华润置地和中海地产，轰响新纪元！

时间倒回到去年12月，当时的深圳土拍，堪称当年全国豪宅市场的标志性事件——

华润置地与中海地产联合体以185.12亿总价、46.3%溢价率竞得南山后海地块，刷新深圳涉宅地块总价纪录，为行业释放出核心城市核心片区宅地稀缺性再升级的强烈信号。

后海片区宅地开发已近饱和，豪宅市场长期处于供需错配状态。而华润置地与中海地产将项目定位为刷新全国豪宅产品力的顶序作品，命名为——

深圳湾澐玺

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

之所以称为顶序作品，是因为此次华润置地和中海地产集结所有资源和力量，在稀缺土地上对中国豪宅标准的一次重新定义。

项目背后更是时间的厚度：华润置地在后海已深耕20年，从参与片区基建到打造高端人居，此次项目是其对后海发展的巅峰人居答卷。

它所带来的不仅是产品层面的震撼，更倒逼行业思考：在核心土地资源告急的背景下，头部房企该如何通过“长期主义+产品主义”，实现土地价值与人居品质的双重进阶。

目前项目已进入落地阶段，深圳湾澐玺艺术会客厅已开放，大师创意展示空间已亮相，计划于今年年底正式开盘，这也给行业抛出了两大核心命题：

深圳湾澐玺的产品逻辑，将如何重塑豪宅开发的价值优先级？华润置地和中海地产的此次实践，又能为行业提供怎样的与城市共生的人居开发样本？

01

20年共生沉淀

顶序作品的城市基因

要读懂深圳湾澐玺的“战略级分量”，就得先读懂它脚下的土地，以及这片土地上华润置地20年的“造城史”。

对后海而言，华润置地并不是外来开发者，而是“共生合伙人”，20年不是时间的刻度，而是华润置地与后海一起生长的年轮，每一圈都刻着华润置地和后海同频共振的密码。

2008年，在深圳市政府统筹规划下，通过政府主导、企业市场化参与的方式，华润置地在后海开启了片区的投资开发、建设与运营之路。

2009年，华润置地参与代建第26届深圳大运会的开幕场馆，仅用时22个月，后海首个地标深圳湾体育中心（春茧）诞生，开启华润置地“代建+运营”政企合作新模式。

2015年，华润集团与南山区政府签署战略协议，由华润置地作为后海运营商对后海片区进行全生命周期的城市运营工作。

2018年，中国华润大厦（春笋）竣工，近400米的高度不仅是物理上的地标，助推后海成为了万亿级总部基地，更成了深圳向上生长的精神图腾。

中国华润大厦（春笋）效果图

商业和生态的补位，则让深圳湾的城市界面更加丰盈。粤港澳大湾区规模最大的重奢综合体深圳湾万象城，直接重塑了深圳的商业高度：

一期有60余个重奢品牌，包括深圳首家CHANEL、爱马仕、卡地亚等；二期开放后总数超500家，含120余家首进深圳品牌，覆盖国际重奢与前沿品牌，满足不同消费需求,形成了区别于普通商业的高奢感及艺术性，推动后海向世界商圈格局全面升级。

深圳湾万象城实景图

今年，由华润置地代建运营的深圳湾文化广场已经开幕，以“海边原石”为灵感，9座不规则“原石”建筑错落分布，形成曲面墙和清水混凝土美学。

屋顶绿地与人才公园、深圳湾形成连续自然系统，打造设计艺术展览、未来设计学苑、多元文化空间、跨界社交聚落等四个功能场域。目前已经和伦敦设计博物馆、泰特美术馆等国际文化机构签署合作备忘录，将围绕展览共建学术研究与国际资源互鉴展开。

深圳湾文化广场作为具有全球影响力的设计文化综合体，带来更多元的城市文化生活方式新场景，让全世界领略到中国的设计文化创新力和国际视野。

深圳湾文化广场实景图

在这里，商业、产业、艺术、人文形成了极致丰盈的生活系统，这也是正是深圳湾澐玺的无法被复制的超级配套。

为什么华润置地要把深圳湾澐玺定为“顶序作品”？答案藏在稀缺性三个字里。

首先是土地稀缺：

此前后海片区的宅地一直处于断供状态，此次项目土地是后海片区时隔10多年后，再次推出的宅地。10多年时间里，后海从待开发区变成成熟区，土地价值早已今非昔比。

其次是产品基因稀缺：

华润置地在深圳的超级产品力，早已被市场验证，从“好房子”到“好社区”，华润置地已在深圳打造30+个高品质项目，从“样板豪宅”幸福里、“生态住区”银湖蓝山，到“深圳湾封面”悦府、“高端巨制”瑞府系列，每一个项目都收获了客户的一致好评。

