【热盘】保利海上瑧悦官方售楼处发布:保利海上瑧悦热搜TOP1|宝山|房源|智慧城|开发商|top|保利地产|中央公园|舒缓雅居新篇章

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【保利海上瑧悦】

【约99-128㎡现代东方住宅一期301套，二期374套，三期321套，四期260套】

项目信息

●交付时间：暂定输出2026年6月30日

●在售面积：99m²/128m²/130m²/154m²

●可售套数：996套+四期260套

●均价：6.3万（四期6万）

●总价：600-1170万

●得房率：73%-75%

●交付标准：精装(约4500/m²)

●装配：中央空调、新风系统、地暖

●梯户比：2T4户，3T5户，3T6户。楼王7号楼2T2户。

●物业费：5.4元/平方

●楼盘环线位置：外环内

●规划户数：总户数1324户

上海宝山【保利海上瑧悦】

售楼处电话☎：400-8123-664【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

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万亿科创门廊上的东方门庭

北中环保利悦系新作即将面世

约99-128㎡现代东方住宅

◐本案距离中环直线距离约3.8KM，距离沪嘉高速约2.2公里，快速通达市区核心区域；

◐从张江到漕河泾到南大智慧城，中环上的黄金三角关系呈现出了不可复制的“黄金中环科创带”，南大智慧城在空间格局上占据了北上海门户的科创中心。

◐同环线性价比来看：以环线价格梯度逻辑，与项目相同的中外环区域新房，如桃浦8万+（距离本案仅2KM），三林10万+，金桥9万+，古美8万+，淞南7万+，6.3W的价格极具潜力。

◐同板块性价比来看：南大新增地块（与地铁站直线距离1.4公里）联动价6.7W+，桃浦板块新房（直线距离约3公里）均价8.3W+，二批次南翔板块（外环外）预计联动价6.5W+，本案6.3W极具区域性价比。

在上海，每一条地铁动向，都代表着城市发展战略的方向。地铁15号线串联着5大智创中心，承载着产值近亿元的超级科创产业引擎，南大智慧城城坐落于北上海门户的科创高地。

◐紫竹高新区：国家级高新区排名第9位，产值超1000亿元。

◐大零号湾：定位世界级科湾区，预计2025年产值达到1000亿元。

◐漕河泾：国家级经开区&高新区&综合保税区，产值超6000亿。

◐桃浦智创城：占地面积约7.9平方公里，智创TOP综合体预计2025年完工。

◐南大智慧城：总建筑面积约540万方，体量超越前滩，拉动宝山经济发展的新引擎。

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南大生态智慧城紧邻静安、普陀，开发总面积达到近630公顷，总规划建面约540万方，南大地区经过十年发展，今年进入加速兑现的阶段。

★上海2035总体规划中、五大重点整体转型区域之一

南大智慧城近邻沪嘉高速、中环，15号线贯穿其中，区位优越，交通便捷。

★顶级建筑设计事务所打造，规划对标世界一流

由世界顶级建筑师事务所——美国SOM建筑设计事务所编制，对标世界一流城市街区如纽约曼哈顿。

★重点发展数字经济、合成生物、科技金融先导产业

南大智慧城将全面建设“数智南大”上海特色产业园区、上海首个合成生物产业园区、上海（宝山）科创金融服务中心等。

★十年茧变，南大智慧城腾飞在即，将打造立体之城

◐南大规划约6.3平方公里，以打造新一代宜居、宜业、宜游的产城融合新高地为目标，通过组团式、高强度复合开发，全面满足8万产业人口和8万居住人口的职、住、学、购、游的多样化需求。

◐2011年和2012年规划文件中，将中心城的西北方向设置一条绿化通廊来改善生态环境。

◐2018年，南大地区被政府列为“3+5+x”重点转型地区之一，依据《上海市城市总体规划》，明确重点承担车联网、智能机器人等高端创新产业。◐2019年南大首发地块开工，标志着南大整体转型升级驶上快车道。

