2.34%低息！万科再找深铁借16.66亿，背后千家企业撑起产业帝国

2.34%低息！万科再找深铁借16.66亿，背后千家企业撑起产业帝国

大家好，我是闻叔！11月11日万科公告获大股东深铁16.66亿元低息借款，用来还债券本息，借款期限3年，利率才2.34%，比行业平均低不少，每年能省2600万利息。

这波操作究竟是应对短期债务压力的“应急补血”，还是巩固产业生态的“战略落子”？

上千家企业织就的产业护城河

万科早已跳出传统房企的单一开发框架，成长为覆盖多元业态的综合性产业集团。

根据爱企查公开信息，万科直接对外投资的企业数量接近150家，这些企业深耕深圳、重庆、天津等全国核心城市，业务触角遍及置业开发、资产运营、产业投资三大核心领域，其中近120家企业至今保持正常开业状态，持续为集团创造稳定收益。

通过多层股权穿透，万科间接掌控的企业数量已突破千家，形成了一张覆盖上下游的产业网络，在资产运营板块，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”表现尤为亮眼。

根据万科2024年财报披露，泊寓全年实现营业收入37.02亿元，同比增长7%，在租赁市场整体调整的背景下逆势增长，以规模、效率和保障性租赁住房数量三项指标位居行业第一。

截至2024年底，泊寓运管长租公寓达26.24万间，其中开业公寓19.12万间，服务企业客户超5400家，通过数字化运营实现95.6%的高出租率和89.8%的GOP利润率，客户满意度达95%以上，续租率接近60%。

泊寓2024年管理房源中近48%为保障性租赁住房，新增数量达2.42万间，通过与地方政府协作实现了社会效益与经营效益的双赢。

产业投资板块同样成果显著，万科旗下物流仓储平台万纬物流2024年实现营业收入39.7亿元，其中高标库收入21.3亿元，冷链业务收入18.4亿元，形成“高标库+冷链”双轮驱动的业务格局。

除核心的物流与租赁业务外，万科还通过旗下企业布局了酒店度假、食品、海外投资等多元业态，酒店板块拥有瞻云、有熊等四大品牌，管理松花湖度假区等优质项目。

食品板块以生猪养殖为核心，探索餐饮和种植业务；海外业务已进入美国、新加坡、英国等国家，在香港设有上市子公司万科海外投资控股有限公司。

这些多元化业务并非孤立存在，而是形成了“开发端筑底+运营端增值+投资端反哺”的闭环生态，构成了万科抵御市场波动的核心韧性。

巨头股东托底的融资优势

支撑起如此庞大的产业版图，万科的底气源自其硬核的股东背景与稳定的资本结构。

作为一家成立于1984年5月的老牌企业，万科法定代表人为郁亮，注册资本高达109.95亿元人民币，其股权结构呈现出“稳定多元、战略绑定”的鲜明特征。

深圳市地铁集团有限公司作为第一大股东，与中央汇金资产管理有限责任公司、香港中央结算有限公司等巨头共同持股，形成了相互制衡又协同支持的股东生态。

这种股权结构带来的不仅是资本背书，更是关键节点的精准支持。

11月11日，万科A通过深交所发布公告明确，第一大股东深铁将提供不超过16.66亿元借款，专项用于偿还公司在公开市场发行的债券本金及利息。

这一操作并非偶然，而是股东与企业长期战略协同的体现：深铁作为深圳国资核心平台，与万科的合作早已超越单纯的股权关系，形成了“轨道+物业”的发展模式，万科通过参与地铁沿线物业开发实现稳定收益，深铁则通过资本支持保障合作生态的持续运转。

