又一房产巨头暴雷！千亿债务没压垮，417万欠款却成了致命一击

谁能想到，千亿房企华夏幸福竟然会栽在了417万的工程款上。

11月16日，法院一则预重整受理公告把这位曾经的“环京一哥”推上风口浪尖。

要知道，华夏幸福已经重组了近2000亿债务，如今面对这几百万却犯了愁。

那么，这背后到底是资金链彻底断了，还是另有隐情？

压垮骆驼的最后一根稻草

这事得从一家叫龙成建设的施工队说起，他们给华夏幸福做完工程后，对方欠的417.16万尾款迟迟没给。

龙成建设催了一遍又一遍，然而华夏幸福就是拿不出钱，被逼无奈他设一纸诉状递到法院申请华夏幸福预重整，理由是“未按期清偿债务且明显缺乏清偿能力，但具备重整价值”。

11月16日晚，华夏幸福公告确认法院已经受理了这个申请，还指定了司法重整清算组当临时管理人。

消息一出市场炸了锅，毕竟华夏幸福刚宣布2192亿金融债务已经重组了1926.69亿，重组完成率高达88%，怎么偏偏差这几百万？

更扎心的是数据，2025年前三季度华夏幸福营收38.82亿，同比暴跌72%，净亏损98亿，净资产直接变成了负47亿，说白了就是资不抵债。

而这417万不过是冰山一角下的小石子，却捅破了债务重组的“伪平衡”。

不仅如此，其实华夏幸福的日子，早在4年前就不好过了。

从8亿现金到96%负债率的四年沉沦

那年2月公司首次债务违约，手上弄动的资金如同杯水车薪，而这种“拆东墙补西墙”都不够的窘境，逼得他们花7个月搞出了2192亿的债务重组方案。

为了还债华夏幸福开始疯狂卖资产，2023到2025年，累计卖了39宗非核心土地和在建工程，总成交价187亿。

可市场低迷资产根本卖不上价，比评估值平均折价23%，比行业平均折价率还高8个百分点，这点钱连245亿逾期债务的八成还没覆盖到。

更要命的是流动性指标，流动比率1.65，速动比率仅0.42，同比分别下降12%和32%。

懂行的都知道，房企速动比率安全线是1，0.42意味着短期偿债能力基本枯竭，手里的资产要么是卖不动的房子，要么是收不回的欠款。

而最惨的还是中小债权人，除了龙成建设，法院申报数据显示还有127家中小供应商被欠50到500万不等，83家催过款，只有19家拿到部分回款。

在华夏幸福优先保金融债的策略下，这些小债主成了被牺牲的群体，而华夏幸福的崩塌，根源在它的“命门”产业新城模式。

“产业新城”神话破灭

这套“拿地-建城-招商-回款”的逻辑，看着光鲜其实全靠地方政府财政和区域楼市撑着。

巅峰时期华夏幸福54%的收入都来自环京区域，把所有鸡蛋放了一个篮子里。

可京津冀楼市调控一来环京房价下跌，结算款也拖成了“堰塞湖”。

为了自救华夏幸福早在2022年就喊出轻资产转型，把房地产开发收入占比压到29%，转而做物业管理（23%）和产业招租（15%）。

然而转型不是换个招牌就行，对比巅峰期2019年1052亿营收、146亿净利润，2025年前三季度38.82亿营收、98亿亏损的成绩，简直是天壤之别。

跟同行一比更尴尬，万科“万物云”物业上市后毛利率稳定在28%，华润置地城市更新业务营收占比35%，而华夏幸福物业管理毛利率才12%，连行业平均25%的一半都不到。

化债迷局

在债务重组中，华夏幸福曾搞过一个“创新操作”，2022年9月搭建“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，用股权抵偿债务。

其中“幸福精选”抵了174.54亿金融债务，债权人拿了43%股权，两个平台共抵了61.75亿经营债务，债权人也成了小股东。

虽然此办法听起来很美，但实际是个“甜蜜陷阱”，有知情人透露拿了“幸福精选”股权后，两年没分到过红利，股权又不能随便卖，等于手里攥着一堆“纸面财富”，实际权益根本落不了地。

现在的预重整，其实是给华夏幸福留了个“试错缓冲期”，还没到正式重整那一步。

预重整博弈

临时管理人要做的，就是梳理2192亿金融债和上百家中小债权人的债务，还要找战略投资人。

可这难度不是一般大，资产负债率96.44%，净资产为负，环京12宗待处置土地估值比2019年缩水58%，恐怕没人愿意接这个烂摊子。

对投资人来说，最关心的是环京的烂尾项目能不能盘活，轻资产业务有没有分拆价值等等。

更关键的是中小债权人的态度，龙成建设的417万只是个开始，127家中小供应商的欠款怎么解决？

如果不能平衡好大机构和小债主的利益，重整方案根本通不过，而且一旦正式进入重整，华夏幸福股票就要被戴帽，退市风险也悬在头顶。

从行业角度看华夏幸福不是个例，2025年房企预重整案例同比增37%，62%都是被小额经营性债务引爆的，这暴露了房企“重金融债、轻经营债”的通病。

高杠杆、重资产的老路走不通了，“化债+转型”双轮驱动的房企存活率才超60%。

如今华夏幸福的6个月预重整期已经开始，龙成建设那417万的清偿方案，成了各方利益平衡的“试金石”。