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2025年上海土地市场正在经历历史性价值重估：五批次杨浦滨江宅地9.55万元/㎡的楼板价，较2024年同区域地块溢价达30.79%，按房地联动机制测算，未来项目入市价将突破14万元/㎡；六批次北外滩地块更以13.6万元/㎡的可售楼板价刷新纪录，这背后是核心区土地资源几近枯竭的现实。

随着7090政策全面退出，内环新建住宅面积门槛已从90㎡级跃升至120㎡级。2025年1-8月数据显示，全市内环100㎡以下户型仅供应105套左右。保利外滩启PARK77现存的99㎡三房，或将成为内环最后一批总价可控的入门级产品，项目首开即实现16亿元销售额，保利发展创造出全上海瞩目的“外滩序现象”，持续点燃杨浦滨江热度。

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内环内双轨交上盖

更有3.8万方“后花园”

保利外滩启PARK77位于内环内，12/18号线江浦公园地铁口，紧邻约3.8万方江浦公园!项目位于12/18号线江浦公园站双轨交上盖，无缝衔接北外滩、南京西路、衡复风貌区、徐汇滨江等核心板块；通过换乘，南京东路，陆家嘴也能高效通达。

地铁 12 号线一脉繁华城芯，连通上海顶配商业资源；江浦公园站出发2 站可直达提篮桥（北外滩来福士广场），3 站到达国际客运中心（上海白玉兰广场），7 站抵达南京西路，8 站可达陕西南路（环贸 iapm）；

地铁 18 号线贯穿五角场文教核心-杨浦大创谷-杨浦滨江科创核心-陆家嘴金融极核；江浦公园站出发往北 3 站到复旦大学，4 站到上海财经大学，往南 3 站到昌邑路（可换乘 14 号线），4 站到民生路（可换乘 6 号线），7 站到龙阳路（可换乘 2/7/16 / 磁悬浮）。

自驾方面：北侧约600米即达周家嘴路+北横通道，这条上海东西“黄金动脉”快速串联静安、长宁、普陀等核心区；搭配江浦路隧道、大连路隧道、杨浦大桥等多桥隧，快速衔接陆家嘴。

全上海内环，能同时做到“双轨上盖+自驾连接核心区” 的新盘，屈指可数！保利外滩启PARK77是真正“轨交+自驾双王炸”！

同时，项目一街之隔就是3.8万方的江浦公园，盈盈绿意，临窗可见（部分楼栋），说是业主的后花园毫不夸张。

要知道，江浦公园作为内环内十大公园之一、内环内北区第三大公园、杨浦内环段最大公园，兼具生态服务、社区休闲、城市更新三重功能。

此外，业主还可近享杨浦滨江约5.5公里亲水岸线，体会国际都会级的滨水潮流生活日常。

在商业配套方面，保利外滩启PARK77同样不遑多让，坐拥百万方级商业资源矩阵，构筑起15分钟优质生活圈：

约11.25万方黄兴路商圈（互联宝地，直线距离约700m）、约11万方长阳路创谷汇商（创谷汇、大润发，直线距离约1.3km）、约4.9万方平凉路商业街（百联滨江购物中心，直线距离约1.4km）、约55万方瑞虹商业（瑞虹天地，直线距离约2.2km）、约50万方北外滩商业（北外滩来福士、金茂时尚生活中心，直线距离约2.3km）。

教育与医疗资源同样丰沛。

周边学校有：九年一贯制民办市级学校长阳实验学校，公办市级学校齐齐哈尔路第一小学、杨浦小学分校、杨浦初中等全龄段教育配套。（教育配套仅供参考，开发商不作承诺。）

周边医院有：交通大学医学院附属新华医院、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院、复旦大学附属妇产科医院等。

