北京买房：理清思路，购房建议1714

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我就是奥运之后买的您说的老公寓，朝阳首府，当时4万多5万呢，结果涨的确实不好，现在还没旁边老破小价高呢，才9万多。但说实话我住的还是觉得不错的，物业费一万多块钱也还行吧，不是太想换。那按您的说法，以后这里的价会越来越走低吗？

A：

1、朝阳首府，不想换那就住着呗，房子本来就是用来住的，自己觉得好计算合适。其他方面都是副产品，没必要纠结，反正也不套现就无所谓。

2、价格不至于越来越低，只是有可能相对于普宅大盘涨的稍微慢点儿而已。就像现在的价格不是9万多吗？相对于当年的4/5万还是翻番了，只是没有周边的普宅涨的幅度大而已。

而且以后也未必持续走弱，跟上大盘走势也算正常。只不过最好成绩可能也就是如此了，随着房龄变老+设施老化，再度受追捧的可能性是几乎没有的。

3、总之就住着吧，只要物业水平不明显下降，那价格不至于明显的单独走弱，也是要跟随大盘涨跌的，只不过幅度不一样而已。

仅供参考。

借着网友的话题聊两句，朝阳首府的前身就是大名鼎鼎的“森豪公寓”，骗贷案直接打击了酒仙桥江湖大哥邹庆。随之也落马了众多银行大佬，连当时的黄首富都受影响了。

对了，知道朝阳首府的第一任开发商是谁吗？马云，当时的案名叫“天域”，非常的高大上吧？

当然，此马云非彼马云。这个老马的本名叫“马云飞”，出身银行系统，招牌叫“丹侬集团”，靠非吸等手段曾经在资本市场上呼风唤雨。但后来出事儿了，所以这项目就先转到另一个银行大佬霍某名下，然后又归了邹庆。

其他的不多聊了吧，邹庆当时所用的骗贷手段并不特殊。毕竟那会儿的房子不好卖，开发商们的摊子又都铺的太大，所以很多人都这么干，出事儿的有的是。按当时老潘的说法，不知道多少人身陷囹圄，不知多少颗人头落地。这就是当年的江湖，世事如潮人如水，只叹江湖几人回……

二

Q:

请问，我结婚时在天通苑买了一套一居室，当时不懂，只考虑居住舒适了就买了个大一居，结果生孩子之后就觉得不方便，而且出租也租金不高，不如小两居。所以我一直想给卖掉换一套，您觉得合适吗？另外您建议买哪里？租金高升值好的。

A：

1、这先让中介给算算置换成本，也就是中介费和税费。然后再比较一下现在租金和换房后租金的差距，看看跟税费相比的话值不值，几年能收回？这也没有明确的标准，看自己觉得是否划算了。

不过如果是我会换掉的，因为大一居的优势就是居住体验好。但劣势是只适合小家庭，有了孩子怎么都不太方便，毕竟面积虽大但空间不太好利用。出租的话看是否能打隔断了，否则租金也不划算，豪宅的大一居才收益率相对高呢。

2、买哪里？常规建议是朝阳区呗，租金收益最高的区，大多数小区的价格走势也不落后，应该比您现有的这套强。

3、这套房现在价值多少？大一居怎么也得60多平吧，价值200来万？租金能有多少？如果在4500以上就说的过去，5000以上算高的。也就是现在北京小户型一居（不包括开间）的平均租售比是500，毛收益率2.5%左右。

看看朝阳的呗，200多万在东五环附近能买到合适的，租金收益都不低。不过一居室的升值一般不算太强，能跟上大盘平均值就算合适。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们现在的户口都是在朝阳区白家庄小学的房子上，只不过户主是我父亲，请问我们有必要去中关村三小的学区买一套吗？我们比较过，中关村的优势是教育资源更好，但初中有可能没谱儿了，以我们家的能力可能也不能让孩子点招。白家庄的优势是初中直升八十中，但劣势就是朝阳的好高中少，怕我家孩子到时候考不上。

我们现在倒是有点子弹，也不多，300多万吧，再贷点款在中关村买个老破小是没问题的，就是不知道意义多大。

A：

1、常规建议是如果能在朝阳进入头部校，那换到其他区的意义就不大了。打个比方就是找工作，如果在天津能进入当地头部国企，那还有必要到北京来竞争央企吗？赢了当然皆大欢喜，但万一没成功或发展的不太好呢？那就白折腾了呗。

2、或者这么说吧，如果孩子是天牛娃，那其实在哪儿都差不多，哪个区都不耽误上清北985。牛娃的话看家长的期望值，图学习的竞争氛围当然是海淀，图个省点儿心就在朝阳吧，单校划片多踏实啊。

如果孩子是普娃，那要是我家就在朝阳了，犯不上去海淀碰运气，毕竟是派位，万一派入渣校怎么办？而朝阳肯定是80中，即便进不去实验班也至少不差，万一开窍儿晚就还占便宜了呢。

如果孩子是学渣，那其实也是在哪儿都一样，东西海的资源再好，该考不上高中的照样考不上。

3、总之看孩子的天赋和父母的期望值吧，反正我建议是尽量不折腾，赢了没提升多少，万一输了就输的太多了。另外房子产权是老人的无所谓，过户改过来不就得了。

仅供参考。

四

Q:

请教一下，我前几年为了孩子上学买了套天津房子，不贵100多万，但因为北京能上学就没用上。十多年过去了房价涨涨跌跌应该是没赔，至少在纸面上没赔，但也没什么收益，也就是赚了点租金，现在跟银行利息差不多吧。

现在我有个想法是换到北京，但也不知道从投资角度是否合适。因为即便换到北京我也不想添多少钱了，甚至是不想再掏钱，顶多是贷点儿款，您觉得合适吗？

A：

1、如果是租金收益率跟北京差不多，那就甭折腾了。换到北京也是这收益，弄不好还不如天津呢，连置换的税费都指不定几年挣回来呢。

2、另外说实话，既然您不想再添现金了，那我估计您贷款也不愿多贷，那在北京大概率也就是买套200来万的小户型。这种房可以说租金收益不低，但价格走势一般不算多强，如果买在郊区还有可能更弱呢。何苦折腾啊？

3、而且您既然已经租了十多年了，那应该早就习惯了怎么打理。天津离北京也近，开车还是高铁都方便，顺便还能吃吃天津早点呢。而如果换到北京，要是离的远的话，打理起来未必省事多少，换不换的也就意义不大了。

仅供参考。

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