多元策略寻求穿越周期 险资加码不动产投资

近日，险资买楼又添新案例。陆家嘴国泰人寿发布公告称，与前安投资签订前滩汇N5房屋转让协议，购买标的将作为公司总部办公职场。今年以来，险资加速涌入不动产领域。业内人士认为，不动产项目通常规模大、期限长，能够提供相对稳定的现金流，较为契合险资的资产配置需求，而且不动产与股票、债券相关性较低，有助于险资优化投资组合。

多家险企入局

根据陆家嘴国泰人寿发布的公告，交易标的为上海市浦东新区前滩大道131弄11号、耀体路32号3-9层（前滩汇N5办公楼部分）房屋、3层储藏室及地下车库的50个车位，交易总价8.95亿元（含增值税），该交易已于10月31日完成。

今年以来，险资加速涌入不动产领域，参与方既有大型保险公司，也有中小型保险公司，涉及办公楼、商业综合体、产业园区等物业类型。

比如，今年10月，由中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区地标项目——博华广场的收购。今年1月，中邮保险发布消息，宣布公司作为领投机构，正式签约了上海博华广场不动产专项基金的投资协议。该专项基金的关联方构成如下：中邮保险为领投方，美国汉斯旗下子公司担任普通合伙人并负责运营管理，阿布扎比投资局作为共同投资方。

中国保险行业协会网站显示，今年以来，还有太保寿险、建信人寿、中国人寿等保险公司披露了多笔涉及大额不动产投资的公告。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，以一线城市的商业办公楼等为代表的不动产具有长期稳定的收益特性，能提供持续现金流，契合险资长期负债特性，有利于险资资产与负债匹配。同时，不动产价值相对稳定，抗通胀能力强，可有效分散投资风险，降低单一资产价格波动对整体投资组合的影响。

提供稳定现金流

在当前资产荒背景下，优质不动产项目有望为险资贡献稳定的租金收入，同时项目或拥有一定的增值潜力。

以博华广场为例，该广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的办公物业项目。据美国汉斯中国区负责人、博华广场总经理贺喜霞介绍，目前博华广场出租率稳定在95%的水平，入驻企业品牌超过70个，年纳税逾11亿元。

某中小保险资管公司相关负责人向记者表示，该公司在不动产领域主要投向商业不动产，地域主要集中于部分一线城市的核心商业区，项目的出租率整体较高，为公司贡献了稳定的租金收益。

近年来，险资对不动产投资方式趋向多元。比如，今年9月，华夏凯德商业REIT上市，财信人寿作为最大份额的外部投资人，参与华夏凯德商业REIT战略配售；今年8月，泰康人寿等领投的160亿元Pre-REITs并购基金收购无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心。

严跃进表示，以公募REITs为例，此类产品以不动产项目作为底层资产，具有流动性强、收益相对稳定等特点，丰富了险资投资渠道，便于资产配置与风险管理。而且当前监管政策引导险资优化投资结构，鼓励长期稳健投资，推动险资进入此类市场。

提升专业投资能力

业内人士认为，不动产投资相对复杂，对投资机构的专业能力提出了较高要求。险资在选择底层资产时，不仅需要建立专业的投研体系，还应持续提升投后管理能力和风险识别能力。

严跃进认为，优质不动产项目看似选择丰富，但要真正进行投资，还需付出较大成本进行项目筛选，需要专业团队深入调研评估。市场信息不对称可能使得险资难以全面准确掌握项目真实情况，增加投资风险。需要全面评估业主方的债务情况，防范交易结果出现瑕疵。还要对不动产的价格走势和未来的租售关系有系统性监测或预测。

中信建投非银及金融科技首席分析师赵然表示，保险公司需提升对不动产等资产的估价能力，向资产质量要收益。在不同类型底层资产经营分化加剧的背景下，保险公司需要深入理解各类资产的运营模式、现金流特征及对政策的敏感性差异，应对不同类型的底层资产建立差异化的评估模型。