重提的倒按揭，这次有什么不同

2025年11月，在第八届虹桥国际经济论坛“加快发展银发经济”主题论坛上，中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席黄奇帆提出的“建立老年人房产倒按揭体系”倡议，再次将“以房养老”这一争议话题推向公众视野。从多年前的试点遇冷到如今的重提热议，倒按揭业务的浮沉背后，是中国养老保障体系面临的现实挑战与发展机遇。

本次倒按揭提议

黄奇帆的倒按揭体系构想，本质是激活老年人手中的房产存量资产。其核心逻辑是老年人将自有房产进行抵押，在世期间每月可领取固定现金收入，身故后房产归公处置。为保障业务落地，他特别强调需强化立法与监管规范，明确业务边界，避免出现权责不清的纠纷；同时要优化金融产品设计，兼顾贷款额度、利率结构与遗产处理等核心诉求，平衡老年人与金融机构的利益；还要健全运营风控机制，提升业务透明度与纠纷解决效率，让参与各方都能获得明确的预期。此外，他还建议配套设立银发产业发展基金，通过政府引导吸引社会资本参与，形成“金融+养老+产业”的协同效应。

这一提议的重提，有着深刻的时代背景。当前我国深度老龄化加剧了养老压力，60岁以上老人占比已逼近30%，劳动年龄人口持续减少，养老保险基金正面临“领取人数双增、缴纳人数双减”的收支压力，传统依赖养老金、子女赡养的养老模式已难以满足日益增长的养老需求。与此同时，房产与养老的资源错配问题突出，我国居民住房资产占家庭总资产比重过半，大量老年人手握价值不菲的房产，却面临流动性资金不足的困境，房产的养老价值未能得到有效释放。而随着国家将银发经济提升至战略高度，国家发展改革委副秘书长肖渭明明确指出，人口转变催生银发经济，“十五五”时期对养老产品服务的规模、结构、品质提出更高要求，倒按揭作为撬动存量资产、补充养老资金的重要工具，自然成为破解养老困境的重要探索方向。

倒按揭业务模式解析

倒按揭又称“反向抵押贷款”，与传统住房按揭贷款呈逆向操作，核心是“以房换钱、终身领取”的金融安排。其基本运作流程围绕老年人的房产资产变现展开，申请条件聚焦于年满60周岁以上的产权人，以名下无抵押的自有房产作为标的，无需像传统贷款那样提供收入证明，充分考虑了老年人的收入特点。在资产评估环节，金融机构会联合专业评估机构，综合房产区位、房龄、市场行情以及未来增值预期等多重因素，对房产进行全面估值，这一环节直接决定后续养老金发放额度。额度确定则基于房产估值、老人年龄、预期寿命、市场利率等核心参数，通常采用按月定额发放模式，确保老年人获得持续稳定的现金流。而在产权处置上，老人在世期间始终拥有房产的居住权与使用权，保障其晚年居住需求，身故后金融机构或相关部门再依法处置房产，处置所得优先偿还贷款本息，剩余部分按约定归属继承人或纳入公共养老体系。

与传统养老模式相比，倒按揭在资金来源、权利属性、收入特征和风险承担上有着显著差异。传统养老模式的资金主要依赖养老金、个人储蓄或子女赡养，而倒按揭则是将房产这一存量资产转化为养老资金；传统模式中房产的所有权与使用权高度统一，倒按揭则实现了居住权与所有权的分离，让老年人在保留居住权益的同时变现资产；收入特征上，传统养老资金多为固定额度或阶段性支持，倒按揭则能提供终身持续的现金流；风险承担方面，传统模式面临通胀风险和储蓄耗尽风险，倒按揭则需要应对房价波动和长寿风险，双方的风险逻辑截然不同。

倒按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上规模最大，制度灵活的“以房养老”体系。该体系有3种倒按揭贷款模式，最普遍的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款，约占全部倒按揭贷款的九成。贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。此种贷款广受欢迎，源于它为老人提供了可靠的保障和人性化的选择权利。

