无证面积不纳入补偿范围？市中院：重作一回的补偿决定还得重作！

无证面积不纳入补偿范围，这句话从征收方口中说出来似乎挺顺溜，但又总是觉得哪里不对劲。毕竟对于有些被征收人而言，无证面积要远远大于有证面积，真这么算可就亏大发了。

日前，北京在明律师事务所的创始合伙人杨念平律师在重庆市代理的一起案件中，被征收人的房屋共计700余平方米，征收方却只对其中有证的100余平方米房屋给予补偿，这无疑会令被征收人面临不可接受的“低补偿”。

那么，这样的一份重新作出的补偿安置决定能否在市中院的审理下过关呢？直辖市制定的地方政府规章中的规定，又应否被机械地拿来执行呢？

【宅基地上三层房屋只补偿120平米？余下的全都不算数？】

委托人赵女士户在重庆市xx区某村1社的合法宅基地上建有三层房屋，包括住宅和用于经营的农家乐房屋，总面积700余平方米，但证载面积仅有100余平方米。

2014年10月，重庆市人民政府作出《关于xx区xx村搬迁项目五期土地征收的批复》，拟对委托人房屋所在地予以征收。

然而双方始终未能就补偿安置达成一致。直至2023年6月，区政府才作出19号《集体土地征收补偿安置决定书》。委托人不服提起行政诉讼，市中院以认定事实不清为由判决撤销该补偿安置决定，责令其重新作出补偿安置决定。

2024年10月，区政府重新作出第8号《集体土地征收补偿安置决定》。但在赵女士看来，这份新决定可谓是换汤不换药，仍坚持只给予涉案房屋的证载面积100余平方米补偿，对无证面积不纳入补偿范围。

赵女士认为，这一只做了“枝节改动”的新决定仍然不能客观反映其房屋的真实价值，与其心理预期也相距甚远。2025年3月，赵女士在北京在明律师事务所创始合伙人杨念平律师的指导下，再次向重庆市第五中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告区政府于2024年10月作出的第8号《集体土地征收补偿安置决定书》，责令被告在法定期限内重新作出补偿安置决定。

那么，区政府一口咬定的“无证不补”到底对不对呢？市中院又将此作出怎样的阐述呢？

【市中院：对未认定为违建的无证面积应先进行调查处理】

本案于2025年5月公开开庭审理。庭审中，被告区政府辩称原告的被征收房屋所拥有的房屋产权证记载的面积仅为不到130平方米，而重新测绘后的总面积达到700余平方米。

根据原有的《重庆市征地补偿安置办法》规定，“地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证记载的合法面积为准计算”，区政府据此强调其仅认可有证面积完全符合规章规定。

市中院经审理认定，原告赵女士户证载的土地面积为70余平方米，房屋建筑面积不足130平方米。而根据重庆某土地测量事务所最新作出的《赵xx房屋面积测绘报告》显示，其房屋主建筑三层共计近400平方米，涉案范围内总面积700余平方米。

被告区政府直接认定只补偿证载部分面积，与区政府的相关规定不一致，且其未对无证彩钢棚以外的面积进行调查、认定和处理，显然仍属于事实不清。

杨念平律师也在庭审质证和辩论中强调，“无证不补”事实上是缺乏法律依据的，法律上说的是“违建不补”，而无证绝不能直接等同于违建。本案中被诉补偿安置决定在这一关键性问题上仍延续了此前已被撤销的补偿安置决定，显然应予再度撤销。

【案件结果】

2025年9月9日，重庆市第五中级人民法院经审理作出（2025）渝05行初141号《行政判决书》，认定被诉补偿安置决定存在事实不清情形，且该事实认定需由被告先行处理，一审判决撤销被告重庆市xx区人民政府作出的第8号《集体土地征收补偿安置决定》，责令被告在60日内重新作出补偿决定。

【律师提示】

在明所的创始合伙人杨念平律师通过本案要提示广大被征收人的是，在农村房屋征收中，无证面积很多情况下都会大于有证面积，但这并非是老百姓“乐于违建”所致，而往往是各种历史遗留原因，尤其是办证机关不作为等造成的，这不该归责于农民，也不该由农民去承担在补偿安置上的损失。

本案补偿安置决定在重作后再度被撤销，充分说明了征地补偿安置决定纠纷的复杂性和艰巨性，也在告诉我们一定要有耐心和韧性，才会有望迎来属于我们的最终胜利。（王小明/文）