◐2020年12月，宝山区与临港集团举行深化战略合作签约，进一步突出南大科创中心主阵地中的核心承载区地位，轨交15号线无人驾驶试运行。

◐2021年1月，宝山科创推进大会上，南大地区开发建设公司正式揭牌。◐2022年1月，总投资约1600亿的南大核心承载区西南重点项目全面启动。南大智慧城地标建筑——科创之门亮相新闻联播。

◐2022年6月，“数智南大”产业园成功入选第三批上海市特色产业园区。

◐2023年6月，南大路站旁的首发地块数智中心双子塔已经竣工交付进入运营阶段，科创之门已结构封顶。

南大建设肉眼可见的加快步伐，多年未有新房供应，2023将迎来南大智慧城的腾飞之年，保利南大项目也将首发入市，均价6.3万/㎡。

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★南大规划总建筑面积540万方，地下空间190万方，将形成一座立体之城。◐双TOD商圈毗邻，丰翔路TOD年内启动建设。

双TOD将兼具商务、办公、居住、公共服务设施配套等多元功能，构建多维高效的城市枢纽：丰翔路站TOD综合体，集高端购物中心、甲级办公楼于一体约100万方的城市综合体将于年内启动建设；南大路站TOD综合体，建面约45万方，拟明年启动开发。

◐规划中央公园约300亩，预计2025年交付

目前南大数智中心即将建成投用，国际人才社区、数智绿洲一期都已全面封顶，数智绿洲二期也已全面开工，西南象限在建载体总体量接近70方。中央公园、市政道路等也在加紧建设，中央公园预计2025年交付

◐未来区域内有超百米的商业办公建筑地块7块，其中有250M地标建筑一座、180M建筑一座，160M地标建筑一座。

◐西南产业先行区已全面启动建设，约90万方产业载体在建。

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◐南大智慧城规划绿地约261.6公顷，占比达43%，通过合理化生态绿化布局，构建水绿融合、疏密有致的空间格局，规划特色公园40余个。

◐人均公园绿地面积约39.38㎡/人，超上海市人均绿化12.5㎡三倍，营造蓝绿交织的天然氧吧。

◐南大中央公园距离本项目仅约1.2KM，占地面积约300亩，其中三分之一为水域面积。

◐南大智慧城计划将南大中央公园打造成一个地上地下空间联动、集“科创、休闲、娱乐”三位一体的高度智能化主题探索型城市乐园。

◐六条轨交：15号线（丰翔路站约500米）、7号线（祁华路站约1.7公里）、规划18号线、规划22号线、规划26号线、城域铁路南何直线。

◐三条快速高架：外环高速沪嘉高速沪太快速路。

◐外环高速：5分钟可以快速直达，30分钟内向南畅达人民广场、向西抵达铁路上海虹桥站。

◐10分钟车行生活商业配套：弘基文化广场、聚丰购物广场、经纬汇、山姆会员店等商业。

◐20分钟车行国际商业配套：日月光广场、静安大融城、大宁商圈（大宁音乐广场、大宁国际商业广场、上海久光中心）。

◐未来商业配套全面升级：大华周边将配套约7500平的商业，可为业主提供家门口的繁华与便利。更有南大智慧城双TOD商业配套合计约61.7万方，满足各层次消费需求。

◐距上海大学附属学校（九年一贯制公办学校）约500米。

◐距宝山区南大实验学校（九年一贯制公办学校）约1.1公里。

◐距上海大学附属小学约1.3公里。

◐距上大附中（市级示范性高中）约1.5公里。

◐距上师大附属经纬实验学校约3.8公里。

◐南大智慧城核心区已落地上师大附中宝山分校（市级实验性示范性高中）已开始招生。

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◐华山医院北院为三甲综合性医院，2站地铁或者驾车5公里就能抵达。

