物业费按公摊面积收取？ 有点异想天开

最近，看到不少人在网上吐槽，物业服务的是公共区域，我家屋内的卫生、维修全由我自己负责，为什么收取物业费却要按房产证面积？这样不合理，应该按照每户的公摊面积收费！

这种质疑乍一听貌似合理——服务公共区域就应该按照公共区域面积收费，但仔细分析可知，这种说法难以成立，因为物业费的关键不在于以哪个面积为准，而要看维持小区运营所需的成本是多少，这些成本如何由业主按比例分摊？是合法性、合理性、公平性、实操性多重因素交织的结果。

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法律法规的明确规定

我国《物业管理条例》第二十条明确要求“物业费应当按照业主拥有的物业的建筑面积来计算”，房产证上的面积必然包含套内面积与公摊面积两部分。这一规定旨在统一计费标准，避免各地自行其是。而且建筑面积是经过法定测绘机构核实的产权面积，具有权威性和唯一性。

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服务成本的覆盖逻辑

物业费的标准依据必然是物业的服务成本，包括人员工资、共用部位及设施设备维护、清洁卫生、绿化养护、安全秩序等，核心是维持小区“公共系统”的正常运转，而非仅覆盖公摊区域的日常维护。

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“公共系统”包括消防系统、供水供电、电梯、排污主管网、中控室等，这也是物业服务成本的大头。这些系统的正常，才能保障业主“专有部分”（室内）的正常生活，所以物业服务绝不是公摊区域那么简单。

不管是按照房产建筑面积还是公摊面积，同一个服务区域的运行成本基本是固定的，即便是按照公摊面积分摊，无非是单价提高而已，无实质性差别。

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公平性的多维考量

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不同户型、楼栋的公摊面积占比差异极大，若按公摊面积收费，高层业主负担的成本可能是多层业主的3倍以上。而按建筑面积收费，让业主的缴费金额与享受的服务相做到匹配，拥有的建筑面积越大，承担的公共义务相应也越多。

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实操性要求

房产证上的建筑面积是经过政府部门备案的法定数据，具有极高的透明度和可信度。而公摊面积的计算涉及范围界定和分摊比例等复杂性问题，普通业主很难核实，容易引起分歧与质疑。

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因此，物业费按照建筑面积计算不是哪个物业公司说了算的，这是国家层面的整体设计，在出台前必然是经过了合法性、合理性、公平性的论证。

业主在生活中不应将对物业费的质疑迁怒于物业公司，甚至以此为理由拒交物业费。如果物业公司因为收费率低难以维持运营而导致服务质量下降，这是对已交费业主权益的侵害。