河北
来源：市场资讯
（来源：中国地产基金百人会）
近日，全球另类资管巨头黑石集团(Blackstone)正在清算一组价值18亿美元的养老地产项目，这笔投资造成超6亿美元亏损。黑石此次出售的养老地产项目涵盖美国各地约9000套养老房间，对应近90处养老项目。
黑石收购养老地产从2017年开始，当时处于超低利率时代，但资产价格处在市场高位。2020年爆发的疫情对养老地产造成巨大冲击，入住率暴跌，导致收入和资产价值大幅缩水，有的老年社区入住率从80%跌至41%。
另有数据显示，其持有的近40处养老地产买入价7.55亿美元，出售价5.36亿美元，整体折损近三成。据对公开记录的分析，部分养老项目的出售价与买入价相比，跌幅甚至超过70%。
黑石本想沿用最擅长的“低买高卖”传统地产投资策略操作养老地产，但忽视了该领域的特殊性。
养老地产并非单纯的房地产，而是融合了酒店服务、医疗护理、物业管理和餐饮服务等多重运营体系的复杂业态，具有高度专业性、复杂运营性等特征，并深受宏观和地方政策影响。
养老项目的收入主要来自长者的月费和医疗护理补贴，养老社区收入相对固定，同时长者对价格极为敏感。
黑石投资的中端养老社区（月费3500-6000美元），随着成本日益上升，难以通过涨价转移压力，难以像公寓租金那样快速上涨抵消成本。
这件事凸显了资本在运营社会属性极强的养老产业时所面临的矛盾，利润最大化与社会福利刚性需求之间的冲突。当资本追求高回报与养老产业固有的高成本、慢增长特性相悖时，矛盾就会爆发。
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