借款人在将房屋净值变现的同时，能够继续居住在房子里。当最后一个房主去世后，若是继承人想保住房子，就要还清所欠贷款，若继承人还不起，放贷的金融机构将获得房屋的产权，通过销售、出租或拍卖所得来偿还贷款本息。

早年市场尝试为何折戟？

事实上，我国并非首次探索倒按揭业务。2014年，原保监会在北京、上海、广州、武汉四地启动“以房养老”试点，推出反向抵押养老保险产品，但最终因规模惨淡、问题频发于2020年终止试点，这一探索的折戟并非偶然，核心原因集中在供需、产品、政策三大层面。

从供需两端来看，理念与风险的冲突成为首要障碍。需求端，“守房传家”的传统观念在老年群体中根深蒂固，多数老年人担忧房产抵押后会丧失控制权，更不愿让子女失去遗产继承权，心理层面的抵触直接抑制了需求释放。供给端，金融机构面临双重难以对冲的风险：一是房价波动风险，2014年后部分城市房价出现回调，若房产处置后价值不足以覆盖贷款本息，金融机构将面临亏损；二是长寿风险，随着我国人均预期寿命不断延长，金融机构需持续支付养老金，资金占用周期可能长达二三十年，极大考验资金流动性管理能力。

产品设计与市场需求的脱节进一步加剧了试点困境。当时推出的产品存在明显局限性：参与门槛偏高，仅接受70年产权的普通住宅，排除了房改房、小产权房等大量老年群体实际持有的房产类型，导致潜在客户群体大幅缩减；领取额度未达预期，以上海为例，一套估值500万元的房产，65岁老人每月仅能领取约1.2万元，且需扣除保险费用、管理费等各项成本，实际到手收益低于老年人心理预期；缺乏灵活退出机制，一旦签订合同，老人难以中途赎回房产，无法应对突发疾病、家庭变故等意外情况，产品灵活性严重不足。

政策与市场环境的不成熟则为业务开展埋下隐患。当时相关法律法规尚未完善，房产处置流程、遗产继承分配、纠纷解决标准等关键环节缺乏明确规定，导致业务操作中存在诸多模糊地带。同时，房地产市场仍处于高速发展期，房价波动幅度较大，金融机构缺乏成熟的风险对冲工具，难以有效分散房价波动带来的风险。数据显示，试点6年间，全国仅134户家庭办理相关业务，参保保费不足2亿元，与上亿老年人口的养老需求形成巨大反差，试点的终止也成为必然结果。

需要明确的是，2007年央行、原银监会叫停的“转按揭”（含“加按揭”“平转贷”），与本次讨论的倒按揭并非同一业务。前者是房贷借款人将未还清贷款的房产转让或转贷给他人，因易引发银行恶性竞争、放大信贷风险被禁止；后者是老年人以自有房产抵押获取养老金，二者在业务性质、参与主体与风险逻辑上完全不同，不可混淆。

重提倒按揭的可行性与新变化

时隔多年，黄奇帆重提倒按揭并非偶然，而是基于市场环境、政策基础与养老需求的深刻变化，使得这一模式的可行性显著提升。

老龄化压力的持续加大倒逼制度创新提速。当前我国60岁以上老年人口已突破3亿，预计“十五五”时期将进入深度老龄化阶段，养老资金缺口持续扩大，传统养老保障体系面临严峻挑战。与此同时，房产市场的存量特征日益明显，2025年1-9月数据显示，全国商品房待售面积达7.59亿平方米，大量房产处于闲置或低效状态，如何激活这部分存量资产服务于养老需求，成为亟待解决的问题，倒按揭恰好提供了一条可行路径。

政策与市场环境的日趋完善为倒按揭落地奠定了基础。政策层面，银发经济被提升至国家战略高度，相关部门明确鼓励养老金融创新，立法规范与监管体系逐步健全，针对房产处置、遗产继承等关键环节的制度设计不断完善，为倒按揭业务提供了坚实的制度保障。市场层面，房地产市场已从高速增长转向平稳发展阶段，房价波动幅度收窄，核心城市房产仍具备稳定的资产价值，降低了金融机构面临的房价波动风险；同时，金融机构的风险管控能力、长期资金管理能力显著提升，为应对倒按揭业务的长期属性提供了支撑。