◐祁连社区卫生服务中心（约1.4公里）。

◐仁济医院宝山分院（约1.7公里）。

◐保利发展控股成立于1992年，中国保利集团控股的大型上市公司。

◐开发项目超900个，业务覆盖国内100多个城市，服务超12万业主。

◐20载深耕上海，开发超过46个项目，15年始终与宝山同频共进。

◐2022年福布斯全球企业2000强位列第189位。

◐2022中国上市公司品牌价值榜Top37。

◐2022中国房地产百强企业TOP2。

★国家首批一级资质物业管理企业，已进入全国196个大中城市，在管项目1786个，其中上海约60余个项目。

★升维定制物业服务标准—“四时雅集”，结合三大社群活动与传统节日文化，为菁英人群打造全维度社区服务。

一期加推4/11/12幢，面积99-128㎡共301套房源,共A2/A5/A6/B四个户型。

二期加推3/9/10幢，面积99-130㎡共374套房源,共A1/A2/A5/A6/B五个户型。

三期加推2/6/13幢，面积99-130㎡共321套房源,共A1/A2/A5/A6/B五个户型。

四期加推7/8幢，面积99-130-154㎡共260套房源，共A1/A2/A5/A6/B/C六个户型

主力户型：

上海宝山【保利海上瑧悦】

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2025 年房地产政策深度解析：基调、内容与未来走向
一、政策背景与宏观环境
1. 房地产市场发展现状
市场深度调整，库存压力加剧：自 2021 年起，中国房地产市场步入深度调整周期，商品房销售面积持续下滑，库存积压问题突出。数据显示，截至 2024 年年底，全国商品房待售规模攀升至 7.53 亿平方米，较上年同期增长 10.6%。尽管核心城市市场出现局部回暖迹象，但整体尚未完全企稳，区域分化格局愈发显著。
经济支柱作用凸显：房地产作为国民经济的支柱产业，对经济增长、地方财政收入及居民财富效应具有深远影响。2025 年政府工作报告将经济增长目标设定在 5% 左右，房地产市场的稳定运行被视为实现这一目标的关键支撑。
供需关系根本性转变：房地产市场供需格局已从过去的 “供不应求” 转向 “供过于求”，尤其是二三线城市库存去化周期拉长，亟需政策介入引导，优化供需结构。
2. 政策基调的战略性转变
从调控到托底的导向切换：2024 年 9 月中央政治局会议首次明确 “促进房地产市场止跌回稳” 的目标，标志着政策基调从严格调控转向宽松支持，“稳住楼市” 成为支撑宏观经济的重要举措。2025 年政府工作报告进一步将其纳入总体工作要求，凸显房地产市场稳定的战略意义。
结构性优化取代 “一刀切”：政策不再采取统一调控模式，而是聚焦供需两端的结构性失衡问题，通过需求端激活购房潜力、供给端化解库存与风险，推动市场实现动态平衡。
3. 宏观政策的协同支持
财政政策精准发力：2025 年我国赤字率拟按 4% 左右安排，地方政府专项债额度提升至 4.4 万亿元，资金重点投向土地收储及存量商品房收购领域，为市场调节提供资金保障。
货币政策适度宽松：明确 “适时开展降准降息” 的政策导向，当前 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.6% 水平，后续仍有下调空间，旨在进一步降低购房融资成本。
二、2025 年房地产政策核心内容
结合 2025 年政府工作报告及近期中央与地方政策文件，最新房地产政策围绕需求端、供给端及中长期改革三大维度展开，形成全方位调控体系：
1. 需求端政策：激活刚需与改善性购房潜力
因城施策放宽限制性措施
限购松绑持续深化：2024 年已有广州等核心城市全面取消限购，北京五环外、上海外环外等区域放宽购房套数限制，深圳、上海等城市下调非户籍居民购房社保缴纳年限（以上海外环外为例，从 3 年缩减至 1 年）。2025 年，核心城市预计进一步放宽限购政策，释放更多刚需与改善性需求。
限售限价全面松绑：太原、深圳、成都等多地取消商品房限售政策，杭州、天津等城市不再实施限价措施，降低房产交易门槛，提升市场流通活力。
