北京买房：理清思路，购房建议1713

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我最近在找朝阳门附近的房子，总价500万以内。看到了新金山公寓时感觉楼龄挺新，所以想请教下您的看法。以我目前购房总额在朝阳门附近找房子的话，从保值角度来看是个好的选择吗？

A：

1、新金山是奥运盘，2008年前后开盘的，确实比较新。又是典型的酒店式公寓，物业费应该在8块钱左右，所以维护的不错，也就显的更新。真要是喜欢这种产品的话就买呗，房子是用来住的，这种性质的房子本来就是自住为主，居住的性价比相对高。

2、不过保值角度的话这种产品不算强，或者说公寓类房产在奥运之前很受追捧，因为买房人都觉得能从外国人身上赚钱，包括房价和租金。但既然大家都这么认为，开发商也就拼了命的多盖呗，因此也就供大于求了。所以奥运之后这种产品的价格走势一直偏弱，否则也不会是今天的价格。

新金山就很典型，奥运之前这里的价格是北京大盘均价的2倍以上，而现在大盘5万多6万吧，这里或许都到不了这价格了。当然居住的性价比是偏高的，租售比估计都到不了500，减去物业费等持有成本的话收益率肯定在平均值以上。

3、总之甘蔗不能两头甜，在预算不太高的情况下，居住和投资通常是相悖的，居住的性价比高一般都说明保值一般，价格涨的慢才显的性价比合适。所以看自己更重视哪方面吧，或许新金山这种公寓以后的价格走势能好点儿，最好成绩能跟上北京大盘，只是逆袭的可能性几乎没有。

仅供参考。

二

Q:

我是替朋友问一下X产权的事情，是别墅，有村委会申请的手续，是山地，没有可耕种的价值。已经买了不少年了，前几次都说那什么，但都被村民坚守给拦了，因为也有村民的房子。但是旁边的一个别墅区听说前些天给那什么了，所以我们也担心，想问问您的建议。

A：

1、您这语焉不详的就甭说是朋友的了，直接说自己的吧，没什么可藏着掖着的。

2、简单说就是没有任何手续的X产权别墅，用的是村里的农业用地，只不过不是农田而已。是这意思吧？那这种情况就是没有任何手续，也不可能有手续的，早晚都是“那什么”。

至于村民坚守没多大意义，这肯定不是他们的宅基地，否则也就不用坚守了。但既然不是宅基地，那再怎么坚守也只能是权宜之计呗，下次或许就不管用了。

3、总之吧，如果是大规模的普宅，那已经入住的一般没人拆，通州太月园和昌平宏福苑都踏踏实实住着呢。但别墅就没谱儿了，不管规模大小都早晚是同样命运，这种房子得不到法院支持。

仅供参考。

三

Q:

请问，我男友是北京集体户，央企国管公积金，能贷满额。但因为收入不高，所以有合同到期换工作的想法，请问到时候公积金贷款会不会受影响？

另外我们现在因为钱不多，所以除了常规的买套通州小户型之外，还有个想法是先买个商住自住，就不用贷款了，过几年等攒的钱多点再换普宅，到时候或许就直接换学区房了。您有什么建议？

A：

1、公积金贷款只要批了就没影响，按时还款就行，合同受法律保护。或者说换工作之后的公积金数额有可能变化，但已经贷的款不受影响。

2、先买商住自住，这也只能是全款啊，除非用违规的消费贷。不过这种房的常规建议是要么就别买，买了也就轻易别卖了，因为不好卖。而且商住的价格走势一般都弱于普宅，等你们换房时有吃亏的可能，也就是用涨的少的公寓去换涨的多的普宅。

而且公寓也不能落户啊。那您男友离职后的户口放哪儿？公共户吗？

3、总之一般不建议买公寓，除非是纯自住或出租，这才能发挥出性价比高的优势。但也考虑好风险，一是房产税，商业地产早就有了成熟法规，只是没收而已，一旦整体开征，大概率先从公寓开始。二是土地出让金，到期后或许让再交钱，这就会再一次影响价格走势。三是政策，很难有利好，就算有也是短期的，持续压制才符合政府的利益呢。

所以考虑好吧，结婚+买房+换工作都是人生大事，谨慎行事。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是换房，丰台的老破小刚刚卖掉，想在房山长阳买适合养老的房子。问题一，当地碧桂园应该不是杨家的那个，但开发理念应该是一样的是吧？问题二，此小区保值情况如何？顶层复式是否建议购买？问题三，现有价格是否合理？140平210万。

A：

1、开发理念是否一样？可以说是一样的，毕竟是开发商宋老板去广东考察时看到了碧桂园，所以不仅借了名字，也借鉴了理念呗。

但这毕竟是20多年前的事儿了，连广东碧桂园自己的理念都调整了好几回，这会儿再强调什么开发理念就意义不大了。而且理念和现实两码事儿，还是多考察现实情况吧。养老房更要注重居住体验和配套，别看广告看疗效。

2、碧桂园的保值普通吧。毕竟房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。这里的地块被铁道河道与高速给分割了，离地铁又远点儿，不太好引进大型配套。所以虽然长阳板块整体上价格走势还不错，但碧桂园这里稍微弱点儿，否则也不会现在的价格。

顶层复式看自己的喜好，不用听别人的建议。这种户型从投资角度的优势就是有赠送面积，居住的性价比相对高。劣势是出手时挂牌期长，价格走势也略弱，最好成绩是不落后小区大盘。

3、价格我不知道，这只能问当地中介。不过210/140=1.5万，这价格可够低的，要么就是捡漏儿了，要么就说明升值不太好。否则以二期“梧杖爱”前些年的价格来说，怎么也得4万左右才算合适，低于3万就弱点儿了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是北京人，刚参加工作在崇文门附近，现在家里想给买房，预算800万全款。两个思路，一是买在东城的学区房，连将来孩子的学校一并解决。但我不太想这么做，感觉一下子限定了至少十多年的房子，想换都换不了。

主要是这预算在东城不算高，能买的基本都是老破小，居住感太差。二是买方庄或朝阳三环的次新房，居住效果会好的多，但是将来孩子上学时又不得不置换了。

所以想听听您的意见，一是这会买房的时机如何，二是您建议哪个方案，三是有没有可推荐的小区？

A：

1、这会儿的时机还行吧，年底一般都是淡季，价格相对低。另外从北京整体房价来说也算低谷期，平均租金回报率都超过银行存款利率了。历史上这种时期不多，每次都是相对低谷。房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着也行，看看行情。

2、我建议也是第二个方案呗。刚毕业，等结婚生孩子到上学至少得七八年吧，没必要太早准备学区房。尤其是这会儿的学区溢价还属于比较高的时期，而从明年起就入学人数断崖下降了。到时候如果没有政策的支持，溢价部分的保值有可能受影响。

也就是说，如果现在买学区房，800万也就买到600万的居住体验，那200万资金闲置，而且有保值风险。毕竟800万在东城不算太高的总价，溢价的比例也就降不下来。

3、这还是先考虑好是否买学区房吧

仅供参考。

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