产品创新与需求观念的转变进一步打开了业务空间。北京、上海、广州等地开展的不动产信托财产登记试点，为倒按揭提供了新的操作路径，信托公司作为第三方机构介入，既保障了老年人的房产控制权，又为金融机构提供了风险对冲工具，有效平衡了各方利益。与此同时，新一代老年人的财富观念逐渐转变，更注重养老生活品质，对“以房养老”的接受度显著提升，不再将房产视为唯一的遗产，而是愿意通过资产变现提升自身养老质量，需求端的观念转变为业务开展创造了有利条件。

倒按揭业务的机遇与挑战

倒按揭并非养老问题的“万能钥匙”，其本质是一种风险与收益并存的金融工具，需客观看待其利弊。

从核心优势来看，倒按揭为老年人提供了稳定持续的现金流，将固定资产转化为可支配的现金收入，有效缓解了养老金不足的压力，让老年人能够获得更充足的资金用于医疗保健、生活改善，显著提升养老生活品质。对于社会层面而言，倒按揭能够激活上亿套闲置或低效房产，促进住房资产与养老需求的精准匹配，不仅能盘活存量资产，还能拉动银发经济相关产业增长，形成新的经济增长点。在养老保障体系层面，倒按揭作为基本养老保险的重要补充，能够分流部分养老压力，推动形成多层次、多元化的养老保障体系，减轻社会养老负担。对于金融市场而言，倒按揭为银行、保险、信托等金融机构开辟了新的业务领域，丰富了养老金融产品供给，有助于金融机构优化业务结构，拓展长期发展空间。

但倒按揭业务也面临着诸多潜在风险与挑战。市场风险仍是首要关注点，若未来房价出现大幅下跌，可能导致房产处置价值低于贷款本息，引发金融机构坏账风险，2025年1-9月住宅销售面积同比下降5.6%的数据，也显示出房产市场仍存在一定的不确定性。法律与伦理风险同样不容忽视，遗产分配、房产处置等环节可能引发家庭纠纷，需要完善的立法保障老年人、继承人与金融机构等各方权益，避免出现权责不清的问题。运营管理风险对金融机构提出了更高要求，房产评估的准确性、风险定价的合理性、长期资金的管理能力以及业务全流程的运营效率，都直接影响业务的可持续性，考验着金融机构的专业能力。此外，倒按揭业务还存在普惠性不足的问题，核心城市房产价值高，老年人能够获得的养老金额度更高，而三四线城市及农村地区房产价值偏低，老年人获益有限，可能会加剧养老资源分配不均的现象，如何提升业务的普惠性是亟待解决的难题。

黄奇帆的倒按揭提议，为破解深度老龄化下的养老困境提供了新的思路。其核心价值在于打通了房产与养老的壁垒，让沉淀的资产转化为可持续的养老资源，为多层次养老保障体系的构建提供了新的方向。但回顾历史试点的教训，倒按揭的落地不能急于求成，需要做好关键环节的统筹规划。完善立法与监管框架是前提，要明确房产评估标准、风险分担机制、纠纷解决流程等核心规则，为业务开展提供清晰的制度指引；优化产品设计是核心，要提升产品的普惠性与灵活性，拓宽房产准入范围，合理提高养老金领取额度，设置灵活的退出机制，满足不同老年群体的差异化需求；加强市场教育是基础，要通过多元化渠道普及倒按揭业务知识，转变传统养老观念，提升公众对业务的认知与接受度，消除心理层面的抵触情绪。

倒按揭不是养老问题的唯一解决方案，但其作为多层次养老保障体系的重要组成部分，若能在风险可控的前提下稳步推进，必将为银发经济发展注入新的动力。未来，随着政策、市场与技术的不断成熟，倒按揭有望从“小众尝试”走向“规范发展”，成为守护老年人幸福晚年的重要力量，在老龄化社会的浪潮中发挥重要作用。