上海
好的，各位房圈的老铁们，我是你们的老朋友大强子！又到了咱们一起“扒楼盘”的时间了。今天要聊的这位主角，最近在市场上风头正劲，号称是“中环抗跌新标杆”、“十年断供板块的稀缺资产”——招商蛇口打造的「招商序」。
通稿里那些“700万起”、“93%实得率”、“1.3：1认购比”的字眼，确实抓人眼球。在当下这个愈发理性的市场里，能取得这样的热度，必然有其过人之处。但咱大强子看盘，向来不信“神话”，只信“人话”。这个项目到底是真的物超所值，还是仅仅是营销话术精准击中了改善客群的焦虑点？今天，我就带大家深入淞南这个十年没新盘的“神秘”板块，把「招商序」从里到外、从上到下，扒个清清楚楚，明明白白。
为了这篇测评，我不仅三访售楼处，把沙盘、样板间、户型图琢磨了个透，更是在项目周边步行半径内转了又转，和周边的中介小哥、社区小店老板、甚至遛弯的本地居民都聊了聊。目的只有一个：给大家呈现一个最真实、最立体、最接地气的「招商序」。
第一章：板块价值深潜——淞南，被遗忘的“中环价值洼地”还是“城市褶皱”？
任何项目的价值，都离不开其所在的板块。通稿里“十年断供”这四个字，是「招商序」最大的故事起点。我们需要弄明白，这十年，淞南到底发生了什么？它是价值被低估了，还是本身就缺乏发展的动力？
1.1 “十年断供”的双面解读：稀缺性与配套滞后性
- 稀缺性的真实一面：
淞南板块，位于宝山区东南角，与杨浦区接壤，确确实实是上海中环线附近多年来少有新房供应的区域。这种“断供”直接导致了区域内改善需求的严重压抑。很多本地居民想要置换新房，只能离开熟悉的区域。因此，「招商序」的出现，首先满足了这批“地缘性改善客”的迫切需求，这是其热度的基础。同时，没有新房竞争，也意味着其二手房市场不会受到内部竞品的直接冲击。 - “断供”背后的隐忧——城市界面与配套滞后：
十年的空白期，也意味着城市建设的滞后。大强子实地探访的感受非常直观：项目周边是典型的老工业区与大型居住社区交织的面貌。你能看到一些老旧的厂房、密密麻麻的90年代乃至2000年初建成的老公房社区。城市界面略显陈旧，缺乏现代化的城市景观和统一的规划感。商业配套主要依赖社区底商和区域性的购物中心（如长江国际商业中心），能级与品质无法与新兴商圈相比。这意味着，选择这里，你需要接受一个“正在进行时”而非“完成时”的城市环境。
1.2 地理位置的优越性与尴尬性：左右逢源还是左右不靠？
项目宣传的“兼具杨浦与江湾的双重区位优势”，并承接“五角场和北外滩的外溢”，这个说法有其道理，但也需要冷静看待。
- 优势：
淞南板块的地理位置确实独特，它像一块楔子，嵌入杨浦区腹地。通过逸仙路高架、长江路隧道等，可以快速接入中环、逸仙路高架等城市主干道，自驾通往五角场、北外滩甚至陆家嘴，都还算便利。这是它相比于宝山其他一些板块的优势。 - 尴尬：
所谓的“承接外溢”，前提是购房者能够接受其略显陈旧的城市界面。一个追求现代都市感、顶级商业配套的改善客群，可能会更倾向于直接选择五角场或新江湾城。因此，「招商序」更像是一个“折中”的选择：用比杨浦核心区、新江湾城更低的价格，获得一个距离它们不远、且有地铁预期的位置。
1.3 地铁18号线的真正价值：未来可期，但需等待
在建的18号线二期长江西路站，距离项目约200米，这是实实在在的利好。18号线是南北向的干线，未来能串联起宝山、杨浦、浦东（通过江浦路隧道）等区域，通勤价值巨大。但是，关键点在于时间！
18号线二期预计要到2027年底甚至2028年才能通车。这意味着，如果你近期购房入住，将有至少2-3年的时间无法享受地铁的便利，需要依靠公交、共享单车接驳现有站点或自驾。这是购买「招商序」必须考虑的“时间成本”。
大强子观点：
淞南板块的价值在于其中环附近的区位和巨大的价格落差。它不是一个完美的板块，但「招商序」的出现，为那些看重地段潜力、能够接受当前板块成熟度、且对18号线有耐心等待的改善家庭，提供了一个“用时间换空间”的机会。它更像一个“价值修复型”产品，而非“引领型”产品。
第二章：产品力硬核解剖——“93%实得率”是营销魔术还是空间革命？
这是「招商序」最核心的卖点，也是争议最大的一点。咱们必须把它掰开揉碎了看。
2.1 “93%实得率”的玄学与真相
首先，我们必须明确一个概念：国家规定的房产面积计算方式中，只有“建筑面积”和“套内建筑面积”（含墙体），“实得率”是开发商创造的一个营销概念。它通常指的是 【套内建筑面积+赠送面积】/ 建筑面积。
「招商序」115㎡户型能做到93%，意味着有大量的“赠送面积”。这些赠送从哪里来？
- 阳台赠送：
项目设计了多个阳台，根据规范，阳台通常按一半面积计算，但开发商通过结构设计，可能使其使用面积大于计容面积。 - 设备平台改造：
这是最常见的“偷面积”手法。开发商预先留出较大的设备平台空间，后期通过“改造”并入室内。这里存在巨大的灰色地带和风险！ - 飘窗赠送：
