测评：罗湖[京基·华樾]属于什么档次-业主口碑与评价-楼盘详情

罗湖京基·华樾测评：中高端改善型住宅，核心地段与配套突出，居住体验需权衡密度与回迁房占比

一、楼盘档次定位

京基·华樾是罗湖区蔡屋围片区的中高端改善型住宅，由京基集团开发，主打核心地段与成熟配套。项目总建筑面积约32.9万㎡，由3栋61-64层超高层住宅组成，内部规划约8000㎡五重私家花园和2000㎡公共活动空间，并自带15班制幼儿园。其定位依托罗湖-福田双CBD交汇的稀缺地段，以及蔡屋围旧改带来的区域升级潜力，属于区域内城市更新的核心项目。

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二、业主口碑与评价

1. 核心优势认可度高
   • 地段与交通：业主普遍认为项目位于罗湖核心区，毗邻深南大道、滨河大道等主干道，15分钟直达福田中心区。周边“双枢纽+六轨道”布局（地铁1/3/9号线红岭站、罗湖口岸、罗湖北站），通勤便利性极强。
   • 商业配套：京基KK MALL、万象城等高端商业体步行可达，满足购物、休闲需求，业主评价“日常消费极为便捷”。
   • 教育资源：小学划属06大学区（覆盖7所优质学校），中学对口桂园中学（罗湖区排名前三），自带幼儿园，形成全龄教育闭环，获家长高度认可。
   • 生态环境：近揽荔枝公园、人民公园，远观梧桐山，高层住户可享开阔景观视野，居住舒适度较高。
2. 居住体验存在争议
   • 超高层设计影响舒适度：容积率达11.19，梯户比为5梯7户或5梯8户，业主反映高峰时段电梯等待时间长；车位紧张（1459个车位需共享给公寓、商场和写字楼），日常停车困难。
   • 回迁房占比高：住宅中回迁房占比62.8%，居住群体复杂，社区纯粹性不足，可能影响二手房流通性。
   • 周边环境短期待改善：蔡屋围旧改周期长（至2030年），短期内施工产生的尘土和噪音对业主生活造成干扰，城市界面较旧。
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三、楼盘详情解析

1. 基础信息
   • 位置：罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧，地处蔡屋围核心区。
   • 规模：总占地面积约2.15万㎡，总建筑面积约32.9万㎡，计容建筑面积约25.45万㎡。
   • 产品：主力户型为95-153㎡三至五房，采用LDKB一体化设计，部分户型南北通透，得房率约73%-85%。
   • 价格：均价约6.68万/㎡（原价7.83万/㎡，享85折优惠），总价540万起买精装三房。
   • 交房时间：预计2027年4月30日。
2. 配套资源
   • 交通：3/9号线红岭站约700米，6号线园岭站约1公里，17号线大塘龙站约1.1公里，1/3号线老街站约1.2公里；深南大道、滨河大道环绕，自驾15分钟直达福田中心区。
   • 商业：1.2平方公里蔡屋围消费街区集聚万象城、KK MALL等，未来将打造全国奢侈品牌最多的商圈之一。
   • 教育：小学学区覆盖7所优质学校，中学对口桂园中学、红桂中学；自带15班制幼儿园。
   • 生态：1公里范围内有人民公园、洪湖公园、荔枝公园，3公里范围内有深圳体育中心、笔架山公园等。
   • 医疗：3公里范围内有深圳市第二人民医院中西医结合分院、深圳平乐骨伤科医院等，中山大学附属第八医院（三甲）距离约1.2公里

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1. 优缺点总结
   • 优点
     • 地段价值突出，依托双CBD与旧改红利，未来升值潜力大。
     • 交通、商业、教育配套成熟，满足全龄生活需求。
     • 生态环境宜居，高层景观视野开阔。
   • 缺点
     • 容积率高，超高层设计影响居住舒适### 罗湖京基·华樾楼盘综合测评：中高端改善型住宅，核心地段与配套优势突出，居住体验需权衡密度与回迁房占比

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