也就是说，相比部分规划还在落地的杨浦滨江项目，这里的丰盛生活场景已然成型，所见即所得。

"生态+商业+教育+医疗"的全维度配套优势，让保利外滩启PARK77不仅是一处居所，更是一个完整的高品质生活生态系统。

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杨浦滨江核心C位

左手诗意滨江，右手创新前沿

更大范围来看，项目所在的杨浦滨江，已于今年3月全域被纳入核心滨江段，承载 “新质秀岸段” 的重担，独揽黄浦江核心段唯一的科创研发功能，定调世界级科创中心。

沿着滨江一线，大厂一字排开：

2025年，中交集团总部、中节能上海首座、美团科技中心C座D座接连竣工交付；

2026年，杨浦滨江创智中心、美团科技中心A座B座、字节跳动滨江中心、哔哩哔哩全球总部有望接连交付；

2027年，约45万平超极合生汇将开业，为滨江带商业版图画上圆满一笔。

关键这些大厂在拿地时是有特别条款，约定在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口。

区别于传统产业园区常因功能割裂沦为“潮汐孤岛”，杨浦滨江的规划师们却通过前瞻性的“嵌入式规划”将美团、B站、抖音等科创总部“编织”入城市肌理。

同时，在保利外滩启PARK77的左边，是杨浦内环滨江科创核心区的另一重要组成部分——大创谷功能区。

大创谷作为连接滨江科创带和五角场科教区的关键节点，聚集了众多孵化器和加速器，涵盖近1000家科技类企业，集聚一批来自普林斯顿大学、哥伦比亚大学、清华大学、复旦大学等知名高校的创业人才，正围绕“世界级创谷”的目标前行。

同时，项目更北的五角场科教高地，依托复旦大学、同济大学、上海财经大学等顶尖高校，为整个板块输送高端人才与智力支持，形成了"产学研"深度融合的创新生态。

当城市进化到"产-城-人"深度融合的新阶段，在这片融合了历史文脉、产业动能与学术底蕴的土地上，保利外滩启PARK77即将发挥"区位乘数效应"，实现几何级数的价值增长。

在这里，科创总部与低密住区仅一街之隔，空中连廊串联起办公、商业与滨江绿地，形成“产业、生活、生态”的无缝连接。

而处于核心区位的保利外滩启PARK77既享有滨江生活的诗意，又坐拥创新前沿的活力，是当之无愧的板块资源集大成者。

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保利纯血 精奢住区

立于都心的限量静奢空间

基于打造“立于都心的限量公园奢品”的初心，项目旨在“为阅历世界者，提供一方静奢空间”。

项目全维度精研顶奢酒店居住体验，以外滩经典地标为镜像，精研高净值人群顶级生活方式，愿为其营造一个身心共鸣的奢适居所。

项目规划打造16 - 17 层的低密精奢住区。其中 1 幢为 16F，首层架空；1 幢为 17F，首层局部架空。这种设计不仅保证了每一户的采光和通风，还为业主营造了更为开阔舒适的公共空间。

户型方面，保利外滩启PARK77沿袭“外滩系列”对户型的人性化精研，预计推出建面约 99 - 137㎡的 3 - 4 房户型，满足不同家庭结构的居住需求。

更是在137㎡宅邸中设立大尺度收纳柜体，集净衣区/生活冰箱/水槽/西厨咖啡等功能于一体，创新设立独立家政空间，涵盖洗衣机+烘干机+收纳柜功能，让阳台的风景更纯粹。

秉承“让建筑成为精神的坐标”的理念，项目将通过四大美学打造至美钻幕立面。

外滩美学：以奢侈的立面表达来回映百年外滩，大面铝板及玻璃幕墙完美拼接，彰显顶级奢享；

极简美学：借现代简约风格，于东侧立面构建270度观景幕墙，以高强度型材完成无柱化设计，赋予137㎡产品主卧无界视野，消弭空间边界；

对称美学：遵循经典对称法则，融入世界级线性几何美学，在外立面每四层勾勒一道米白色铝板，规整中尽显秩序与高级感；

传承美学：以金色、米白色铝板为材质搭建穹顶，延续外滩鎏金脉络，奢华气质在建筑上表达 。

此外，社区内还规划了丰富的公共空间，满足业主休闲、娱乐、社交等多元化需求，让居住在这里的你，拥有更高的生活品质。

园林布局以 “季节为笔、植物为墨”，打造春有繁花、夏有浓荫、秋有盛景、冬有绿意的全维园林，让业主推窗见景、四季有别，真正把 “度假感” 种进生活里。

同时，社区内部规划了5处景观空间：涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，不同于常规社区的绿化堆砌，礼序门厅作为归家首站，以挺拔榉树搭配海派精致植物，构建典雅大气的仪式感空间，四季有景，让每一次归返都似推开艺术油画。

珠玉在前，我们有理由相信，保利外滩启PARK77将于巅峰之上再攀高峰，凭借超强的产品规划和兑现能力，于上海豪宅圈再掀热潮！