8次业主大会申请被退回，深圳物业管理多元共治如何破局？

“第8次业主大会议题申请又被退回了！物业选聘定标工作拖了大半年，公共区域改造难以进行。”深圳市南山区招商领玺小区业委会办公室里，成员们对着街道办的退回通知满脸焦灼。而在福田区皇御苑小区和越众小区，业主们因公共收益不公开透明而投诉不断。

近半年来，奥一网不断接到投诉，深圳多个小区正陷入治理风波：业主大会召开难、共有资金收支不透明、换物业难、物业服务履约不到位等问题。物业管理这桩看似不起眼的“小事”，已成为影响居民生活质量的“大烦恼”。

2020年3月，新版《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，加强了对业主共有资金、业委会运作、物业服务质量等的监管。《条例》实施后，深圳物业管理的多元共治存在哪些困局？街道社区、业委会、物业管理方和小区居民该如何携手化解难题，多元主体良性发展与居民合法权益保障的多赢？针对这些问题，南都·奥一网“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目邀请人大代表、政协委员、行业专家、律师等开展深入研讨，为推动深圳基层共治贡献智慧。

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8次业主大会申请被退回，指导还是审批惹争议

“第8次了，还是被退回！”位于深圳南山区南山街道的招商领玺小区业委会成员难掩失望。原本应在2025年3月新物业入驻，因业主大会迟迟无法召开，定标工作已停滞大半年，业主期盼的公共区域改造停滞。

“车库改造、架空层改造全都动不了，我们等不起了。”业主洪女士说道。据其介绍，因进展缓慢等原因，有20%以上的业主联名向街道办提议召开临时业主大会，包含续聘原物业（恢复包干制和共管账户）等议题。南山街道办事处同意了包含续聘原物业、定标酬金制招标的三家物业等4项议题。有业委会成员称，此前南山街道办事处8次退回小区业委会召开业主大会的申请，导致业委会工作难以开展，并且认为街道办召集的临时业主大会会议违反《条例》及小区议事规则的相关程序，“对此，我们已提起行政诉讼”。

南山区招商领玺小区业委会申请召开业主大会的被退回办理意见截图。

对于招商领玺小区业委会的质疑，南山街道办事处不予认可，称其依法审查业委会提交的议题材料并出具指导意见，是依法履行职责的具体体现。《条例》明确街道办事处负责指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动；《深圳市物业管理电子投票规则》第十条规定，召集人在业主大会会议召开二十日前，应当将会议时间、地点、方式、议题、表决事项、投票期间等信息录入投票系统，小区所在街道办事处可以依职权出具指导意见。

街道办应该是指导还是审批，对此业委会和街道办各执一词。

南山街道办回应称，业委会历次提交的议题存在变动且部分存在重大瑕疵，如违反法定程序、线上和线下投票时间不一致、业主共有资金支出未列明细等。街道办历次均给出明确的审核修订意见，但业委会多次未按意见修改，街道办依法审查后只能予以退回。

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179份整改函背后，公共收益成“糊涂账”

公共收益是物业管理与业主矛盾重要导火索之一。

“专项维修资金缺口预估超百万元，公共收益数额不清，这些收益去哪儿了？”这是福田区皇御苑小区业主最关心的问题。该小区业委会初步核查发现，小区存在几十处违建，其中5栋负二楼被侵占约400平方米、涉及20余个车位，更有部分架空层被改为酒庄、茶室、培训机构等对外经营，部分业主称，“每年公共收益损失预估几十万元”。

福田区皇御苑小区违建电梯。

“我们多次联系深圳市国贸美生活服务有限公司，福田街道办、口岸社区也协调过，但物业至今也未按规定公开业主共有资金使用情况及小区公共收益明细。”一位小区业委会成员告诉记者。

对于公共收益相关投诉，奥一新闻联系福田区住房和建设局，截至发稿前未收到回复。关于违建，福田街道办回应称，小区内共涉嫌违建17处，部分架空层由业委会及物业管理单位出租，其余为私人出租。街道办已向相关方发出《协助调查通知书》。对认定的违建将推动依法拆除。目前皇御苑一期5-6栋负2楼占用停车位的违建部分已开展拆除工作。