多维度降低购房成本
首付与利率双重下调：全国范围内首套及二套住房的最低首付比例已统一下调至 15%，部分城市房贷利率曾进入 “2 时代”，后调整至 3%-3.1% 区间；存量房贷利率批量下调至 LPR-30BP，平均降幅约 0.5%，显著减轻购房者月供压力。
税收优惠力度加大：契税优惠覆盖面积标准从 90 平方米提升至 140 平方米，首套房契税税率降至 1%，二套房税率调整为 1.5%-2%；一线城市个人出售持有 2 年以上的住房免征增值税，有效降低房产交易成本。
城中村改造拉动需求：2025 年计划新增 100 万套城中村及危旧房改造项目，重点推行货币化安置与房票安置模式，直接撬动商品房市场需求。
公积金政策优化升级
贷款额度与首付比例调整：济南等城市将公积金贷款额度计算倍数从账户余额的 15 倍提高至 25 倍，二套房首付比例从 30% 降至 20%，同时放宽住房套数认定标准。
定向支持特殊群体：泉州市对多子女家庭给予 20 万元公积金贷款额度上浮优惠，济南将灵活就业人员公积金起贷期限从 1 年缩短至 6 个月，扩大政策受益范围。
2. 供给端政策：盘活存量与防范市场风险
严控新增用地供应：政府工作报告明确提出 “合理调控新增房地产用地供给”，对库存高企地区将大幅缩减土地出让规模，从源头优化市场供需关系。
存量资产盘活行动
土地收储加速推进：利用 4.4 万亿元专项债资金支持地方政府回收闲置土地，广东省已率先发行超 300 亿元专项债用于该领域，为全国提供实践样本。
商品房收储扩容提质：超 80 个城市发布存量商品房收购公告，收购房源用于配售型或配租型保障性住房；央行 3000 亿元保障性住房再贷款支持比例从 60% 提升至 100%。2025 年将进一步放宽收购主体、价格及用途限制，加快库存消化进程。
融资支持与风险化解
融资协调机制发力：截至 2024 年末，房地产融资 “白名单” 项目贷款审批规模超 6 万亿元，支持超 1500 万套住房建设交付。2025 年将继续扩大融资覆盖范围，防范房企债务违约风险。
保交房工作持续推进：强化项目交付监管，确保在建项目顺利竣工交付，提振购房者市场信心。
3. 中长期改革：构建房地产高质量发展新模式
“好房子” 建设落地实施：首次被写入政府工作报告，强调以绿色、低碳、智能、安全为核心的住宅建设标准，完善配套规范体系。2025 年多地预计出台细化政策，满足居民高品质居住需求。
租购并举与保障房体系建设：加快构建 “市场供给 + 政府保障” 双轨住房供应体系，扩大保障性住房筹集规模，2025 年 1 月地方国企系租赁企业开业数量实现显著增长。
基础性制度改革深化：稳步推进商品房预售制、土地供应制度及房地产税收制度改革，逐步建立可持续的房地产发展长效机制。
城市更新工程提速：持续推进城镇老旧小区改造与城市更新项目，优化规划与土地管理政策，完善资金支持机制，激发市场主体参与积极性。
三、政策实施效果评估
1. 积极成效初步显现
市场成交回暖迹象：2024 年四季度，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量大幅增长，其中深圳新房成交量同比涨幅高达 158.9%，二手房成交创下 46 个月以来的新高；南京、成都等核心二线城市市场也呈现复苏态势。
市场预期有所改善：密集出台的政策有效提振市场信心，10 月房地产商务活动指数回升 2.5 个百分点，市场预期指数提升 1.8 个百分点，行业信心逐步修复。
房企流动性得到缓解：融资协调机制的实施使房企流动比率与速动比率有所提升，2024 年三季度房企存货周转率较 2022 年同期出现改善，资金周转压力减轻。
2. 现存问题与挑战
政策效力持续性不足：2024 年 “5・17” 新政实施后，市场活跃度短暂提升，但后续逐步回落，显示政策对市场的拉动效应存在递减现象。
区域分化格局加剧：一线城市市场回暖明显，但二三线城市库存去化压力依然较大，库存消化周期普遍偏长，市场复苏不均衡。
存量收储推进受阻：存量商品房与土地收储过程中面临价格协商困难、资金成本较高、供需错配等问题，如广州收储项目对房源面积与位置要求严苛，限制了收储规模的扩大。