中海地产在深圳也打造了诸多具有影响力的豪宅作品，深超总目前唯一高端住宅项目中海·深湾玖序、“玖系”高端产品中海大运玖章等等。

这次的深圳湾澐玺，华润置地和中海地产强强联合，熟悉的“华润置地+中海地产豪宅基因”，加上深圳湾的核心地段，让市场形成了“用脚投票”的共识。

最后是整个片区势能的稀缺：

深圳湾澐玺并不是孤立的豪宅项目，而是和深圳湾的整个生活体系进行了有机融合。

要知道的是，在产业层面，整个片区已经有80多家企业总部扎根于此，阿里、腾讯、联想等世界五百强汇聚，所以华润置地也立志在这里打造出能够与高端产业能级匹配的超级人居作品。

在商业层面，后海拥有深圳湾万象城等超级商业体；在休闲配套层面，则有深圳人才公园、深圳湾公园、深圳湾体育中心等等。

深圳湾体育中心实景图

深圳湾澐玺未来接入深圳湾大街空中连廊慢行系统（规划中），项目下楼步行即可抵达这些配套，在整个片区能够像深圳湾澐玺这样通过空中连廊步行即可抵达各种配套，是非常稀缺的，这些配套也将成为深圳湾澐玺生活体系的一部分。

这种城市核心站位+豪宅基因+超级生活体系的组合，不是偶然，而是华润置地用20年深耕后海才攒下的底气；也正是这种底气，让深圳湾澐玺天然具备了“顶序作品”的底色，也让华润置地无比珍视这块土地和项目。

02

产品逻辑的超级革新

重新改写豪宅生活的定义

如果说20年的深耕，是华润置地此次打造深圳湾澐玺的底气，那么此次的豪宅产品革新，就是华润置地的产品力锋芒。

在艳姐看来，这个项目最牛的地方，不是用了多贵的材料，而是重构了豪宅人居的逻辑——

它让豪宅不再是冰冷的奢侈品，而是代表有温度、有态度的先锋生活方式，甚至在几十年后，这样的豪宅依然不会过时，这样的生活方式依然代表着时代品味。

深圳湾澐玺请来的设计团队，堪称豪华配置：

建筑设计由KPF总裁James von Klemperer亲自操刀，LINE+主导项目楼户型、底盘，双重力量为建筑注入城市地标级的磅礴气韵；

室内设计则特邀傅厚民、渡边智昭等国际设计大师，摒弃“一刀切”的标准化模式，针对不同户型的采光肌理与视野格局，量身定制专属空间美学。

正是这些国际大师的艺术赋能，让深圳湾澐玺拥有了全深圳罕见的国际视野、高阶格调与高维艺术审美，让建筑不止于居住容器，更成为可传世的艺术藏品。

整个建筑更多的是追求宁静隐奢的氛围，让高净值客户在繁忙的工作后，能够在社区中真正感受到内心的平和与喜悦。

5座约150-250米塔楼错落布局，营造出“隐于城市、臻于自然”的私密绿洲。建筑的设计灵感来自植物细胞，在建筑的基座和顶部，特意打造了“细胞形态”的空间，让建筑有了生命力和呼吸感。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

更特别的是，项目采用“环抱式微笑曲线”布局，既保证了每户的视野，又让整个社区有了开放感，塑造出立体有机、识别度极高的城市天际线，为深圳湾天际线的打造，画下了浓墨重彩的一笔。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

为了保证深圳湾海景资源观赏体验更优，项目采用T字楼型与超大阳台设计，让客户能够欣赏到CBD城市繁华盛景，将自然与城芯的双重稀缺资源，化为日常窗前的永恒画卷。

项目创新打造地上三层、地下三层立体社区，把商业、配套、景观资源全部叠加到住宅下方，并打造边界半开放的围合式布局，形成超级底盘。

首层设计以内部庭院为组织核心，营造出隐秘绿洲，让客户在深圳的快节奏生活中，多了一处可沉淀身心的私享秘境。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

二层则以“高线天街”为核心打造东西向专属连廊（规划中），衔接深圳人才公园与深圳湾文化广场，未来将贯通后海总长约2公里的空中连廊系统核心节点，真正构建起高效便捷的步行生活圈。

这一空中连廊系统并非简单的交通通道，而是经过系统性规划的城市空中脉络——自西向东串联海岸城、保利文化广场、深圳湾万象城等商业体，向东直抵深圳人才公园与深圳湾畔等丰富配套。

示意图（部分空中连廊规划中）

这一系统实现了逛街、观展、游园、观海等一站式生活需求，更打通了后海“商业+文化”的城市动脉，成为深圳湾文化走廊的重要组成部分，推动形成集高端消费、文化体验、生态休闲于一体的活力商圈。

