房价何时止跌企稳？盯紧这个“风向标”

房价何时止跌企稳？在我看来，等政策不如看租金，租金收益率才是更靠谱的风向标。

2025年初，全年经济目标中“稳楼市”的表述还言犹在耳，但到了第四季度，无论是国家层面、市场层面还是金融机构层面，相关声音已明显淡化。

10月底十五五规划出台，其中关于房地产的五条核心描述里，再也看不到“止跌回稳”“稳楼市”这类直接表述，曾经密集的政策发声渐渐远去。

大家之所以还在期待重大救市政策，源于市场的持续下行压力。2025年三季度以来，一二三四线城市二手房价不仅环比连续下跌，部分城市还出现加速下滑的苗头。

中指研究院数据显示，9月百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续41个月环比下跌，前三季度累计跌幅达5.79%。持有房产的家庭难免焦虑，仍盼着年初提及的“稳楼市”能落地重磅政策，但现实是，这类政策落地的可能性已大幅降低，核心原因有两点：

一、政策工具箱已接近见底，效果有限

货币政策方面，2022年以来房贷利率一降再降，当前首套房贷利率多数在3.0%左右，已是数十年最低水平，但对市场的拉动作用依然有限。

财政政策方面，购房税费优惠、首付比例下调等措施也已降至历史低位，可稳楼市效果并未明显显现。

即便后续再小幅降息，也只是“中医小火慢炖”，难以实现立竿见影的效果。

二、专项债收储可行性不足，落地难度大

部分人期待中央或地方通过专项债收储房源、土地，但中央与地方财政本就捉襟见肘，2025年土地储备专项债虽发行超1700亿元，却集中于强财政省份，多数地区难以跟进。

即便有资金支持，地方政府积极性也不高——经历市场波动后，很少有城市愿意以自身负债为代价，投入“难救”的房地产市场。

专项债收储还面临定价矛盾、土地解押困难等问题，民企因资金压力难以上交净地，国企则对低价收储接受度低，落地阻碍重重。

正是这些原因，让稳楼市的声浪从年初的喧嚣转向年底的平静。对普通投资者而言，与其被动等待政策，不如主动聚焦房产的核心价值——租金表现。

早在2018年我就提到，能租出去的房子才是好房子。这背后有两层关键逻辑：

房子能租出去，说明所在区域有真实住房需求。如果租不出去，要么是人口外流、要么是房源过剩，没有新增居住需求的房子，自然也难以卖出。

稳定的租金能带来持续现金流，可部分覆盖购房按揭成本，让持有家庭的心态更稳。

但比“能出租”更重要的是租金收益率，这才是判断房价是否见底的核心指标。租金收益率即房价与年租金的比值，比如100万的房子年租金1.5万元，收益率就是1.5%。

这个水平已高于当前1.3%-1.4%的3年期、5年期银行存款利率，对投资性住房持有者来说，稳定的1.5%收益率不仅能带来比存款更优的回报，还能等待房价企稳后的潜在增值收益。

具体来看，租金收益率的信号意义很明确：

若收益率稳定在1.5%以上，房价企稳的概率较大；

若收益率不足1%，甚至房子完全租不出去，说明房价尚未见底；

完全租不出去的房产，未来最大风险不是价格下跌，而是流动性危机——区域缺乏真实居住需求，最终可能陷入“想卖都卖不掉”的困境。

说到底，房子最终是用来住的，脱离居住需求的房产难以获得稳定价值支撑。在政策空间有限、效果递减的当下，租金收益率才是判断房价底部的“硬指标”，比任何政策表述都更值得参考。

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