上海二手成交大涨！！

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

“金九银十”的平淡还在眼前，上海二手房市场却在11月迎来一场“暖冬风暴”。

据房地产监测数据显示，截至11月15日，上海二手房累计成交已达10000套，环比大涨83.77%，创下近4月以来的同期新高！

2025年1-11朋前14天成交量：

这波爆发绝非偶然。仅11月的前14天成交破万的成绩已让市场惊喜，且随着下半月成交节奏加快，业内预测11月总成交量有望超越6月的26374套，创下全年新纪录。从“破万俱乐部”到冲击年度峰值，上海二手房用一个月时间，打破了二季度以来的阶段性低迷。

政策组合拳发力，置换客成绝对主力

这场“暖冬行情”的背后，离不开政策红利的持续释放。如果说8月“沪六条”开启了需求释放的序幕，那么9月“沪七条”及11月的税费新政，则构成了推动市场升温的“组合拳”。

“沪七条”中，非沪籍居民购买外环外住房社保年限“3改1”、三年居住证加社保可享沪籍购房政策等内容，大幅降低了购房门槛；而二套房最低首付比例降至20%、增值税征免年限“5改2”的政策，进一步减轻了购房成本。11月出台的取消普通住房与非普通住房标准政策，则让契税、增值税等税收全面下降，直接刺激了改善型需求。

市场反馈清晰地显示，“卖一买一”的置换客群已成为当前成交的绝对主力。徐汇区某中介门店店长透露，11月以来门店已成交7单，其中不少是千万级别的大标的，“税费降了之后，改善客户的主动性明显提高，以前每周带看的千万级意向客户不到5个，现在能有7个左右”。置换客通过出售旧房获得“房票”与资金，再购入新房或品质更高的二手房，形成了“卖旧买新”的良性循环，彻底盘活了市场流动性。

以价换量见成效，价格分化特征凸显

成交量的爆发，也离不开买卖双方预期的理性回归。经过近一年的博弈，价格的“退让”成为促成交易的关键因素。统计数据显示，10月上海二手房价格环比跌幅收窄至0.9%，结束了连续5个月的跌幅扩大趋势，与11月成交爆发形成正向呼应，印证了“量先价后”的市场修复规律。

当前市场的价格分化特征十分显著。刚需市场率先企稳，单价3万元以下的房源成交量逆势增长15.14%，300万以下的刚需房源价格逐步稳定，部分热门板块甚至出现小幅回升。而远郊区县及房龄较大的“老破小”，则仍以“以价换量”为主，价格调整幅度相对明显。这种“核心企稳、郊区调整”的格局，既让刚需客群找到了性价比合适的房源，也让改善客群有了更多选择空间。

“之前看了大半年的两居室，最近房东主动降了10万，加上税费优惠，整体成本省了近20万，就果断入手了。”刚在浦东临港购房的刚需族李先生的经历，正是很多购房者的缩影。价格的实质性松动，让观望已久的刚需客群果断入市，成为支撑成交量的重要力量。

2025年10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降。

各线城市商品住宅销售价格

环比下降

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，上海上涨0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点。

10月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点。