抄底上海！百亿险资逆势“扫楼”

苗野｜发自北京

上海核心区的写字楼正迎来险资密集入场。

11月11日，陆家嘴国泰人寿发布公告称，公司以8.95亿元总价购入上海浦东新区前滩汇N5栋整栋写字楼，建筑面积1.33万平方米，交易已于10月31日完成交割。

这并非个例。10月17日，中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区博华广场的收购，交易对价高达108亿元，该交易于2025年第三季度正式交割。

今年以来，保险资金大举加码不动产市场。

据中国保险行业协会统计，2025年上半年，有5家险企披露了13笔大额不动产投资，合计新增投资近50亿元，远超去年同期的7亿元。

进入三季度，险资大规模布局不动产的趋势仍在持续，泰康人寿、大家人寿、中宏人寿等险企在不动产市场均有出资，且投资模式愈发多元化。

观点指数研究院发布报告认为，险资扩大不动产投资可充分发挥其穿越周期的独特优势。特别是在当前市场环境下，优质不动产项目因其抗跌性和增值潜力，配置价值正逐步显现，成为险资优化资产配置、抵御经济波动的理想选择。

上海写字楼市场正成为险资关注的焦点，且不乏数十亿级甚至百亿级交易项目。

陆家嘴国泰人寿以8.95亿元收购的前滩汇N5栋整栋写字楼，成交单价约6.7万元/平方米，这一价格较该物业此前11.4亿元的公开报价下调了21%。

前滩汇是位于上海浦东新区前滩国际商务区的大型综合体，由陆家嘴集团投资开发，总建筑面积约41万平方米，汇聚甲级写字楼、商业、酒店多种业态。

此次交易的前滩汇N5栋是前滩汇11栋写字楼的首宗交易，也是陆家嘴集团2025年度第6单大宗资产交易，该写字楼将用作陆家嘴国泰人寿的总部办公楼。

“面对经济下行，上海核心区的优质不动产正成为保险资金穿越周期的砝码。”市场人士认为，陆家嘴国泰人寿耗资买楼不仅是一笔单纯的资产交易，也体现了保险资金寻求长期稳定回报、优化资产配置、逆周期捕捉机会的核心诉求。

这不是近期险资在上海写字楼市场的唯一动作。

不久前，中邮保险领投的人民币基金以108亿元对价完成收购上海静安区地标博华广场。这座超高层办公塔楼总建筑面积约18.4万平方米，由一幢地上60层的超高层办公塔楼、一座地上4层商业裙房及4层地下室组成。

这不仅成为近期上海大宗交易市场最具标志性的事件，也创造了近年来中国单体写字楼交易规模的新纪录。

从交易结构来看，中邮保险作为收购方基金的领投机构，美国汉斯旗下子公司继续担任普通合伙人并负责运营管理，阿布扎比投资局作为共同投资方参与持有。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎认为，博华广场交易是市场情绪转折的重要催化剂，极大提振了险资对核心城市核心资产长期价值的信心。

更早之前，建信人寿发布关于大额不动产投资信息披露，对上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼新增投资337.44万元，这是2025年以来建信人寿对该项目新增的第四笔投资。出资完成后，建信人寿对该办公楼累计投资金额达56.92亿元。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，上海优质不动产具备长期稳定收益，与保险资金久期长、规模大、追求稳健回报的特点高度契合。核心地段的写字楼、商业地产能够为险资提供稳定的现金流和相对较高的收益率，待市场回暖后还有资产增值空间。

仲量联行数据显示，2025年第三季度，上海投资市场整体呈现回暖态势，期间共达成17宗资产交易，总成交金额高达149.7亿元，环比涨幅达78.1%。

从资产类别看，上海办公楼资产重回大宗交易主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别。

在保险资金加速进入不动产市场的同时，各大险企的不动产投资规模也在攀升。

公开数据显示，截至2024年年末，中邮保险不动产投资合计101.91亿元，较2023年年末增长33.41%。泰康人寿投资性房地产金额由2020年的226.82亿元攀升至2024年的410.77亿元，五年间增长超过80%。截至2025年上半年，中国平安的不动产投资余额为2060.07亿元。

中邮保险总经理李学军在年初的媒体座谈会上坦言，虽然目前并非投资不动产的最佳时期，但公司需要弥补没有不动产投资的短板。核心地段的核心不动产项目投资收益基本确定且具有长期发展潜力，这些项目的净运营收益可以达到4%左右，完全可以覆盖负债成本。

市场人士认为，在低利率与“资产荒”的双重压力下，那些位于黄金地段、具备稳定现金流的办公物业，为险资提供了避风港。随着宏观政策持续发力，核心地段稀缺资产不断释放，险资对不动产的配置将进一步深化。