楼市翻过“万重山”，好日子在后面

来源：市场资讯

（来源：中时财经）

记者：周雪松

编辑：张丽敏

制图：乔寒云

过去五年，楼市经受了前所未有的考验，接下来如何？寻找问题的答案，就像爬山，爬过一座山可能还有一山挡在前面，也可能是一片坦途……未知世界，总能激发人们去探索。

在业内看来，过去五年的楼市是惊心动魄的五年，经历了三年疫情、房企风险集中释放和市场深度调整，也是最艰难的五年。但三年疫情过后许多人都有一种体会，最难的日子都熬过来了，还有什么不可以战胜呢？

而理性的业内人士和专家提醒我们，未来五年仍充满机遇与挑战。大家看好的是，楼市有望实现质的明显提升。

01 对楼市的不同解读

最近，官方媒体《经济日报》接连发文，强调着力推动房地产高质量发展，指出房地产仍有潜力可挖。

在A股市场，地产股近日一度绝地反弹，华侨城A、大名城等涨停，大悦城、华联控股等多股跟涨，华侨城连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%。华侨城相关人士对中国经济时报·中时财经记者表示，公司新领导刚履新，正在研究“十五五”战略规划，对未来充满信心。

与官媒指出“我国房地产市场仍有需求，房地产业仍有发展空间”不同的是，最近有的自媒体又提及，楼市从“黄金时代”到了“黑铁时代”。也有非官方的专家表示，“十五五”楼市进入“黑铁时代”。但这种说法并未获得包括主流媒体在内的普遍认可。

“黑铁时代”原为古希腊神话中人类文明的末期阶段，作家王小波曾写过四部小说，分别为《黄金时代》《白银时代》《青铜时代》和《黑铁时代》，有人也拿来形容楼市的不同发展阶段。

此前有观点认为，楼市在2022年就进入了“黑铁时代”，主要表现为市场深度调整、房企债务压力及分化加剧。代表人物是万科集团董事长郁亮，他在当年提出了房地产进入“黑铁时代”的行业判断。

在2012年前后，郁亮就在房地产行业内率先预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了‘白银时代’”。十余年过去之后，楼市果真进入“黑铁时代”了吗？

对此，接受中国经济时报·中时财经记者采访的业内人士和权威专家并不认同。在他们看来，所谓“黑铁时代”的观点，主要是从房价等片面的角度看待房地产，把炒房盛行的时代视为“黄金时代”，实非百姓之福。

有房企高管对中国经济时报·中时财经记者直言，房价炒得有多高，就有可能跌得有多惨，过去所谓的“黄金时代”，是把铁块炒成黄金价格的时代。所幸，近年来中央反复强调“房住不炒”，党的二十届四中全会也强调，推动房地产高质量发展，将房地产拉回健康发展轨道。

惠誉评级亚太区企业评级董事石露露在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，中国房地产市场已从高杠杆、高周转、新房扩张的“高速增长期”进入“结构性调整+深度转型期”。这一阶段的特征是行业规模下台阶、分化显著、政策更注重稳预期。

“我们认为，‘十五五’期间房地产行业总量难回旧高，但产品、交付、市场机制和金融稳健的‘质量维度’有望持续改善，房地产市场磨底后逐步企稳可期。”石露露说。

02 好日子要来了？

如果把楼市应对挑战比作是翻山，那么越过“山万重”，方能有轻松又从容之感。在专家看来，房地产良性发展关键是要与经济和居民收入同步增长。所以，稳增长和促进居民增收是楼市爬坡过坎要面对的硬仗。

有业内人士告诉记者，看未来几年房地产市场趋势，要跳出房地产圈子，看整体大势。若经济回升向好，房地产市场自然也就稳住了，会跟着止跌回暖。目前来看，我们战胜挑战的战略思路是对的，强调人民至上，推动共同富裕，不断满足人民群众对美好生活的需要。

不过，石露露认为，未来还需要一揽子政策来解决整个房地产行业存在的痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等，这些问题的解决也需要一定的时间，但有助于经济、消费和市场预期逐步形成良性循环，行业下行幅度有望逐步收窄。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东对中国经济时报·中时财经记者表示，“十五五”规划将推动房地产高质量发展放到了改善民生部分，这意味着房地产在国民经济发展中扮演的角色产生了根本性变化。

她告诉记者，经由过去五年的阵痛调整，房地产市场对经济产生的负面影响已经明显减弱，中国经济也逐渐摆脱了对房地产的依赖。

“我们有理由相信，经由本轮深度调整之后，中国的房地产行业仍有重新向上的空间，整体市场正从‘有房住’逐渐向‘住得好’发展。” 魏东对记者说。

中国政策科学研究会特邀研究员、远望智库产业顾问金思宇在接受中国经济时报·中时财经记者采访时指出，“十四五”期间，我国房地产领域在保障民生、改善人居环境、深化制度改革等方面取得显著成效，同时面对市场调整、居民杠杆率高、房企债务压力大等挑战。

他认为，随着政策组合拳的发力，市场已初现回稳迹象。在“十五五”期间，我国将坚持“房住不炒”定位，以高质量发展为主线，通过“好房子”建设、城市更新、保障房扩容、现售制推广等举措，推动市场健康转型。

“通过持续深化改革，‘十五五’时期有望实现房地产行业质的提升，为全体人民‘住有宜居’提供坚实支撑。”金思宇说。

魏东进一步补充道，今年以来“好房子”的推出让多个城市新房市场成交明显增长，充分说明市场仍有巨大改善型潜力需求可挖。预计持续的政策支持将在2026年—2027年为房价提供稳定支持。

她认为，未来市场增量政策将聚焦保障性住房建设，租赁市场培育与城市更新工程，整体市场的发展将继续围绕“商品+保障”的双轨制发展，以多主体供给、多渠道保障的住房制度，让房地产回归民生本位。

这样的楼市，如何能说是进入了“黑铁时代”？理智的人民群众并不认同。一些理性的自媒体也指出，未来五年，年轻人也有望买得起房，真正的好日子开始到来了。

在业内人士看来，未来五年，房地产市场必将迎来一场深刻且全面的大变局，全新的发展趋势与商业模式正悄然酝酿、逐步成型，其中无疑蕴含着众多崭新的机遇。