未来客户无需穿越地面车流，即可一站式满足消费、文化、生态、通勤等核心需求，真正实现“把丰富资源变成家门口的配套”。

三层规划了一系列天际花园，还为住户打造全龄活动空间，比如儿童活动、阅读、party house、游戏室、影音厅等空间，全方位满足客户的生活需求。

更具有创新意义的是， 项目地下车库通过生境之斗引入阳光雨露、清新空气 ，让自然元素渗透到地下，实现了地下空间的地上化。

正是通过车库、商业、社区配套的垂直叠加，把原本割裂的商业、花园等各种业态打通，最终呈现了丰盈而流动的超级底盘，将来漫步在这样的底盘中，会感受到非常丰富的层次感和多元化的生活业态。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

深圳湾澐玺的首推户型，以建面约209㎡户型为起步门槛，直至建面约1180㎡的家族传世户型，起步面积都是建面200㎡以上，确保了空间的阔绰尺度。

当多数豪宅还在以固定装修套餐标榜高端时，深圳湾澐玺的“豪车级选装”模式，彻底打破了这种标准化束缚，将空间的定义权真正交还给业主，让精装成为个人品味的延伸。

这一个性化定制体系涵盖三大核心维度：

其一，厨电双选自由，打破品牌绑定的局限。客户可依据烹饪习惯、使用偏好与品质追求，在全系嘉格纳+方太净存机或中厨方太+西厨嘉格纳两大选项中自主抉择；

其二，X可变空间赋予户型全生命周期价值，开发商支持客户对于局部空间的定制升级，完全尊重客户的个性化需求。

其三，大师设计，实现审美与实用的双重落地，T4楼栋室内设计特邀CCD、丹健团队操刀，让客户自主选择装修风格，满足高阶审美追求。

从行业维度看，深圳湾澐玺的价值早已超越单个项目的范畴，它更像是中国豪宅发展进入精细化运营时代的一个里程碑。

这份对人居本质的深刻洞察与坚定践行，注定会在中国豪宅发展史上写下浓墨重彩的一笔，甚至重新定义下一代中国豪宅人居的评判标准。

03

体系化能力的支撑

顶序作品的品质密码

很多人会问：为什么偏偏是华润置地能做出这样的顶序作品？这背后，实际上是体系化能力的支撑。从设计管控再到城市运营，每一个环节都透着华润置地的精益求精。

① 设计管控：设计落地与品质管控的模式革新

深圳湾澐玺的设计管控，绝非单一项目的细节较真，而是中国豪宅开发中设计落地与品质管控的模式革新。

其“全球大师深度共创+华润置地提级管理”的双重设计管控体系，彻底打破了行业内“大师挂名不落地”、“创意与执行脱节”、“作品经不起时间检验”的三大 痛点，重新定义了豪宅开发中设计管控的核心价值。

在项目打造过程中，KPF总裁James von Klemperer不止是画图纸，更是多次从纽约飞赴深圳，亲自把控外立面的打样细节；而其他设计师如295样板间设计师CCD郑忠本人，也多次来到现场，对现场的设计细节进行多次调整和修改，确保最终的设计方案能够达到完美的状态。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

如果说大师的在地化校准是创意端的保障，那么华润置地的“提级管理”则是执行端的基石，形成了从顶层标准到落地细节的全链条精度管控。

从材料打样的反复比对，到施工工艺的层层验收，每一个环节都以“1 号作品”的标准进行把控，这种不妥协于进度、不将就于成本的执行力度，正是行业内多数项目难以复制的体系化较真。

② 城市运营：或将成为片区生态的有机细胞

深圳湾澐玺对住宅属性的超越，绝非单一项目的资源叠加，而是中国核心区开发中住宅与城市关系的认知重构。

其以华润置地“大片区统筹模式”为支撑，将项目从孤立的居住社区转化为后海片区生态的“有机细胞”，彻底打破了行业内社区与城市割裂”的痛点，重新定义了豪宅在城市生态中的核心价值——

让豪宅不再是城市资源的使用者，而是片区活力的激活者与长期共生者。

概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

这种模式跳出了拿地-建设-交付-离场的短期开发思维，以长期运营者的身份，让项目成为片区生命周期的参与者，这正是当前核心区开发中稀缺的体系化能力。

结语

顶序作品的本质

是中国豪宅进化的“新宣言”

当我们谈论深圳湾澐玺时，我们谈论的不只是一个豪宅项目，而是中国豪宅的新方向。

它是华润置地与后海20年共生的总结性作品，它更是中国豪宅进化的“宣言”，它告诉行业：

真正的豪宅，不是材质的堆砌，而是对居住本质的回归；不是孤立的豪宅，而是与城市共生的载体；不是一次性的产品，而是经得起时间考验的作品。

从今往后，当人们再问中国豪宅该怎么做时，必然会想到深圳湾澐玺，这正是华润置地和中海地产“顶序作品”的真正价值：

它不只是城市封面，更是在中国豪宅发展史上可反复对标的先锋案例。

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主编：张艳

责编：marl

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