房地产黄金时代落幕：趋势已明朗，别再沉迷幻想

房地产黄金时代落幕：趋势已明朗，别再沉迷幻想

房地产的黄金时代早已不复存在，趋势其实很明朗，只是至今仍有很多人看不明白，甚至不愿接受。

其实前几年，上层就不断强调“高质量发展”“好房子”的概念。所谓高质量发展，本质是放宽部分建筑限制，通过产品升级释放高收入人群的消费潜力，同时自然淘汰老旧房源。而那些老房子的泡沫价值，会逐渐被挤压——这就是为什么现在很多城市新房价格相对稳定，二手房价格却在持续回调，成都也不例外。

简单来说，过去楼市“普涨”的现象不会再出现了。未来只有少数城市能逐渐企稳，而且我所说的“企稳”，主要针对新房市场，也包括部分主城区拥有优质资源的次新房。其余多数房产的资产贬值，终将成为时代发展的必然代价。

当然，这种调整不会突然见底，而是以“时间换空间”的方式慢慢挤掉泡沫。这样一来，大家不会立刻感受到剧烈的冲击，反而有点像“温水煮青蛙”，在不知不觉中就被时代浪潮淹没。

在这个过程中，个别城市还会出现阶段性、短暂性的回升。比如今年上半年成都就有过这样的情况，但这其实是政策“强心针”的短期效果。这种波动很容易给人造成“市场在自我回暖”的错觉，让很多人一次次盲目入场“站岗”，或是一次次错过抛售的最佳时机。就像今年三四月份，不少业主趁着短暂回暖，果断抛售了手里多余的二手房；而有些业主却死扛价格——我记得很清楚，有位业主当时拒绝了490万的报价，觉得房子能值500万，结果一个多月后，只以450多万的价格成交，这样的例子绝非个例。

所以，至今仍未看清趋势的人，尤其是很多二手房业主，往往要等到成交价格不断刷新下限，才后知后觉地反应过来。当然，这种调整必然导致家庭财富缩水，而唯一不变的是刚性债务——这就是我一直强调“只有债务才是刚需”的原因。因为银行的贷款不会因为房价下跌而减少一分钱，要是此时收入还不稳定，处境就会相当艰难。这些年出现的断供案例，大多都是这种情况。

之所以会陷入困境，核心是有人不断制造市场回暖的幻想，而自己又缺乏独立判断能力，被幻觉裹挟，最终要么成为高位接盘侠，要么错过最佳跑路时机。

实际上，我国房地产和很多制造业一样，存在明显的产能过剩。一旦产能过剩，就会出现库存积压，进而引发资产价值调整。但房地产和其他行业有个关键区别：房地产的库存只能转移，无法真正消化。更何况，很多人期待的“棚改2.0”早已无望，当前的核心方向是“城市更新”。好了，关于这个话题，就先说到这里。