上海，一场宏大的产业变迁

上海作为中国近代民族工商业的重要发祥地，留存了众多工业遗迹。

它们曾是铁路轰鸣的仓储枢纽、钢铁碰撞的制造车间、见证工业气体产业崛起的生产场地，如今都隶属于承载过城市工业荣光的上海中环产业带。

21世纪初，随着城市化推进与产业升级，上海中环产业带资产外移和升级，留下了大批物业形态陈旧、功能单一、效益落后的老仓库与老厂房，逐渐退出历史舞台。

如何串联“过去”的工业遗产、“现在”的城市需求与“未来”的产业发展？这成为摆在这类园区面前的核心课题。

2015年，临港集团给出了答案——以“新业坊”为城市更新专属品牌，秉持“人民城市”理念，启动老工业基地改造工程。2020年“新业坊”品牌的资管业务正式纳入国家级开发区漕河泾开发区版图，迎来资源升级与战略赋能。

作为漕河泾开发区旗下核心园区品牌，新业坊成为其北拓上海的关键载体，主动承接漕河泾的优质产业辐射与核心资源溢出。双方通过深度品牌联动与高效产业协同，构建起“核心区+拓展区”的共赢发展模式，合力助推区域经济能级持续跃升。

值得注意的是，这场改造从根源上突破了传统园区依赖新增土地的开发模式，聚焦存量物业的升级焕新。它不仅是向存量资产要空间、要产出的有益探索，更需要打破固有思维的想象力，以及扎实落地的推进力，最终走出了一条独具特色的存量活化路径。

01

“社区+园区”

打造产业与生活融合新范本

远东最大的仓储基地在哪？

答案是：上海宝山区新业坊·源创。

新业坊·源创

1898年，淞沪铁路从新业坊·源创穿行而过，这也是中国第一条正式投入运营的铁路。1950年，伴随铁路经济的蓬勃发展，中外运江湾仓库建成，彼时它不仅是远东最大的仓储基地，更是当时中国出口创汇与进口物资的核心枢纽。

时光流转，这片承载百年记忆的土地迎来转型契机：2015年，“新业坊”品牌正式成立。作为宝山区域的重点改造项目，新业坊·源创起初面临双重考题：如何在注入新鲜感的同时贴合城市气质？如何平衡历史、文化与经济价值的三重诉求？

“改造时，我们做了一件非常明智的决定——拆掉围墙，开扇门。”新业坊·源创相关负责人介绍道。考虑到周边有大量成熟居住区，存在巨大的生活需求，经过反复研讨，新业坊·源创的定位调整为社区+园区的融合。

2018年11月，由英国PRP建筑事务所合伙人Roger Battersby与其高徒Huan Zhang设计的园区正式开园：建筑完整保留原有铁轨与老厂房印记，巧用轨道与厂房的高低差，结合老式蒸汽机车打造出连接商业街的“时光月台”。

时光月台改造前后对比

这份尊重、包容、开放的改造初心，让项目跳出同质化窠臼，让老厂房找到独特 “活法”，将新业坊·源创打造成兼具科技感与现代感的城市更新标杆。

2025年，PCA专业咖啡大师竞技赛、国际跳绳大师赛等国际赛事轮番登场，现代潮流与工业美学在此碰撞共舞。

而国际赛事的青睐，核心源于这里独有的“生活感”——与许多产业园日落而息的“潮汐”现象不同，宝山的脉搏是全天候的。

清晨，周边社区的居民沿着被完整保留下来的旧铁轨散步遛狗；午间，园区企业员工与社区居民在食堂里比邻而坐，热气腾腾的饭菜消弭了园区的边界；傍晚，篮球馆和羽毛球馆里挥汗如雨的身影，与露天中庭集市的喧嚣交织在一起。

新业坊·源创配套

这里不只是办公区，更像一个融合了产业、商业与生活的巨型社区客厅，辐射着周边两公里内的四十万居民。

产业端同样亮眼，园区已集聚250余家企业，形成智能制造、在线新经济、邮轮经济三大特色产业集群。

其中，老仓库改造而成的建筑内，入驻了国内最大的独立第三方奢侈品检测机构中溯检测。

在中溯集团4000平方米的检测中心里，检测员正操作着军工级设备，专注地观察显微镜下的样本。“我们的整个动线，从货品进来，到检测，再到出货，可以在一个平面内完成，极大地降低了管理成本和时间成本。”中溯的负责人解释道。这种物理空间带来的效率优势，是传统写字楼无法比拟的。

明星企业在新业坊·源创扎堆集聚

类似的明星企业在这里扎堆集聚：智能制造产业集聚了中船邮轮、德国亚系、倍豪船舶等一批行业领军企业；在线新经济赛道，集结妃鱼、嘉行汽车、混沌大学等细分领域标杆，抢占数字经济风口；更有熠文（上海）、朗莉芙、光潾科技、光色智能、越光医疗等一批高潜力新锐企业纷纷入驻，产业集群效应显著。

