楼面地价3.8万，售价1.4万！曾经的厦门地王已亡

厦门禹洲璟阅城一套90平方米户型以126.8万元总价成交，单价下探至14074元/平方米。

这个数字仅是2016年地块楼面价32825元/平方米的零头，不及2019年开盘均价33000元/平方米的一半。曾经创造集美地王的项目，如今成为区域房价回调的风向标。

灌口板块多个楼盘价格出现断崖式下跌。龙湖嘉屿城成交单价跌至10914元/平方米，联发欣悦湾单价不足1.2万元。这些项目共同勾勒出厦门非核心区房产价值的重构轨迹。房价回调幅度普遍超过50%，部分项目价格已回归七年前水平。

市场调整暴露前期规划预期过高的问题。地铁4号线二期建设推迟至2028年以后，软件园三期产业导入速度放缓，两大核心利好未能如期兑现。灌口板块的配套短板在价格重估过程中被放大，购房者用脚投票促使价格回归真实价值。

禹洲2016年竞得地块的楼面价32825元/平方米，至今仍是集美土地市场的最高纪录，项目开盘定价33000元/平方米，几乎贴着成本线销售。

融侨观澜地价25000元/平方米，富力院士庭地价26000元/平方米，当前二手房价均跌破20000元/平方米。

为什么灌口的前后差距这么大？

这种坠落源于前期规划的过度乐观，灌口曾被赋予“厦门西部新城”的宏大定位，依托地铁4号线二期和软件园三期两大利好，一度吸引房企竞相囤地。

然而地铁4号线二期建设推迟至2028年，软件园三期产业导入缓慢，当预期落空，购房者用脚投票，房价在重估中回归真实价值。

交通短板加剧了区位劣势，灌口距离厦门岛内车程超40分钟，公共交通依赖公交线路，地铁延迟三年七个月通车，通勤效率低下。

人口支撑也显脆弱，灌口镇常住人口约13.58万人，但跨区就业比例高，软件园三期7万就业人口中仅少量本地居住，购买力外流导致需求不足。

投资客基本撤离，二手房交易周期延长至6个月以上。2016-2019年灌口密集出让10宗住宅用地，存量房源需36个月去化，供需失衡难解。

开发商如保利发展正收缩战线，集中资源竞拍岛内优质地块，对灌口等外围区域回避。这场资产退潮预示厦门房地产进入新阶段，房价剥离泡沫回归合理区间，虽伴随阵痛，却是市场健康的必经调整。