在当前房企融资环境依然紧张的背景下，这种“股东直接输血”的模式堪称稀缺。

多数中小房企面临融资渠道收窄、融资成本高企的困境，而万科凭借优质的股东资源，不仅避免了公开市场融资的不确定性，更获得了成本可控的资金支持。

公告披露后，市场反应积极，这也从侧面印证了投资者对万科股东背景与经营能力的双重认可。

2.34%低息背后的资本红利

如果说股东背景是万科获得借款的“敲门砖”，那么这笔借款的条款设计则彰显了资本端对其资质的高度认可，其优惠力度在当前市场中实属罕见。

根据公告约定，借款期限最长可达3年，这一周期为万科提供了充足的资金调度空间，无需为短期偿债压力压缩经营投入，可更从容地将资金用于核心业务运营与产业布局优化。

借款利率按每笔提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）减66个基点执行，当前实际利率仅为2.34%。

这一利率水平不仅远低于中小房企6%以上的融资成本，即便与行业头部企业相比也具备显著优势，当前多数优质房企的市场融资成本维持在4%以上，万科此次借款利率与之相差近1.7个百分点。

简单测算即可看出其中的资本红利：按16.66亿元借款本金计算，万科每年仅需支付约4000万元利息。

若按4%的市场平均利率计算，每年利息支出将超过6600万元，这意味着万科每年仅利息就能节省约2600万元。

这笔“省下来的钱”并非小数目，足以支撑泊寓约7%的营收增长，或覆盖万纬物流近7%的运营成本，形成“低成本资金→运营优化→收益提升”的正向循环。

这种利率优惠并非凭空获得，而是建立在万科稳健的财务状况与行业领先的信用评级基础上。

作为长期保持“三道红线”绿档的房企，万科的资产负债率始终维持在合理区间，现金流管理能力行业领先，这种扎实的财务基本面让其成为资本端的“优质标的”，也为其争取到了稀缺的低成本资金。

头部房企的稳局之道

剥开层层表象，万科这波操作的核心逻辑清晰可辨：以上千家企业构建的产业版图为“压舱石”，靠巨头股东背书获取低成本资金，再用节省的资本红利反哺产业生态，形成“版图支撑、资本赋能、版图升级”的正向循环。

这一逻辑不仅解释了16.66亿低息借款的本质，更揭示了万科在行业分化加剧背景下的生存之道。

在产业端，万科的多元化布局早已跳出“房地产开发”的单一维度，形成了抗风险能力更强的“产业集群”。

置业开发板块夯实资产基础，泊寓与万纬物流贡献稳定现金流，酒店、食品、海外业务打开增长空间，这种“多点支撑”的结构让万科在房地产销售增速放缓时，依然能通过其他板块的收益对冲风险。

数据显示，2024年万科非开发业务营收占比持续提升，成为集团稳定发展的重要支柱。

在资本端，万科的优势不仅在于低成本借款，更在于“股东资源+信用评级+现金流管理”的三重保障。

强大的股东背景提供了应急资金支持，稳健的财务状况维持了良好的信用评级，而精细化的现金流管理则确保了资金使用效率，三者共同构成了万科的资本护城河。

这种优势在行业调整期尤为珍贵，让万科能够在其他企业收缩战线时，依然保有布局优质项目的资金实力。

说到底，万科的稳局之道，是“产业深度”与“资本温度”的双向奔赴。

上千家企业构建的产业生态，让其拥有了穿越周期的韧性；巨头股东提供的低息资金，为其持续扩张注入了动力；而清晰的协同逻辑，则让这两者形成正向循环，最终铸就了头部房企的核心竞争力。

这或许就是万科能在行业风云变幻中始终稳立潮头的底层密码，不是依赖短期市场红利，而是靠实打实的产业布局和步步为营的资本运作。

当其他企业还在追求规模扩张时，万科早已完成了“产业+资本”的深度绑定，当行业面临调整压力时，这种绑定形成的竞争壁垒便愈发明显。

读懂了万科的这波操作，也就读懂了头部房企在复杂环境中保持稳健的核心逻辑：真正的强者，从来都是既要有“家底”，更要有“章法”。

信息来源：证券时报——万科再获深铁不超过16.66亿元借款

信息来源：证券日报——头部房企发力盘活存量资产长租公寓市场持续扩容

信息来源：新浪财经——深铁集团向万科提供16.66亿关联借款利率2.34%