“三年了，我眼睁睁看自己企业暴雷。”

“这两天什么时候有空，来我这聊聊？”

一个很久没见的名字突然出现在我的对话框

之前一直听说这家企业暴雷问题严重，老板自己的状态也不好

看他突然找我，很是好奇

所以在一个温暖的午后，我来到了他的会所楼下

碰头确实也是闲聊

聊聊最近的市场，行业机会，对于未来的判断什么的

但是魔幻的是

三个小时的沟通，中间经常会看到他接到电话关于这个官司那个法院

很明显，对他而言，企业似乎还没有彻底摆脱困境

所以对我来说，我权衡再三，问了一个问题：你当年是怎么失控的

以下内容，以第一视角口吻来记录一段大家都熟悉但可能也有点陌生的楼市画面

关于一家公司是怎么崩溃的

01

房地产开发，作为企业的老板，就像那个西西弗斯神话

每年都要推着一块巨大的石头上山

每次无比的辛苦无比的艰难无数次的阵痛，终于到年底之后到达了山顶

但是很快马上第二年所有数字全都归零清空

你头上换了一块更大的石头，更陡的山头以及更难的路，然后和你说

明年零点之前你需要再爬到那个山头

那时候虽然是楼市上升期，每个项目都能顺利销售

但是如果一家开发企业做到有规模，还是需要做对一件事

如何让项目开发的节奏精准匹配上企业金融资金的节奏

在那个周期，只要从借钱开始，就知道未来每个节点需要还多少钱或者借多少钱

这是那个时代下开发企业的确定性

所以就需要每个项目开发周期都要在钱的节奏下稳定开发

但是本质上让一家公司上百个项目都是在一个节奏里运转其实是挺难的

因为市场环境不一样，项目规模不一样，各地团队不一样以及政策环境也不一样

所以总是出现整体开发周期的不确定性，从而干扰企业的金融节奏

在这个背景下，一般开发商会做几件事

第一产品标准化

尽量压缩前端研发的周期

第二工程节点化

每块地从拿地开始到卖完，每个节点都严丝合缝确定好，保证回款的顺利

第三跟投制度的跟进

给团队分润提成，从而推动他们更加积极的推进项目运转

第四资金预备

不论是整个大盘子的资金运转，还是再去借更多的钱，公司储备一点现金用于防止局部项目出现漏洞

所以你会发现，其实一家开发企业哪怕在楼市快速上扬的阶段里依然是紧绷的

虽然规模越做越大，但是企业内部本身越绷越紧

就是为了两个节奏要精准的匹配上

这也导致，容错率也越来越小

02

所以对于开发商来说，一直在资本市场上有一个诟病

就是战略弹性不足

就是几乎所有的因素都受制于外部环境

没有自己足够的后手能够对冲风险

所以在整个战略层面，有两件事情就比较重要

第一，能不能借到足够便宜的钱

如果有这个能力，那么整个公司运转就有了更大的弹性空间

但是这个往往不受制于公司

所以第二件事就显得尤为关键：能不能拿到相对低成本的地块

如果每块地都能够控制土地成本，那么未来每个项目的利润空间就能够提升

那么对于企业来说对于外部资金的依赖就会减少

所以这个时候企业老板的眼光就非常重要

进哪些城市，什么时候拿地，拿什么样的地，这些都决定了公司整体的长线发展

也是公司对冲风险最为重要的手段

要知道楼市是有周期的，有市场好的时候和市场不好的时候

如果在楼市好的时候储备好足够的现金，那么等到调控来了市场冷了，这个时候拿地就能够用比较低的价格淘到一些好地

然后再等市场好的时候卖掉

从而获得利差空间

所以在企业内部经常会看到一个现状，就是在楼市好的时候一些品牌都在拼命出货

这个目的就是为了储备现金，然后等着政策来然后市场冷，然后去拿地

这种等着政策来有用吗

还真的有用，因为那个时候的房地产就是螺旋上涨的，几乎一年到一年半就会出一轮政策调节下市场

“那你发现哪一年有点不对劲。”