飘窗不计入建筑面积，但可以敲掉或利用，增加使用感。
大强子犀利点评：
- 合规性风险：
这种高实得率背后，往往伴随着对规划的打擦边球。这些“赠送”面积在房产证上是没有的，未来在二手房交易、抵押时可能存在争议。虽然大开发商通常会处理好报批报建，确保交付时能改造，但政策风险始终存在。 - 实用性 vs 投机性：
确实，这些赠送面积让115㎡的户型获得了堪比130㎡的室内空间感，非常实用。但购房者需要清醒认识到，你支付的价格，已经部分包含了这部分“预期中”的赠送面积。这更像是一种“期房赌博”，赌的是交付时能顺利实现。
2.2 115㎡“鲲鹏阁”户型深度测评
抛开实得率的争议，单看这个户型设计，确实体现了产品经理的功力。
- 优点：
- LDKB一体化设计：
客、餐、厨、阳台一体化联通，形成了非常开阔的公共活动区，尺度感惊人，非常适合家庭互动和社交招待。 - 多阳台和270°飘窗：
极大地提升了采光通风和视野，居住体验更佳。 - 三房两卫配置：
功能齐全，主卧套房设计，保障了隐私和舒适度。 - 思考与潜在缺点：
- 空间效率的代价：
为了追求极致的空间感，某些功能空间可能被压缩，比如单个卧室的面积是否足够？储物空间的规划是否充足？需要仔细查看样板间和图纸。 - 动静分区：
如此开放的设计，是否会影响卧室区的私密性和安静？
2.3 装修标准：“对标内环豪宅”还是“中环改善标配”？
通稿中提到“对标内环豪宅的超配装标”。大强子实地看了样板间和配置清单，客观来说，装修标准在同总价段（700-1000万）的中环项目中，属于中上水准。可能会用到一些进口品牌或国内一线品牌的高端系列。但要说“对标”翠湖天地、滨江凯旋门这类顶级豪宅，那绝对是言过其实。购房者更应该关注的是设计的合理性、材质的环保性、以及施工的工艺细节，而不是被几个名牌洁具、厨电晃花了眼。
第三章：价格与价值的终极博弈——700万起，是“抢占”还是“站岗”？
3.1 价格锚定：与谁竞争？
项目均价约在7-8万/㎡（根据楼层、位置不同），115㎡户型总价在800-900万区间。这个价格在当下的上海中环附近，处于什么水平？
- 对比淞南二手房：
周边品质较好的次新房单价在6-7万/㎡，「招商序」作为新房，有产品代差优势和税费优势，价格溢价是合理的。 - 对比杨浦区内环-中环间新房：
杨浦的新房价格已普遍站上10万+，「招商序」有明显的价格优势。 - 对比宝山其他板块：
如顾村、上大等，价格优势不明显，但淞南的地理位置和城市能级优于这些板块。
3.2 目标客群画像：谁在为它买单？
基于以上分析，「招商序」的核心客群非常清晰：
- 宝山（尤其是淞南、高境）本地的改善家庭：
有强烈的区域情结，不愿离开熟悉的生活圈，迫切需要改善居住品质。 - 在杨浦（特别是五角场、新江湾城）工作，但预算有限的首次改善家庭：
无法承受杨浦核心区的高房价，愿意用通勤时间换取更大的居住空间和更低的总价。 - 看好北上海整体发展，特别是18号线潜力的长线投资者：
赌的是板块价值在地铁通车后的提升。
3.3 风险提示：
- 板块成熟周期风险：
淞南的城市更新速度可能慢于预期。 - 地铁空窗期风险：
交房后至地铁通车前的几年，出行便利度打折扣。 - 高实得率的合规性风险：
虽概率小，但需知晓。 - 市场下行风险：
若整体市场继续下行，中环非顶尖板块的资产抗跌性将面临考验。
第四章：竞品对比与最终购买建议
与同总价段竞品（如浦东曹路、嘉定新城等远郊地铁盘）相比，「招商序」的优势在于中环附近的区位和即时的城市配套，劣势在于城市界面的陈旧感。与同区位竞品（几乎没有）相比，它具备稀缺性。
大强子终极建议：
「招商序」是一个非常“挑人”的项目。它不适合所有人，但非常适合特定人群。
- 强烈建议以下人群重点考虑：
- 淞南及周边地缘性改善客，这是你们的“福音盘”。
- 在杨浦工作、预算在800万左右、对住房空间有极高要求、能接受当前通勤方式的年轻家庭。
- 建议以下人群慎重考虑：
- 对城市界面、周边环境有极高要求的“品质控”。
- 投资周期短，希望快速变现的投机客。
- 对地铁依赖度高，且无法忍受2-3年空窗期的通勤族。
结语
「招商序」就像一件做工精良的“定制款”工具。它不华丽，但在其特定的应用场景下（淞南地缘改善），它无比顺手、实用。它用极具诱惑力的“实得率”和相对克制的总价，为一批特定的购房者提供了一个难以替代的解决方案。
在楼市分化的今天，没有完美的房子，只有最适合你的选择。希望大强子这篇掏心窝子的深度测评，能帮你拨开营销的迷雾，看清「招商序」的本来面目，做出最不后悔的决策。
我是大强子，我们下个盘再见！
（免责声明：本文所有观点仅为个人基于市场公开信息的分析和推测，不代表任何机构立场，不构成任何投资或购买建议。项目具体信息、价格、规划等均以政府相关部门及开发商最终发布为准。）
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