是因专业化不足导致的“价值错配”。随着市场认知的转变，通过债务重组、产业导入等手段，不良资产有望被重塑为具备经营潜力的再生资产，因此不良资产正在摆脱“风险包袱”的标签，成为可修复的价值载体。

案例1“改”出来的价值

例如某二线城市烂尾商业项目，因开发商资金链断裂形成不良资产。虽面临查封、停工等复杂情况，但项目区位优越、消费基础扎实。引入产业资本改造为“潮流商业+长租公寓”后，最终回收率超120%，远高于清算估值。

报告指出，围绕不良资产的处置，“传统优化 + 创新突破”的双轨格局正在形成。不良资产的处置往往需要“对簿公堂”，即诉讼追偿、司法拍卖，这一处置方式仍是主流，但行业正通过“诉调结合”、“预重整介入”*等机制提高处置效率；同时，“产业赋能重组”与“特殊机遇基金”打开了创新路径——

· 产业赋能重组以“债权+股权”结合，引入运营方对资产进行功能再造，实现商业地产、工业地产、问题企业的价值重塑与增值退出。

· 特殊机遇基金即由专业机构发起的专项基金，通过专项基金市场化折价收购债权包，采取尽调识别、重组修复、结构优化等手段实现价值提升，再通过NPL ABS（不良资产证券化产品）、股权转让或REITs退出。

案例2 扭亏为“营”

某商业地产常年亏损，通过为其引入运营方，将项目升级为社区中心或科创园，租金稳定后出售或证券化退出，这一过程便将不良债权转化为可持续的创收资产，实现“回收+增值”双重收益。

*指的是通过诉前调解（诉调结合）来解决企业纠纷，并在必要时由法院介入预重整程序。预重整是介于庭外重组和正式破产重整之间的一种制度，它允许在正式破产前进行司法指导下的重组协商，从而提高重组效率和成功率。

在不良资产的处置上，资产选择决定成败，市场笃信“确定性比收益更重要”。因此，“避险”仍旧是市场的关键考量：资金更加偏好现金流稳定、抵押充足的一线核心区资产或分散化零售债权，以确保确定性回报；与此同时，资金也在“逐浪”风口，通过布局地方城投、上市公司重整及新能源、生物医药等新兴产业，捕捉周期复苏与行业成长带来的溢价机会。整体来看，不良资产处置正从“单一回收”走向“金融工具化与产业协同化”的系统性创新阶段。

报告指出，随着不良资产的处置逻辑从“价格博弈”走向“价值创造”，纯粹以法律或财务背景为主的从业人员已经难以胜任全新任务，优秀的“操盘手”需要具备产业认知、资源整合能力和风险定价能力。

此外，数字化技术已经渗透到不良资产处置的全流程，如AI筛选债权、大数据信用核查到“回收率预测引擎”与监控租金变化和维护情况的数字工具，能够在降本增效的同时助力资产价值重塑。

最后，保险资金、REITs管理人及产业资本纷纷入场，扩大了不良资产领域的生态圈。新生态也带来了全新视角和治理方式。《破产法》修订与个人破产试点从制度层面提升了市场透明度与执行效率。

当前，不良资产市场正处于复杂且微妙的演化阶段，尽管市场周期判断尚不明朗，但可以确定的是，行业结构正在深度调整，由单纯的供需失衡转向结构性分化，粗放式的资产出清已然不适用当前的市场环境。为了深度且精准地挖掘不良资产领域的独特投资价值，仲量联行基于多年专业实践和对领先投资机构的深度访谈，在今年连续发布“不良资产”系列研究内容，为市场参与者提供专业洞见，助力各方在市场变化中甄别机遇，把握价值。

· 《基于价值重塑的不良资产》系统梳理不良资产的定义边界与核心分类，深入解析不同情境下的估值方法论与实践要点；

· 《掘金不良资产市场：专业估值驱动的价值重塑与风险量化》通过实证分析建立可量化的风险评估框架，为特殊资产的价值重构提供专业路径；

· 《从当前不良资产市场环境再论不良债权的专业评估》，为市场参与各方更加科学、专业地评估不良债权的真实价值提供参考。

*本文标题插画部分为AI生成后二次创作