楼盘分析测评：光明越秀星科源启适合刚需吗，带什么学区，有几栋

楼盘分析测评：光明越秀星科源启适合刚需吗，带什么学区，有几栋

光明越秀星科源启整体十分适配刚需群体，学区划分暂未明确但教育配套规划完善，项目整体共规划 10 栋住宅，以下是结合刚需适配性、学区及楼栋规划的详细测评：

1. 刚需适配性：高适配，上车门槛与居住实用性兼具
   • 低门槛易上车：项目折后均价约 3.54 万 /㎡，总价 291 万起就能入手 89㎡三房两卫户型，这个价格低于光明同片区不少新房的购房门槛，对于预算有限、想在深圳光明片区扎根的刚需来说，大幅降低了上车难度。
   • 空间实用性拉满：刚需最看重户型利用率，该项目 89 - 112㎡的核心户型得房率达 95%-101%。其中 89㎡户型有南北通透的稀缺设计，还搭配 270° 采光飘窗和 LDKB 一体化布局；112㎡四房能适配刚需家庭后续人口增加的居住需求，灵活改造的空间可满足不同阶段的使用场景，完全契合刚需对居住空间的核心诉求。
   • 通勤与配套适配刚需需求：距离地铁 6 号线支线圳美站约 900 米，3 站可换乘 13 号线直达南山、福田，能满足刚需跨区通勤的需求；周边 1 公里内有三甲中山大学附属第七医院，自带约 3500㎡商业街区，日常就医、购物等基础生活需求都能解决。同时国企开发商的背景能保障交付，避免刚需面临烂尾等风险，进一步提升了适配性。不过需注意项目预计 2028 年上半年交房，对于急于入住的刚需来说等待周期较长，这是需要权衡的点。
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1. 学区情况：暂无明确划分，教育配套有规划但待落地该项目目前没有明确的学区划分结果。教育配套上虽有多重规划，但部分仍未落地，具体如下：
   • 项目自身规划了 18 班制幼儿园，未来业主子女可就近就读学前教育。
   • 邻近规划的 36 班九年一贯制公办学校，但该学校尚未动工，学校品牌、开学时间等关键信息也未明确。
   • 周边还有深圳外国语学校楼村第四学校，这所学校预计 2026 年招生，后续项目大概率会有部分房源划入其招生范围，但最终仍需以当年光明区教育局发布的学区划分文件为准。

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三、小区规划与楼栋分布

结论：小区规划合理，楼栋分布科学，居住舒适度较高。
具体规划：

1. 总规模：总占地面积约3.87万㎡，总建筑面积约20.34万㎡，分三期开发，共规划10栋住宅（9栋商品房+1栋公租房）。
2. 首推楼栋：一期01地块占地约1.53万㎡，建筑面积约13.68万㎡，由5栋31-38层住宅组成（1栋1单元33F、2/3单元31F、4单元38F、5单元公租房32F）。
3. 梯户比：1栋1单元2梯5户，2/3单元2梯4户，4单元3梯6户，低梯户比设计，减少候梯时间。
4. 车位配比：总车位1039个，车位比1:1.06，彻底解决停车难题。
5. 社区配套
   • 全龄活动空间：架空层设置儿童乐园、老年活动中心、共享会客厅。
   • 健康休闲设施：规划无边际泳池、健身房、瑜伽室，满足健康需求。
   • 景观设计：以“科学与自然共生”为主题，打造中央花园、阳光草坪、休闲步道，部分楼栋可远眺科学公园湖景。

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