“银行直售房，不看成本卖！”有的半价出售，许多刚需还不知晓！

兰州农商行在京东挂出100套育才壹品住宅，单价约2000元每平方米，最终全部0次出价流拍

半价也没人要，问题不是房价，是信息通道

到底是谁在看这些房，谁又错过了眼前的价格窗口？

平台上“银行直售”越来越密集，京东资产交易平台仍在挂着“银行直供，不计成本卖”的字样，待拍住宅414套、商业用房957套，这个规模远超去年同期

这不是银行开辟了新的房地产主业，而是把不良债权对应的抵押物接回表内后，尽快处置的传统路径

西部地区某城商行不良资产处置人士解释得直接，“这类所谓的银行直供房产，只是抵债资产处理的一个老办法，不是新增主营业务”

资产是怎么变成“直售房”的，关键在前面的司法链路

贷款违约进入诉讼，法院组织拍卖，一拍通常不低于评估价的七成，二拍在一拍基础上再降两成

两轮下来，成交价大约是评估价的56%，若依然流拍，资产会裁定抵债，过户到银行名下，再找其他渠道变现

这条河道的时间成本不低

司法人士的经验是，两三年一个周期很常见，市场承接力弱的时候还会拖长

银行并不热衷“接房”

行内给出的共识是“不到万不得已不接”，因为抵债房一旦回到表内就要占资本，监管还明确两年处置时限，不动产自取得日起两年内要卖掉

现实却是，这类房产往往两年内难以脱手

育才壹品小区的那批房，就是典型流程

沈阳智峰房地产开发有限公司欠兰州农商行2.94亿元，2022年12月兰州市中院裁定强制执行，执行金额4.6亿元

未售住宅与商铺过户到银行名下后，直接在平台挂出，价格从市场均价约5000元每平方米砍到起拍单价约2000元

几轮挂售，还是无人出价

谁会出手？

经验显示，办公和商业更好卖

工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍239万元，最后340万元成交；

濮阳县支行原办公楼416万元起拍，最终465.2万元落槌

银行用过的楼，有位置、有物业、也有稀缺性，市场认它的价值

城商行与农信社是这波直售的主力，兰州银行2025年挂牌房产1822个，吉林银行超过2000个，天津银行接近1300个；

广东农信系统房产标的超过1.2万个，贵州农信系统9618个，湖南农信系统1370个

国有大行也在推进，阿里平台上农业银行挂牌3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行与股份行也有数百个标的在列

法拍冷、直售热，是被动和主动的叠加

克而瑞的监测显示，2025年6月法拍房供应规模创年内新高，3.2万套，成交折价也在扩大，但承接力偏弱，银行通过这条路径回收的现金不理想

当法拍变慢，抵债直售就成了现实选择，银行从债权人变成产权人，必须自己把房子卖出去

这一步并非只能防守

开源证券的研判指出，上市银行按揭不良率有所抬升，但抵押品充足，加上利率下调缓解还款压力，整体风险仍可控

加速处置抵债房产，一方面回笼资金，另一方面优化资产质量指标，为未来的不确定性多留安全垫

这是一句账面话，但在当下，是值得的务实选择

交易落不下去，症结很可能在渠道

一位股份行人士的判断是，“电商平台看似对全国客群开放，真正有入住需求的本地购房者却未必在这些平台，信息和人错位了”

大量标的被一线投资客或高频网民看到，然而他们并非三四线城市的小面积住宅的有效客户，最有可能买下的人不在现场

最现实的疑问是，怎样把这些低价房送到本地刚需的视野里？

答案也许不复杂，线下中介、地方媒体、社区公告与银行网点的联合发布，开放看房与咨询渠道，减少平台术语与流程门槛，把抵债直售的规则讲清楚，让人能买得明白

低价不等于必成

天水麦积农村合作银行11月12日要拍231处房产，住宅133套，起拍价在50万元到70余万元，折合每平方米约5500元；

宁夏黄河农村商业银行也挂出一套永宁县55.66平方米的公寓，起拍价9万余元

数额诱人，但若没有合适的受众触达，成交依旧难

“银行直售”背后，也有温度和差异

闹市商业、独立办公、稀缺住宅更容易成交；

供给集中在城商行与农信社，处置压力更直截了当；

两年时限是制度硬约束，拖延会反噬资本

这些具体的房子、人和规定，拼成了眼下的处置图

中心观点很清楚：银行直售是被法拍低效倒逼的处置加速，是资产负债表的运营动作，而不是对房地产市场的业务扩张

这句划线，能避免很多误读

一位不良资产资深专家的提醒值得记住，“农商行风险处置渠道少、拨备率低，对风险资产忍耐度也低，更有动力直售处置”

北京方面的律师也把交易边界说清楚，“银行直供房是银行通过司法程序收回抵押房产并取得清晰产权后，以产权人身份挂牌出售的房源”

这些话把来龙去脉点明，不拔高，也不混淆

半价流拍与百万加价抢拍同时出现，说明价格不是唯一变量，资产类型与信息触达才是成交的真正钥匙

育才壹品的0次出价，和濮阳办公楼的溢价成交，给了直观对比

去化若持续滞缓，影响不会只落在银行账上

地方二手市场的价格带会受到冲击，开发商的销售预期也会被重新校准

越早把“直售”从线上清单送到线下人群，越可能在不扩大折价的前提下完成处置

结论可以收束为一句话：直售是银行在效率与价值之间的取舍，关键不在标价多低，而在能否精准触达真正的买家