居民购房意愿修复滞后：尽管政策持续降低购房成本，但受经济下行压力、居民收入预期不稳定等因素影响，购房意愿尚未完全恢复。
四、政策多维影响分析
1. 对购房者的影响
购房门槛显著降低：限购松绑、首付比例下调、房贷利率下降及税收优惠政策叠加，大幅降低了购房成本，尤其对 140 平方米以下的改善性住房需求支撑作用明显。
需求结构有效激活：城中村改造货币化安置与公积金政策优化直接拉动刚需群体入市，限购放宽与 “好房子” 建设则精准满足改善性住房需求。
购房信心持续增强：保交房政策落地与融资协调机制运行，有效缓解了烂尾风险；税收与利率优惠减轻了经济负担，双重因素共同提振居民购房意愿。
2. 对房企的影响
现金流压力得到缓解：融资 “白名单” 扩容与存量房收储政策，帮助房企加快资金回笼，改善现金流状况，降低债务违约风险。
开发模式加速转型：政策引导下，房企需从规模扩张驱动转向质量效益驱动，加大绿色建筑、智能技术等领域的投入，适配 “好房子” 建设要求。
库存压力逐步减轻：专项债支持的土地与商品房收储加速了库存去化，但需解决收储价格分歧与收益不足等问题，才能实现可持续去库存。
3. 对地方政府的影响
财政压力得到舒缓：专项债与保障性住房再贷款为地方政府提供了稳定的资金来源，缓解了对土地财政的依赖，降低了地方债务风险。
调控自主权进一步扩大：因城施策与收储政策赋予地方政府更大的调控灵活性，但需在收储收益与债务风险之间寻求平衡。
城市发展动能增强：城中村改造与老旧小区改造成为地方稳投资、扩内需的重要抓手，同时推动城市功能升级与人居环境改善。
4. 对宏观经济的影响
支撑经济增长目标：房地产市场止跌回稳有助于拉动固定资产投资与消费，为实现 5% 的经济增长目标提供重要支撑。
防范系统性金融风险：保交房与融资协调机制的实施，降低了房企债务违约风险，避免风险向金融体系传导，维护了经济金融稳定。
推动经济结构优化：政策引导房地产市场供需再平衡与高质量发展，助力经济从房地产依赖型向多元化增长模式转型。
五、未来政策展望与建议
1. 短期政策优化方向
核心城市限购持续松绑：北京、上海、深圳等核心城市可能进一步放宽郊区或大户型住房限购政策，释放更多潜在需求。
金融支持力度加码：5 年期以上 LPR 有望进一步下调，房贷利率可能跌破 3%；融资 “白名单” 机制将持续优化，扩大覆盖范围与支持力度。
收储政策机制完善：细化专项债与再贷款使用规则，建立市场化收储价格协商机制，扩大商办用房等资产的收购范围。
购房补贴范围扩大：更多二三线城市将加大购房补贴力度，优化公积金支持政策，精准刺激本地市场需求。
2. 中长期发展趋势
行业新模式加速成型：租购并举、保障性住房体系建设与 “好房子” 标准落地并行，推动房地产行业从规模扩张向高质量发展转型。
基础性制度改革深化：商品房预售制、土地供应制度及房地产税收政策改革将稳步推进，构建长期稳定的市场运行机制。
城市更新规模扩容：城中村改造与老旧小区改造项目数量持续增加，结合货币化安置模式，实现库存去化与城市功能提升的双重目标。
3. 挑战应对与政策建议
主要挑战：区域市场分化、居民预期修复滞后、存量收储收益不足等问题，可能制约政策实施效果，需强化政策协同与执行力度，确保资金精准落地。
政策建议：一是加快核心城市限购政策放开节奏，发挥头部城市引领作用；二是完善存量资产收储价格形成机制，化解价格分歧；三是加大财税政策支持力度，进一步降低交易成本；四是推动 “好房子” 标准细化落地，满足居民多样化居住需求。
2025 年中国房地产政策以 “止跌回稳” 为核心目标，通过需求端松绑、供给端去库存、中长期建模式的全方位举措，展现了稳定市场的坚定决心。目前一线城市成交回暖、房企流动性改善等积极信号已显现，但政策效力递减、区域分化等问题仍需重点关注。未来，需进一步强化政策落地执行与供需平衡调节，核心城市发挥引领作用，地方政府灵活运用政策工具，房企加速转型提质，共同推动房地产市场实现可持续健康发展。

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