从“贷款卖房”到“无追索权房贷”

本文是圆方的第1353篇原创

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最近有个词火了，“贷款卖房”。

“贷款卖房”是说，房主出售房产时，所得房款不足以偿还剩余银行贷款，不得不额外申请一笔新贷款来填补差价才能完成交易。

据说这个词的火爆是因为深圳一个业主，其在在2020年房价高位时购入一套总价600多万元的学位房，这几年下来贷款本息超过650万元。

然而，目前该房产市价仅为360万元左右，比她所欠的银行贷款少了近300万元。如果她此时卖房，就需要自己补上这笔巨款，而自己补不上，留需要再去贷款，才能把“房”卖掉……

虽然这是一个极端的案例，绝大多数业主没有到这么惨的境地。但是随着这两年房价的快速下跌，许多人的确已经被击穿了资产杠杆的红线。

很多人当年买房加杠杆时想的是，大不了，到时候房子不要了！

现在看来，不光房子保不住，反而可能狠狠的欠银行一大笔不知道什么时候才能还清的负债……

也是因为这样的遭遇越来越多，和贷款卖房一同火的还有一个词，“无追索权房贷”。

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什么是“无追索权房贷”，据说是一种在美国存在的房贷形式。

其特点是，对于追索范围的限制。

贷款人（银行）在借款人违约时，只能对抵押房产本身进行追索，无权追索借款人的其他个人资产或收入来弥补贷款损失。

当房产拍卖所得不足以清偿贷款余额时，银行不得申请"差额判决"（Deficiency Judgment），借款人无需承担剩余债务。

相当于借款人以房产价值为限承担有限责任，超出部分的风险由金融机构承担。

美国无追索权房贷制度诞生于20世纪30年代经济大萧条的惨痛教训。

当时美国经济崩溃，失业率飙升，房贷违约率暴涨，大量住宅沦为法拍房。银行在收回房产后，以远低于市场价的价格拍卖，却仍要求借款人偿还贷款与拍卖价之间的"差额"（Deficiency），甚至追索借款人其他资产和工资，这种做法进一步加剧了经济衰退。

1933-1934年：加州等州率先通过 《反差额判决法》（Anti-Deficiency Judgment Statutes） ，禁止银行在止赎后追索借款人的其他资产。加州《民事诉讼法》第580b条（CCP §580b）就是在这一时期作为保护债务人的一揽子立法首次颁布。

1934年：国会通过《国家住宅法案》，创设联邦住宅管理局（FHA），为通过审核的房贷提供担保，降低银行风险。

1938年：修正案特许设立房利美（Fannie Mae）（是不是很眼熟），开启政府支持企业（GSE）介入房贷市场的先河。

应该说，无追索权房贷立法背后的逻辑是：当房产价值已不足以清偿债务时，再追索借款人余生收入只会导致消费彻底萎缩，经济无法复苏。

赋予借款人“放弃房产即可解脱”的权利，实质上是以系统性风险分担换取经济重启。

听起来很好，是不？

但是代价呢？

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无追索权房贷看似为借款人提供了"下行风险保护伞"，但这一制度设计并非没有代价。

首先，无追索权贷款的利率通常高于有追索权贷款，以补偿银行承担的额外风险。这种溢价可视为借款人购买的"房价下跌保险"的显性价格。

同时，为降低违约风险，银行对无追索权贷款设置更严格的贷款价值比（LTV），通常要求20%-30%的首付，显著高于有追索权贷款的5%-10%。

最后，无追索权贷款主要适用于自住房购买贷款（Purchase Money Loan）再融资、房屋净值贷款（HELOC） 等通常被排除在外，借款人选择范围受限。

与此同时，无追索权条款某种程度上使借款人持有隐性看跌期权，当房价跌破贷款余额时，违约成为理性选择。

比如08年次贷危机时，因为有“无追索权贷款”的存在，许多美国负资产房主大规模"弃房止损"，即使仍有支付能力也选择违约，导致止赎率飙升，最终加剧了全社会的危机。

因为风险从来都并未消失，而是从千万分散的借款人转移到高度集中的金融系统。

研究数据证明，2000-2013年期间，无追索权州的房价波动幅度显著大于有追索权州。

所以，即便是金融立国的美国，现在也只有10-15个州实行无追索权或有限追索权制度，主要集中在西部和西南部。

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了解了这些，我们回过头看中国。我们会发现，即便这两年市场经历深度调整，却未见系统性危机爆发，没有见到批量化的弃房断供。

这背后除了首付比例限制、限购政策，贷款约束等制度性防火墙外，更藏着中国家庭独特的风险应对逻辑。

与西方不同，中国购房者往往将房产视为家族根基。某研究机构数据显示，我国城镇居民住房自有率超过80%，其中超过三成家庭由两代人共同还贷。

当房价下跌击穿理论杠杆红线时，中国家庭展现出的不是理性违约，而是“全家凑钱保房”的韧性。

这种集体主义风险应对，本质上构成了中国楼市的隐性担保机制。

某种程度上，中国购房者正在用“代际责任”对冲“市场波动”，用“勤劳杠杆”置换“金融杠杆”。

而这，不知道是喜，还是忧呢？