站在逸仙路1328号，新业坊·源创宛如一座鲜活的城市标本。透过它，既能触摸到宝山因铁路与仓储崛起的过往，也能窥见城市更新与产业升级的未来。

02

文创筑基+空间赋能

静安虹口打造科创高地

就在离新业坊·源创5公里之外的虹口新业坊，这里是另一种产业形态：以“修旧如旧、旧中展新”的巧思，在寸土寸金的市区开辟出占地2.1万平方米、容积率仅0.85的稀缺低密度办公园区。

与宝山的“把时间拆开”不同，这里是“把空间拆开”。

卫星在轨道上运行，传感器把地表信息转化为电磁波信号，基站接收后还原为图像与数据，算法进一步解析出地物分类、变化监测、目标识别……这条从“看不见的空间”到“可计算的数据”再到“可应用的场景”的路径，正是虹口新业坊·智立方的产业主轴。

园区最初定位是“5G科创园”，但很快发现，5G只是基础设施，真正有壁垒、有成长性的是应用层。

虹口新业坊

于是在2024年，园区与国内红外光电与遥感技术“国家队”——中科院技物所深度合作，共建市级孵化载体“虹口新业坊 Lab・中科技物联创中心”，打造“空间信息特色产业园”。

技物所研究员、博士生带着技术入驻，园区提供场地、注册、知识产权辅导等全链条支持，助力技术成果从“实验室”走向“市场”。

目前，国科航星、中科航谱、中交航信、智源启创、中科爱毕赛思、领雁科技等一批行业骨干企业集聚于此，覆盖卫星遥感、量子科技、卫星互联网与数据应用、红外光电/传感成像、低空经济等空间信息产业链关键环节，搭建起“天上信息落地、场景应用分发”的产业生态。

与此同时，往南3公里就是静安新业坊，它的底色是“文创”——老厂房、红砖墙、绿植掩映的步道，处处透着工业遗址改造的美学。

这里曾是上海冶金矿山机械厂，以制造冶金、矿山、环保、通用设备闻名。早期园区陆续引入SMT（东方传媒技术）、新创华等文创企业，剧场及艺术空间，并布局UFC精英训练中心、嘉美麓德婚礼公馆，形成多元业态，奠定了园区的美学基调。

为契合文创属性，园区放置了25.06米高的EVA初号机动漫雕塑，这座载入吉尼斯世界纪录的最大动漫雕塑，自开园以来一直是二次元粉丝的热门打卡地。

静安新业坊

2021年前后，园区开始战略调整，从单一“文创”转向“文创+科创”双轮驱动，逐步提高科创企业引入比例。“我们不是放弃文创，而是要找到两者的平衡。”园区招商总监表示，“文创赋予园区调性、氛围与美学，科创带来新的活力和产业生态，二者互补。”

这种平衡直观体现在空间与产业布局上：节目制作、版权运营等文创企业占据部分楼栋，延续园区人文氛围；同时引入逸仙集团全球研发中心、数说故事、佳能光学、奥芯明等科创企业，覆盖美妆研发、AI算法、数据服务、集成电路等领域，提升产业浓度。

03

盘活闲置资产

打造经济新增长极

闲置资产盘活早已成为国家层面的发力方向，上海并非个例。

2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确提出有序推进政府和社会资本合作、规范产权交易，发挥国有资本投资运营公司功能，挖掘闲置低效资产价值，支持多元盘活方式创新。

为何漕河泾开发区总公司会将闲置资产盘活，视为释放发展空间、激活区域动能的关键举措？

首先，新业坊现作为漕河泾开发区旗下重要的园区品牌，是漕河泾开发区在上海北片区的关键拓展区域，积极承接漕河泾开发区的产业辐射与资源溢出。

通过资产盘活，梳理资产程序能明晰当前国有企业发展状况、产业链条、发展前景，并结合市场分析等工作，明确发展较为落后或者资产较为冗余的产业。

其次，通过转让售卖闲置资源，能将工作重心放到优势产业和特色产业中，保证国有企业有竞争力的同时，做到优势产业、特色产业、基础产业相辅相成，解决产业结构不合理的问题。

在这之中，漕河泾开发区总公司的实践，早已超越国企传统开发思维——它不只是盘活资产、增加收入的简单操作，更是将其与老工业基地保护、产业升级、城市活力提升、经济新增长极打造深度绑定。

破界“修旧如旧、旧中展新”的智慧，漕河泾开发区让闲置资产摆脱“锈带”宿命，既保留了城市工业记忆的肌理，又通过精准产业布局注入创新动能：智能制造的硬核、空间信息的前沿、文创科创的融合，让老厂房成为“上海制造”从厚重历史走向多元新生的桥梁。

如今，新业坊的每一处蜕变都在诉说：“上海制造”的前史不是被封存的过往，而是可被激活的宝藏。城市更新的真谛在于让历史赋能未来，让工业遗产在传承中创新，在创新中延续生命力。

而这份“守正创新”的实践，不仅为“上海制造”续写了新的篇章，更为中国工业城市在历史传承与产业升级的平衡之道上，提供了一份兼具温度与力量的上海范本。