上海
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前言
从明年（2026年）7月1日起，度假屋（holiday homes）业主的税务世界可能会发生重大变化。
澳大利亚税务局（ATO）发布的指导草案提出，如果房产“主要”用于个人用途而非真正出租，那么抵押贷款利息、市政税和保险等费用可能不再允许扣除。
尤其是在圣诞节、复活节等热门假期期间私自使用的情况。对于依靠短期出租来抵消持有成本的业主来说，这意味着利益和风险需要重新估算。
为什么税局要动手？
税务专家和会计师指出，ATO多年来一直把短期租赁（如Airbnb）作为税务合规的重点领域，借此收集申报情报并评估哪些扣除是合理的。
毕马威的研究显示，全国约有25万处房产以短期或度假住宿形式出租，占住房存量约2%，其中许多处于负扣税状态，意味着业主通过申报持有成本获得税收优惠。
ATO此次的草案试图通过更严格的“主要用途”与“高峰期”定义，使税收减免更贴近实际出租行为，从而阻断“把自用房当出租房申报扣除”的灰色空间。
两个关键词
澳大利亚度假屋税收政策正在经历一场革命性变化。据《澳洲金融评论报》报道，ATO对度假屋税收减免的认定标准做出了根本性调整，新规的核心在于对“主要”（principal use）和“高峰期”（peak periods）这两个术语的解释。
此前的黄金法则很简单：只要业主为出租做出了合理努力，哪怕实际上没有租出去，房产也可视为“可供出租”并获得相关扣除。
草案提出，这一原则不再是万能通行证。若税局认定度假屋在高峰期并非可供出租，或总体上“主要”用于私人用途，则与持有相关的很多支出（例如贷款利息、地税、保险）都可能被拒绝扣除。
税务顾问托尼·格雷科指出，如果房产“主要”用于个人用途，那么持有成本的扣除将被剥夺，但与出租直接相关的费用（如清洁费、广告费）仍可继续申报。
这一点对很多把房产当作周末自用 + 偶尔出租组合的业主将产生直接影响。
目前澳大利亚税务局还未给出“主要”和“高峰期”的具体定义，如果“高峰期”包括所有公共假期和学校假期等，那么这些时期正是度假屋业主通常将房产用于个人用途的时候，这增加了他们无法获得扣除额的可能性。
相信这两个词汇的定义将成为重中之重。
谁将被影响最大？
毕马威与多位顾问一致认为，受影响最重的可能是维多利亚州的度假屋业主。
一方面该州已征收较高的土地税和短期住宿税，许多业主依靠短租抵消地税负担。
另一方面，如果扣除被拒绝，持有亏损将无法通过税收减免缓解，部分投资的经济模型可能会被彻底打破。
海莉·洛克（KPMG税务合伙人）提醒业主务必评估房产在高峰期是否真的可供出租，并准备好更为详尽的租金与私人使用记录。
她指出，ATO长期关注短期租赁税务合规，这次草案反映出监管层希望堵住被滥用的申报渠道。
法律与合规的灰色地带
“主要用途”的判断并非纯粹数学题，而是事实认定，这使得争议具有法律可诉性。
新规引发争议的一点是，ATO似乎正在引入一项前所未有的要求——业主必须努力最大化房产的租金收入。
格雷科预计，关于“业主是否努力最大化收入”的要求可能最终进入法庭进行判定。
也就是说，税局与纳税人之间的“意图”与“行为证据”之争将成为未来的焦点：是业主主观上倾向自用，还是客观上做出了充分出租努力？
这种变化标志着ATO对度假屋收入态度发生了根本转变。
以往，只要业主证明曾合理尝试出租房产，即使没有租出，也被视为“可供出租”并可申请抵扣。这条“黄金法则”现已改变。
如何应对？
面对可能的变化，记录保存变得至关重要。
业主保存更详细的租金收入记录，包括通过平台及非正式安排（如为家人和朋友提供优惠租金）、出租广告、预订日历及私人使用日期。
业主应评估自己的房产在高峰期是否真正可供出租，若私人使用占主导，则应预期抵扣将被拒绝。
不过目前，ATO的新规仍是指导意见草案，公开征询意见截止至2026年1月30日。但目前业内普遍认为，最终版本不会有太大改动。
对房产投资市场的影响
若草案最终生效，短期出租市场可能迎来结构性变化。
部分房主可能选择长期出租以保持税务优惠或彻底退出短租市场，导致旅游目的地的短期供应减少、价格波动或住宿价格上升；相反，也可能促使市场更规范化，减少用于私人自住却享受税收优惠的滥用行为。
此外，这一政策信号也反映出税务机关在打击税基侵蚀与提高税收公平性方面更为积极的态度（说白话就是政府太穷了，需要增加收入）：即不再容忍通过“形式上可供出租”而实际用于私人享受的申报漏洞。
结语
澳大利亚税务局所提出的新政策， 让行业参与者、会计师与法律界或将围绕“主要用途”和“高峰期”展开更长时间的争论与法律测试。无论结果如何，清晰的记录、透明的出租行为与合理的税务规划，将是保住扣除资格的最可靠护身符。
友情提示：若您拥有度假屋且担心被影响，请尽快与注册税务代理或会计师联系，整理过去三年的租金与私人使用记录，评估是否需要在明年7月1日前作出结构性调整。
澳洲财经见闻
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