同样位于福田区的越众小区，业主也因公共收益开支不透明将物业管理公司和业委会告上法庭。一名业主告诉记者，小区路面停车费、老年活动中心、公共区域广告收入及部分房屋出租收益等账目不公示，业主想查账非常困难。

对此，该小区业委会主任回应称，小区与物业管理公司签订的是包干制合同，相关公共收入用于弥补物业费缺口。其表示，物业公司有公开小区开支，但记者在现场并未看到相关证据。

近半年来，奥一新闻不断接到类似投诉，有业主反映红树西岸共有资金多年未共管，南山区住建局已下发整改通知书；深业御园物业曾被指侵占业主共有资金，坑梓街道办此前3次召开多方协调会无果；南航明珠花园业主发现共有资金账户余额为0，认为业主共有资金疑遭物业侵占，多方投诉后无实质性进展。记者获悉，截至目前，仅2025年南山区住房和建设局已对多家物业服务企业发出179份整改函，直指物业单位不按季度公示账目、履约不到位等问题；龙岗区住房和建设局会同街道建立问题台账，梳理出140余项问题，进行2宗行政处罚。

南航明珠花园业主共有资金余额显示为0。

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二十余次备案被退回，“换物业”为什么难

大鹏新区陶柏莉小区的“换物业拉锯战”，已经持续了快三年。

一名业委会成员告诉奥一新闻记者，小区与当前物业管理方（深圳市承翰物业管理有限公司）签订的合同已于2022年年底到期，因对物业服务不满，业主希望更换物业管理公司。但这一进程并不顺利，此前21次提交召开业主大会的申请均被葵涌街道办退回，后经媒体曝光后才得以召开。而在业主大会通过换物业决议后，新物业招标备案又被街道办退回二十多次。

陶柏莉花园（一期）小区招标备案被街道办退回。

葵涌街道办回应称，该诉讼案件情形属于《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定的争议条款。在争议较大且已涉诉的情况下，基于行政合理性考量，葵涌办事处作出了暂缓备案的决定。

面对街道办的解释，业委会质疑，“若一有起诉就暂缓招标备案，可能导致物业更换无限期拖延，业主权益如何保障？”

《深圳市物业服务招标投标指导规则》第十五条规定，“业主委员会应当在业主大会会议决定公示期满后，及时将会议通过的招标文件通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台报街道办事处备案，备案时应当一并报送业主大会决议等相关材料。街道办事处应当在五个工作日内予以备案并同步抄送区住房和建设部门，有相关争议必须处理的除外。”

除陶柏莉小区外，龙城街道的麓园小区也面临相似困境，业主不得不提议由居委会介入，以推动选聘新物业的进程，让小区管理回归正轨。

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刚收房就投诉，管理费换不来好服务？

“物业处理速度太慢了，我在电梯里被困将近40分钟。如果是小孩或孕妇被困，后果难以想象。”龙岗区万科金域学府一名业主称，自2025年1月交房以来，业主们便饱受电梯频繁故障、公共区域长期漏水、消防通道被占用等问题困扰。

金域学府业主在业主群称在电梯被困近40分钟。

“每月4.8元/㎡的物业费，却连基本的居住安全和舒适都保障不了。”业主冯女士称，小区居民多次向万科物业、龙岗区住房和建设局、龙城街道办事处反映，但处理进展缓慢。因小区回迁户占比高，业委会尚未成立，业主们难以形成合力。

针对这些问题，龙岗区住建局回应称，今年3月以来，已多次约谈建设单位、施工单位及物业管理单位，要求各方切实履行自身职责，提升整改维修效率。

万科物业回应称，已加强对电梯的安全监控，督促电梯维保单位加强维护保养，目前电梯使用正常；针对公共区域问题，物业与地产开发商正有序地推进整改，并每周在业主群播报整改进展。

监制：刘岸然 谢江涛

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写：奥一新闻记者 余悦 蒋清君 蔡诗妍 乔锐 李姗姗

设计：虢娟

图片：受访者供图