法院判决：房屋空置仍应交物业费，但无需支付违约金

1. 争议焦点

房屋处于空置状态，是否可以 “未享受物业服务” 为由拒绝支付物业服务费、违约金

2. 案情简要

原告物业公司系某小区物业服务提供方，2018 年 12 月 29 日，小区建设单位与物业公司签订《前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费按 1.8 元 / 月 / 平方米标准收取，业主按季度交纳，逾期未交需按日千分之三支付违约金。

被告阳某、袁某某系该小区业主，自 2022 年 1 月 1 日起，二被告未再交纳物业服务费，截至 2025 年 6 月 30 日，累计拖欠物业费 9473.52 元。物业公司多次催缴无果后起诉，要求二被告支付拖欠的物业费及违约金 3146.9 元（暂计至 2025 年 6 月 30 日），合计 12620.42 元。

庭审中，被告阳某辩称房屋长期空置，未实际享受物业服务，认为物业费和违约金标准过高；被告袁某某经传票传唤未到庭应诉。

3. 裁判要旨

1. 房屋空置状态下，业主仍客观享有建筑物共有部分维护、公共区域保洁、安保巡查等基础性物业服务，应按合同约定足额交纳物业费；
2. 若业主未交物业费系因对 “空置房是否需全额交费” 存在合理疑虑，而非恶意拖欠，结合公平原则，物业公司主张的违约金可不予支持。

“空置房需交物业费” 的核心逻辑。物业服务的价值不仅体现在业主对专有部分的使用过程中，更在于对小区整体环境和共有部分的持续性维护 —— 比如小区道路保洁、电梯维护、安保巡逻、绿化养护等，这些服务不会因部分房屋空置而停止，且空置房业主同样受益于小区整体环境的保值增值。若允许空置房业主拒交物业费，会导致物业服务资金不足，进而影响对已入住业主的服务质量，损害全体业主的共同利益，违背公平原则。因此，法院认定阳某 “房屋空置未享受服务” 的抗辩不能成立，二被告需按合同约定支付拖欠的 9473.52 元物业费，符合法律规定和行业惯例。

违约金不予支持的合理性。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任，但违约责任的承担需兼顾过错程度和公平原则。本案中，二被告未交物业费并非恶意拖欠，而是对 “空置房缴费规则” 存在合理认知偏差，主观过错较小。物业公司主张的日千分之三违约金标准（年化利率 109.5%）明显过高，且未举证证明因业主未交费造成的实际损失。法院从化解矛盾、平衡双方利益的角度出发，驳回违约金诉求衡。

5. 案件索引

（2025）川 0903 民初 7559 号