其实是2016年

因为经历过2015年的楼市可以说非常疯狂的一年

业内几乎很多人判断2016年会出政策

所以这一年几乎把公司的负债降到最低，然后准备好现金

就等着去拿地

但是整个2016年也没出政策，这也让市场出现了罕见的两年楼市大年

所以整个土地成本在快速提升

在竞拍的背景下整体溢价率已经到了非常高的情况

这个时候公司就一直没有拿地，就是觉得现在这样的地拿到手上未来脱手也会非常棘手

楼市直到2017上半年才开始出调控政策

这某种程度上也让企业有点措手不及

因为市场是有惯性的，17年出政策一般18年才会冷下来

按照道理来说18年是可以拿地的

另外对于企业而言两年没拿地整个土地储备开始不足

所以我们看到18年19年是很多开发商开始拼命拿地的年份

而这就成为了很多企业隐患埋下的伏笔

因为这些地块都是在2021年前后开始要进入市场

后面的事情大家知道了

就是三条红线加上市场预冷，很多企业出问题就开始暴露

第一家暴雷的企业是泰禾，慢慢的后面一切就开始批量化的出现

高价的地和下沉的市场在开发商面前同时出现的时候，企业内整体的运转机制就出现了问题

03

前面已经说过，一家房地产企业需要两个节奏

一个是项目开发的节奏

一个是企业资金运转的节奏

首先是整个项目开发节奏打乱

市场不好房子要么降价亏本卖，要么扛着价格回不了现金流

另外，企业的资金运转的节奏也开始被打乱了

那个时候，伴随着企业暴雷，各地保交楼成为主旋律

这就意味着单个项目上回流的现金没办法再流到集团用于周转了

这就是我们经常看到的，很多企业明明账上有钱但就是还不上债务

本质上就是所有的钱都在项目上

另外外部的整个融资渠道也全部断了

国内的发债模式全部被取消

境外的债全都是信用债，一次不还债导致全面融不了资

再加上一些老债到了还债周期，这让很多企业彻底乱了阵脚

项目上的回款越来越难，金融的债务还不上，一家房地产企业彻底不知道该干嘛

所以写到这里各位或许就会明白，为什么都说以前的开发商就是一个金融公司

因为一家企业的发展最关键的就两个因素：第一土地价格是否有空间，第二财务成本是否合理

说到底就这两件事

那时候真和什么产品啊什么的没半毛钱关系

这两件事做对了就能快速发展规模状态

如果这两件事做错了

就是无尽深渊没办法做任何的动弹

04

聊到这里，我问了最后一个问题：你在楼市很狂热的时候真的没有预判到潜在的风险么

他看了看我，摇摇头：人在周期里的时候，很难回头看

人在那种情绪下你会看到，你身边的同行，对手都在快速发展

你如果慢下来你的第一反应是不是你能力有问题

而且过去的成功也会让你相信，未来你也一样会成功

包括公司规模化，甚至上市了之后，团队以及资本都在希望以及要求你更快的走下去

你也觉得你可以做的更大更好

在那样的氛围下，你不仅觉得你有可能会成功

甚至你觉得自己连失败的概率都没有

“那……那些成功躲过周期的民企，都是怎么过来的”

那些现在没事的开发商，不是那个时候不想做大，无一例外都是想做大之前可能犯过一些错

类似家里二代接班突然抽风投了个泡沫行业

或者公司多元化之后钱不完全在地产

所以在想扩大的时候发现账上没钱，所以只能收缩

本质上不是他们发现了问题，而是他们运气好躲过了问题而已

所有的未卜先知其实都是事后找补

企业在周期下几乎没有什么幸运者可言

你看万科都如此

更何况其他开发商呢

中国房地产企业过去20年，几乎没有太多的犯错经验

从而大家对于风险的意识是天然缺失，也没有对应的手段

所以当这次困境出现的时候，几乎全部都击穿了

05

当然这个时候老板的心力也很关键

毕竟老板是一家企业唯一一个可以创造的人

如果这个时候老板选择保全自己，那你一定会看到伴随着规模收缩的时候团队也在快速的收缩

那么这家公司一定就完蛋了

如果一家企业规模收缩了核心团队还在，那老板一定是把钱散下去留住了人心，那这家公司就还有希望

目前虽然还是很难，但是起码核心团队还在，只要团队在，就有希望

“还要扛多久”

这是我问他的最后一个问题

“已经扛了三年了，再扛三年应该就能缓过来了，到时候我去你们的《单盘主义时代样本》这个栏目好好聊聊。”

嗯，对的，我们做了新的访谈类栏目

用来记录这个时代的幸存者和幸运者，这是第一期100分钟，很是耐看

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6305篇原创文章